재건축 감정평가 및 권리가 산정시 공시지가와 대지지분의 영향이 궁금합니다.
재건축 아파트 큰 평수 저층과 작은 평수 고층이 있다고 했을 때, 큰 평수가 작은 평수보다 대지 지분(1.5평)은 높으나 공시 지가가 800만원 정도 낮은 경우, 감평과 권리가액 산정시 두 평수 중 어떤 평형이 더 높게 평가되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
100% 확실하게 답을 드리긴 어렵지만 질문과 같은 경우는 보지 못한듯 보입니다. 동일단지에 대해서 면적이 적으며 공시지가도 낮은게 일반적이기 때문입니다. 공시지가는 사고파는 과정에서의 시세가 아닌 정부가 세금산정을 위해 공시하는 가격이기 때문입니다. 설령 위와 같은 경우가 있다면, 사살상 대지지분이 재건축시 가장 중요한 부분이기 때문에 해당 지분이 클수록 유리할수 있다 판단이 되며, 공시지가의 경우 감정평가시 기준이 될수 있으나, 감정가 자체가 위처럼 나올 가능성은 실제 동일단지에서는 없습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 감정평가는 대지지분 비중이 가장 크게 작용합니다. 공시지가가 다소 낮더라도 대지지분이 높은 평형이 권리가액에서 유리한 경우가 많습니다. 결국 토지 가치가 핵심기준입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축에서 큰 평수 저층은 감정평가와 권리가액 산정 시 작은 평수 고층보다 유리합니다. 공시지가 800만 원 낮아 보이더라도 대지 지분이 최우선 평가 기준이며 층 수 프리미엄은 철거 후 무의미합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
재건축은 낡은 건물을 허물고 새집을 짓는 사업이라 현재 건물의 층수보다는 실질적으로 소유하고 있는 땅의 크기인 대지 지분이 가치 평가의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 당장의 공시가격이 조금 낮더라도 대지 지분이 더 크다면 향후 감정평가에서 더 높은 금액을 인정받을 확률이 높구요. 층수에 따른 가격 차이는 나중에 새 아파트를 배정받을 때나 고려될 부분이고 현재 단계에서는 땅의 가치가 우선시되므로 대지 지분이 큰 매물이 유리할 것으로 보입니다.
재건축 아파트 큰 평수 저층과 작은 평수 고층이 있다고 했을 때, 큰 평수가 작은 평수보다 대지 지분(1.5평)은 높으나 공시 지가가 800만원 정도 낮은 경우, 감평과 권리가액 산정시 두 평수 중 어떤 평형이 더 높게 평가되나요?
===> 감정평가를 고려할 때 대지면적이 큰 쪽이 더 높게 감평을 받으시는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
감정평가액·권리가액이 어떻게 갈리는지 헷갈리기 딱 좋은 케이스입니다
핵심부터 말하면 대지지분이 더 큰 쪽이 유리한 구조이고, 질문에 주신 조건만 놓고 보면 큰 평수 저층이 더 높게 평가될 가능성이 큽니다
대부분의 재건축 지역에서 1.5평 대지지분 가치가 800만 원 차이를 훨씬 초과합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대지지분 1.5평이 높은쪽이 훨씬 유리합니다. 재건축은 땅 싸움입니다. 지분 1.5평의 가치는 현재 시세로 환산하면 수천만원에서 억 단위의 가치를 가지며 이는 공시지가 800만원 차이를 가볍게 상쇄하고도 남습니다. 층수보다 실제 매매가가 기준이 되고 보통 큰 평수 거래가가 더 높으므로 권리가액도 높게 나옵니다. 결론적으로 큰 평수 저층이 감정평가액이 더 높고 나중에 낼 분담금도 더 적습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 사업에서 대지지분과 공시가격이 상충할 때, 일반적으로 대지지분이 높은 매물이 권리가액 산정에서 우위를 점할 가능성이 큽니다.
결론부터 말씀드리면, 대지지분 1.5평의 가치가 공시가격 차이(800만 원)보다 크기 때문에 큰 평수 저층의 평가액이 더 높게 책정될 확률이 높습니다.
평가액 산정의 핵심 논리
재건축 감정평가는 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 진행됩니다. 이때 감정평가사는 종전 자산의 가치를 평가할 때 공시가격(공시지가)을 그대로 사용하지 않고, 인근 거래 사례와 입지, 그리고 가장 중요한 대지 지분의 가치를 표준지 공시지가를 기준으로 재산정합니다.
대지지분의 힘: 공동주택 감정평가에서 건물분 가치는 시간이 갈수록 감가상각되어 0에 수렴하지만, 토지 지분은 영속적인 가치를 지닙니다. 1.5평의 지분 차이는 해당 구역의 일반분양가와 사업성에 따라 다르나, 서울 주요 정비구역 기준으로 공시가격 차이인 800만 원을 상회하는 수천만 원 이상의 가치로 환산되는 것이 일반적입니다.
공시가격의 한계: 공시가격은 세금 부과를 위한 지표일 뿐, 실제 감정평가 시에는 층별·향별 효용지수를 적용합니다. 저층이라 공시가격이 낮더라도, 보유한 토지 면적이 크다면 전체 평가액(토지 가치 + 건물 가치)에서 훨씬 유리합니다.
권리가액 산정: 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다. 비례율이 동일하게 적용되므로, 기초가 되는 감정평가액이 큰 대지지분 소유자가 더 높은 권리가를 갖게 되고 이는 곧 추가분담금 감소로 직결됩니다.
조심스럽게 조언드리자면, 공시가격은 매수 시 취득세나 보유세 기준으로는 중요하지만 재건축 수익성 측면에서는 대지지분이 깡패라는 시장의 격언을 우선적으로 고려하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재건축 감정평가에서는 현재의 공시지가보다 '대지지분'이 훨씬 더 중요한 기준이 됩니다.
- 대지지분의 중요성: 재건축은 결국 땅의 가치를 어떻게 나누느냐가 핵심입니다. 대지지분이 1.5평 더 넓다면, 나중에 새 아파트 배정이나 추가분담금 산정에서 훨씬 유리하게 인정받을 수 있습니다.
- 건물 가치의 한계: 아무리 고층이고 공시지가가 약간 높아도, 재건축 대상 아파트는 건물이 오래되어 그 자체의 가치는 크게 인정받지 못합니다. 800만 원 정도의 공시지가 차이보다 1.5평 더 넓은 대지지분이 자산적으로 훨씬 큰 의미가 있습니다.
정리하면, 현재 편리함을 주는 고층(작은 평수)보다 향후 더 많은 땅을 가져갈 수 있는 저층(큰 평수)의 권리가액이 일반적으로 더 높게 평가됩니다.