답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산을 통해 정식으로 중개 계약을 맺는 경우보증금이 올라가면서 다시 한 번 권리관계를 살펴봐야 하거나, 부동산에서 계약의 모든 과정을 책임지고 진행하는 상황에 해당합니다.비용은 원칙적으로 법정 중개 수수료율 범위 안에서 협의해 결정하게 됩니다. 참고로, 재계약은 신규 계약에 비해 절차가 훨씬 간단해서 보통 법정 수수료를 모두 내기보다는 중개인과 협의해 수수료를 깎는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금을 지급하기 전에 주방 타일 하자가 발견됐다면, 이 책임은 온전히 매도인에게 있습니다.1. 관련 법령: 민법 제580조와 제582조매도인의 하자담보책임은 법에 명시된 권리입니다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있을 때, 매수인이 이를 알지 못해 계약 목적을 달성할 수 없다면 손해배상을 청구할 수 있다.민법 제582조(권리 행사 기간)전 두 조에 따른 권리는 매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 한다.질문자님께서 오늘 하자를 발견하셨으니, 6개월 내에 매도인에게 수리비(손해배상)를 정당하게 청구할 수 있습니다.2. 세입자 문제는 매도인이 해결해야 합니다매도인이 세입자를 핑계로 책임을 피하려는 것은 법적으로 맞지 않습니다.- 매도인은 매수인에게 하자가 없는 상태로 집을 넘길 의무가 있습니다. 결국 매도인이 먼저 본인 비용으로 하자를 처리해야 합니다.- 만약 타일 파손이 세입자 책임이라면, 매도인이 수리 후에 그 비용을 세입자에게 따로 청구하면 되는 일입니다.- 세입자와 매도인 사이의 문제는 매수인인 질문자님과는 무관합니다. 매수인은 계약상 매도인에게만 하자 없는 상태로 인도를 요구할 수 있습니다.3. 결론 및 대응 방법- 아직 잔금을 지급하지 않으셨다면, 상황이 질문자님께 유리합니다. "하자가 해결되지 않으면 수리비 40만 원을 뺀 나머지만 입금하겠다"고 분명히 전달하세요.- 공인중개사에게 민법 제580조, 582조를 설명하면서, 매도인이 먼저 수리하고 이후에 세입자와 따로 정산하는 것이 법적으로 맞다고 강조해 중재를 요청해보세요.질문자님은 수리비를 부담할 이유가 없고, 매도인-세입자 사이의 문제를 신경 쓸 필요도 없습니다. 법에서 보장하는 매수인의 권리를 적극적으로 행사하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.딸 셋이 공동명의로 소유한 아파트에 어머니와 오빠가 무상으로 거주할 경우, 주로 아래와 같은 세무 이슈가 생길 수 있습니다.- 증여세 이슈(부동산 무상 사용에 따른 이익)타인의 부동산을 아무런 대가 없이 사용해 이익을 얻었다고 판단되면 증여세가 부과될 수 있습니다. 하지만 상속세 및 증여세법에 따르면, 5년간 무상 사용에 따른 이익이 1억 원 미만일 경우 증여세를 부과하지 않습니다.- 아파트 가액이 1억 4천만 원일 때일반적으로 5년간 산출되는 무상 사용 이익이 1억 원 기준에 못 미치는 경우가 많기 때문에, 이 경우에는 증여세 부담이 거의 없을 가능성이 높습니다.- 종합소득세 이슈(부당행위계산 부인)자녀(소유자) 입장에서, 직계존비속에게 아파트를 무상 임대해서 세금 부담을 부당하게 줄였다고 세무서가 판단하면, 적정 임대료를 산정해 소득세를 부과할 수 있습니다. 하지만 부모님이나 형제가 실제로 거주용으로 사용한다면, 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않아 별도의 임대소득세가 발생하지 않을 가능성이 큽니다.- 주택 수 산정 및 양도소득세딸들이 각각 다른 주택을 소유하고 있다면 이 공동명의 아파트도 주택 수에 포함됩니다. 이로 인해 나중에 본인 집을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 못 받거나, 양도세가 중과될 수 있습니다.결론적으로, 아파트 금액이 크지 않으므로 무상 사용에 의한 증여세 이슈는 거의 없을 것으로 보입니다. 다만, 자녀들이 앞으로 집을 팔거나 건강보험 혜택을 받을 때 불이익이 없는지 미리 확인해보는 것이 좋겠습니다.