답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가스공사에 연락하는 이유는 본인의 안전한 가스 사용을 위한 개통 절차 때문입니다. 입주 2일에서 3일 전에 예약하면 원하는 시간에 기사님이 방문하여 가스레인지를 연결하고 안전 점검을 해 줍니다.​전입신고는 입주 당일에 하는 것이 가장 좋습니다. 잔금을 치르고 이사를 마친 뒤 곧바로 관할 주민센터를 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 신고해야 대항력이 생겨 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이때 확정일자도 함께 받는 것을 잊지 마세요.​남은 보증금인 잔금은 입주 당일에 이체하는 것이 관례입니다. 이사 당일 아침이나 짐을 들이기 직전에 임대인에게 송금하면 됩니다. 입주 전 시설물 파손 여부를 꼼꼼히 사진 찍어 두는 것도 나중을 위해 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 노력하셨는데 갑작스러운 규제 지역 지정으로 상심이 크실 것 같습니다. 현재 상황에서 가장 중요한 점은 아파트 매도 기한입니다. 오피스텔 취득일인 2024년 6월 15일로부터 3년 이내인 2027년 6월 15일까지 아파트를 매도해야 비과세가 가능합니다.세입자의 계약갱신청구권 사용으로 매도가 어려운 상황이라면 실거주 목적의 매수자를 찾기보다 전세를 끼고 매수할 수 있는 유일한 투자자인 현 임차인에게 매수를 적극 제안해야합니다. 규제 지역 지정으로 대출이 제한되어 매수세가 위축될 수 있으므로 매물 가격을 시세보다 조정하여 기간 내 매도하는 전략이 필요합니다.만약 기한 내 매도가 불가능하다면 다주택자 양도세 중과 세율을 확인해야 합니다. 하지만 아직 시간적 여유가 있으니 전문 세무사와 상담하여 증여나 임대사업자 활용 등 플랜B를 함께 검토하시길 권합니다. 위기를 잘 극복하시길 응원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가족 구성원 중 한 명인 배우자와 자녀만 새로운 아파트로 전입신고를 하고, 기존 전세집의 계약자이자 명의자인 질문자님은 보증금을 돌려받을 때까지 전입을 그대로 유지하는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법입니다.​주택임대차보호법 판례상 계약자 본인이 아니더라도 배우자나 자녀 등 가족의 전입이 유지되면 대항력이 인정되지만, 반대로 기존 집의 보증금을 보호받기 위해서는 계약자 본인이 주민등록을 빼지 않고 점유를 유지하는 것이 확실하기 때문입니다.​다만 새 아파트 취득 시 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금 대출을 받았다면, 통상 1개월 이내에 차주 본인이 전입해야 하는 실거주 의무 조건이 있을 수 있으니 대출 약정서 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 상황에서 친구 집의 동거인으로 전입신고를 하면 부모님과 세대 분리가 가능합니다. 주민등록법상 동거인은 세대주와 혈연관계가 없는 가구원으로 분류되므로 부모님 세대에 포함되지 않아 1가구 2주택 문제를 피할 수 있습니다. 특히 현재 대기업에 재직하며 소득이 있고 만 30세에 가까운 나이이므로 독립된 세대주로서의 요건을 충분히 갖추고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원룸 계약 기간을 모두 채우고 종료일에 맞춰 퇴거한다면 이후에 새로운 세입자가 들어오는지 여부는 기존 임차인인 질문자님과 아무런 상관이 없습니다. 임대차 계약은 약정한 기간이 만료됨으로써 종료되는 것이 원칙이므로 계약 종료 의사를 미리 명확히 전달했다면 집주인은 만기일에 맞춰 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 간혹 다음 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말하는 임대인도 있지만 이는 법적인 근거가 없는 주장입니다. 따라서 질문자님은 계약서상의 종료 날짜에 짐을 비우고 보증금을 돌려받으면 모든 의무에서 벗어나게 됩니다. 다만 퇴거 시 공과금 정산과 내부 시설물 상태 확인 등을 꼼꼼히 마쳐야 뒤탈이 없습니다. 결론적으로 만기를 다 채우고 나가는 상황이라면 다음 계약 성사 여부와 관계없이 보증금을 받고 퇴거하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고는 관할 주민센터를 직접 방문하거나 정부 24 홈페이지를 통해 온라인으로 간편하게 처리할 수 있습니다. 