보다 정확하고 세부적인 상담은 세무 전문가와 직접 상담해보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정부의 부동산 공급 대책 발표를 앞두고, 최근 대출 규제에 대한 불안감이 커지고 있는 것 같습니다.1. 대출 규제 강화 가능성최근 정부는 가계부채 증가와 수도권을 중심으로 한 집값 상승을 잡기 위해, 대출 규제를 꾸준히 검토하고 있습니다. 주택 공급 확대가 정책의 큰 축이지만, 투기 수요를 억제하기 위해 금융 규제를 함께 병행하는 것이 일반적인 흐름입니다.2. 25억 원 초과 주택 대출 금지 여부문의하신 '25억 원 초과 주택에 대한 대출 전면 금지'는 아직 확정된 내용은 아닙니다. 하지만 시장에서는 추가 규제 가능성이 계속 거론되고 있습니다.- LTV(담보인정비율) 축소: 초고가 주택에 적용되는 대출 한도가 지금보다 더 줄어들 수 있습니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 심사 강화: 소득 대비 갚을 수 있는 원리금의 한도를 더욱 엄격하게 적용해, 실제로 받을 수 있는 대출액이 줄어드는 방식입니다.3. 앞으로 주목해야 할 점정부는 실수요자에게 피해를 주지 않으면서도, 투기 목적의 수요만 걸러내는 '핀셋 규제'도 고민하고 있습니다. 이번 달 말 발표될 공급 대책에서 구체적인 규제 방향이 함께 공개될 예정이니, 반드시 세부 내용을 확인하셔야 합니다.결론적으로,대출 규제가 지금보다 완화될 가능성은 매우 낮아 보입니다. 오히려 고가 주택에 한해 대출 문턱이 더 높아질 수 있으니, 자금 계획을 세우실 때는 현재보다 조금 더 보수적으로 잡으시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신 시 준비해야 할 점- 가만히 있기: 전세계약이 끝나기 2개월 전까지 임대인이나 임차인 어느 쪽에서도 계약종료나 조건변경에 대한 별다른 의사표시를 하지 않으면, 자동으로 기존 계약과 같은 조건으로 2년이 더 연장됩니다.- 추가로 할 일 없음: 별도의 새로운 계약서를 쓰지 않아도 되고, 따로 절차를 밟을 필요 없이 현 상태로 2년 더 거주할 수 있습니다.2. 중기청 대출 연장 방법묵시적 갱신일 때도 대출 연장은 반드시 은행에 따로 신청해야 합니다.- 연장 신청 시기: 대출 만기 한 달 전쯤에는 은행을 방문해서 연장을 신청해야 합니다.- 준비해야 할 서류: 묵시적 갱신으로 새로운 계약서는 없기 때문에 기존 임대차계약서를 챙겨가야 합니다.- 임대인 확인 절차: 최근에는 묵시적 갱신이라도 기존 계약서 뒷면 등에 연장된 계약 기간을 적고 임대인 도장을 받으라는 은행이 많으니, 이 부분을 꼭 확인해서 준비하시길 바랍니다.- 보증보험: 대출 연장과 함께 보증보험도 자동으로 그 기간만큼 연장되니까, 은행 담당자에게 보증료 납부와 연장 절차를 꼭 문의해 주세요.3. 참고할 만한 점들- 대출 조건: 대체로 1회 연장 때는 금리나 준비서류가 까다롭지 않은 편이지만, 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 미리 전화를 걸어 확인하면 불필요한 방문을 줄일 수 있습니다.- 은행 지점: 꼭 처음 대출받았던 지점이 아니어도 가까운 지점에서 연장 신청이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 감정평가에서는 현재의 공시지가보다 '대지지분'이 훨씬 더 중요한 기준이 됩니다.- 대지지분의 중요성: 재건축은 결국 땅의 가치를 어떻게 나누느냐가 핵심입니다. 대지지분이 1.5평 더 넓다면, 나중에 새 아파트 배정이나 추가분담금 산정에서 훨씬 유리하게 인정받을 수 있습니다.- 건물 가치의 한계: 아무리 고층이고 공시지가가 약간 높아도, 재건축 대상 아파트는 건물이 오래되어 그 자체의 가치는 크게 인정받지 못합니다. 800만 원 정도의 공시지가 차이보다 1.5평 더 넓은 대지지분이 자산적으로 훨씬 큰 의미가 있습니다.정리하면, 현재 편리함을 주는 고층(작은 평수)보다 향후 더 많은 땅을 가져갈 수 있는 저층(큰 평수)의 권리가액이 일반적으로 더 높게 평가됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보증금이나 월세 등 임대료가 바뀌지 않고 기간만 연장되는 재계약(갱신 계약)은 신고 대상이 아닙니다. 신고를 하지 않아도 법적으로 문제가 되지 않습니다.1. 주택 임대차 신고 대상 확인현행법상 주택 임대차 신고(전월세 신고제)는 아래와 같은 조건을 모두 갖춘 경우에만 신고 의무가 생깁니다.- 보증금이 6,000만 원을 넘거나- 월세가 30만 원을 초과하고- 신규 계약이거나, 금액 변동이 있는 재계약일 때2. 질문자님의 상황 정리- 보증금이 5,000만 원으로 6,000만 원 이하이고- 월세는 없으며- 재계약할 때 금액이 전혀 바뀌지 않은 상황입니다.따라서, 금액 변동이 없으니 신고 의무가 없습니다.3. 확정일자 관련 참고- 기존에 받으신 확정일자는 금액이 바뀌지 않는 한 그대로 효력을 유지합니다. 새로 받을 필요는 없습니다.- 국민비서나 부동산원 등에서 안내 메시지가 오더라도, 단순 제도 안내로 보는 게 맞습니다. 실제로 계약 금액이 변동되지 않는 재계약이라면, 알림을 받으셨더라도 신경 쓰지 않으셔도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 한 달 동안 친척 집에 전입신고를 할 수 있을까요?네, 가능합니다. 실제로 거주할 목적으로 30일 이상 머문다면 친척 분의 동의를 받아 전입신고를 할 수 있습니다. 세대원으로 합가하거나, 별도의 세대로 등록하는 방법이 있으니 상황에 맞게 선택하시면 됩니다.2. 전세대출에 영향을 미치나요?이 부분은 기존 대출의 정리와 새 대출 신청, 두 가지로 나눠 살펴보셔야 합니다.기존 대출 상환: 대부분 전세대출은 전출과 동시에 상환해야 합니다. 2월 21일에 기존 집에서 나올 때 대출을 모두 상환한다면 전입신고를 친척 집으로 옮기는 데 문제 없습니다.새 전세대출 신청: 3월 31일 새 집에 들어가며 대출을 새로 받으실 계획이라면, 현재 전입 주소지가 어디든 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 다만, 대출 심사 기간(보통 2~4주 전)에는 연락이 잘 되어야 하고, 새 집 이사 후에는 바로 전입신고를 해서 등본을 은행에 제출해야 대출이 원활하게 유지됩니다.3. 추가로 주의할 점과 혹시 모를 불이익대항력(우선변제권) 상실 주의: 2월 21일에 짐을 모두 빼고 보증금도 완전히 받은 경우라면 걱정 없지만, 만약 보증금을 일부라도 못 받은 상태에서 전입신고만 먼저 빼면 기존 집의 우선변제권이 사라질 수 있으니 꼭 보증금을 다 받은 뒤에 전출하시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 사업 방식 비교와 추천재건축을 추진할 때는 단지의 상황(예를 들어, 주민 동의율, 사업성, 자금 여력 등)에 맞춰 어떤 방식을 선택할지 결정하는 것이 중요합니다. 각 방식마다 장단점이 뚜렷하기 때문입니다.1. 조합 방식(가장 전통적인 방식)주민 소유주들이 직접 조합을 만들어 사업을 진행하는 방법입니다.- 장점: 모든 의사결정을 주민들이 직접 내릴 수 있어 자율성이 높고, 사업에서 생기는 이익도 소유주에게 고스란히 돌아옵니다.- 단점: 조합 내부 갈등이나 전문 지식 부족으로 사업이 지연될 수 있고, 때로는 비리 문제가 발생하는 경우도 있습니다.2. 신탁 방식(전문가에게 맡기는 방식)부동산 신탁회사가 수수료를 받고 사업 전체를 관리하며 추진합니다.- 장점: 전문가가 관리하다 보니 사업이 빠르게 진행되고, 자금 조달도 비교적 안정적입니다. 조합 방식에서 자주 생기는 갈등을 줄일 수 있습니다.- 단점: 매출액의 일부(보통 1~4%)를 신탁 수수료로 내야 해서 비용 부담이 생깁니다.3. 공공 방식(LH나 SH 등 공공기관 주도)한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 참여해 사업을 이끕니다.- 장점: 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 다양한 인센티브를 받을 수 있고, 사업 속도도 빠릅니다.- 단점: 공공임대주택을 더 많이 내야 할 수도 있고, 민간 브랜드 사용이나 고급화에는 제약이 있는 경우가 있습니다.결국, 소유주 여러분의 의견이 얼마나 잘 모아지는지, 그리고 사업성이 어느 정도인지 분석해 본 뒤, 여러 설명회를 통해 각 방식의 조건을 꼼꼼히 비교하시는 게 좋습니다.