오프라인 방문 시에는 세대주와 전입자 모두의 신분증을 준비해야 하며 가족 단위로 이사하는 경우에는 세대주 신분증만으로도 가능합니다. 만약 세대주가 직접 방문하지 못할 때는 다른 가족 구성원이 대신 갈 수 있으나 이때는 위임장과 방문하는 본인의 신분증을 반드시 지참해야 합니다. 또한 간혹 주민센터에 따라 임대차 계약서를 추가로 확인하는 사례가 있으므로 만일의 상황에 대비해 계약서 원본과 도장을 함께 챙겨가는 것이 가장 확실한 방법입니다. 온라인 신청의 경우 공동인증서를 통한 본인 확인만으로 별도 서류 없이 진행 가능합니다. 신분증을 지참하여 이사 후 14일 이내에 신고를 완료하는 것이 권장됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 계약 기간이 아직 남아 있는 상태라도 본인 명의로 새로운 아파트를 매수하는 것은 전세 계약과는 무관한 별개의 재산권 행사이므로 법적으로 아무런 문제가 없으며 아파트를 매수하여 소유권 이전 등기를 완료하는 것은 해당 부동산의 소유주가 된다는 의미일 뿐이지 전입신고를 한 상태가 되는 것은 아니기에 이중 주소지 문제는 발생하지 않습니다 기존 전세 보증금의 안전한 반환을 보장받기 위한 대항력 요건을 유지하려면 실제로 이사를 가기 전까지는 기존 전셋집에 주민등록을 그대로 두어야 하며 새 아파트는 등기상 소유권만 보유하고 있다가 나중에 실제로 거주지를 옮기는 시점에 맞추어 전입신고를 새로 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전북 지역의 부동산 매매 가격 상승폭이 확대되는 현상은 공급 물량 부족과 더불어 복합적인 요인이 작용한 결과로 볼 수 있습니다. 최근 몇 년간 전주를 비롯한 주요 도시의 신규 아파트 입주 물량이 예년에 비해 크게 줄어들면서 수요와 공급의 불균형이 심화된 것이 가격 상승의 직접적인 원인이 되었습니다. 특히 전북은 타 지역에 비해 상대적으로 저평가되었다는 인식이 확산되면서 외지 투자자들의 유입이 늘어난 점도 무시할 수 없습니다. 여기에 수도권의 규제 강화로 인한 풍선 효과와 원자재 가격 상승에 따른 분양가 인상 압박이 기존 주택 시장의 가격을 밀어 올리는 동력으로 작용하고 있습니다. 지방 부동산 시장이 전반적으로 침체기라는 시각도 있지만 특정 지역의 인프라 개선과 정주 여건 향상이 뒷받침되는 곳은 여전히 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 따라서 전북의 상승세는 단순한 일시적 현상이라기보다는 누적된 공급 부족과 지역적 특수성이 맞물린 결과로 해석됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.창고에 근저당권이 설정되어 있다면 빌라가 공동담보로 묶여 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 만약 빌라가 공동담보로 등기되어 있다면 창고와 마찬가지로 근저당권에 기한 임의경매 신청이 가능합니다. 하지만 빌라에 본인의 근저당권이 설정되어 있지 않고 창고에만 설정된 상태라면 해당 근저당권으로는 빌라에 대해 임의경매를 신청할 수 없습니다. 이럴 때는 근저당권이 아닌 다른 채권 증빙 서류를 바탕으로 집행권원을 얻어야 합니다. 대여금 반환 청구 소송 등을 통해 판결문을 확보한 뒤 빌라에 대한 강제경매를 신청하는 방법이 유일합니다. 신속하게 판결 절차를 밟아 빌라에 가압류를 하거나 집행권원에 의한 강제경매를 진행하여 우선적으로 채권을 확보하는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.매도인 입장에서 위험 부담이 매우 큽니다. 잔금을 치르기 전 매수인이 입주하면 점유권을 가지게 되어 계약 파기 시 명도 소송 등 복잡한 문제가 생길 수 있습니다. 특히 매수인이 집을 점유한 상태에서 제3자에게 이중 매매를 시도하거나 다른 사기 행각을 벌일 위험도 있으니 각별히 주의해야 합니다.이를 방지하려면 다음 특약을 반드시 넣으시기 바랍니다. 첫째, 잔금 지급 지연 시 즉시 계약을 해제하고 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속됨을 명시하세요. 둘째, 잔금 미이행 시 별도 소송 없이 즉시 퇴거한다는 제소전 화해 조항을 포함하는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 소유권 이전 전까지 매수인은 어떠한 권리 설정이나 제3자와의 거래(매도, 임차 등등)를 할 수 없으며 위반 시 모든 책임은 매수인에게 있다는 점을 확약받으십시오.