전세 계약 만료전 새로운 집 매매 후 이사
안녕하세요.
이번에 아파트 매매를 하게 되어 문의드립니다.
전세 계약 만료일은 2026년3월 18일로 2달 조금더 남은 상태
현재 전세로 거주 중인데, 전세가 아직 빠지지 않은 상태에서
16일(내일) 잔금 납부 후 아파트 매매가 완료될 예정입니다.
- 전세 계약 만료전 잔금을 치루게 된 사유는 신축 아파트 인데 협약은행과의 대출 진행으로만 주택 담보 대출이 가능한 상황이였고 그 마지막 날이 16일로 지정되어 있었습니다.
문제는 전세집이 정리되지 않은 상태에서 새 아파트로 이사를 가게 될 경우
전입신고와 전세보증금 보호가 어떻게 되는지 확신이 서지 않아 질문드립니다.
기존 전세 계약 시
전입신고 + 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 중요하다고 알고 있습니다.
그래서 궁금한 점이 다음과 같습니다.
잔금 납부 후 새 아파트로 이사하면서 새 아파트에 전입신고를 하게 되면,
기존 전세집의 전입신고 효력이 사라지거나
확정일자·대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있을까요?
→ 만약 이런 상황에서 전세금을 제때 돌려받지 못하게 되면
전세보증보험 청구나 보증금 회수에 불리해질 수 있는지도 궁금합니다.
반대로 매매한 아파트의 전입신고를 일정 기간 미루는 경우,
법적으로나 실무적으로 문제가 될 소지는 없을까요?
알아본 바로는
전입신고는 실거주 기준 14일 이내에 하면 된다고 하는데,
혹시 제가 놓치고 있는 중요한 부분이 있는지
경험 있으신 분들이나 전문가 분들의 의견을 듣고 싶습니다.
참고로 ..
현 HF 전세보증보험이 가입되어있는 상태입니다.
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추가로 조금 더 알아보았을때
와이프와 자녀만 먼저 새집으로 이사(와이프만 전입신고)
(침구 및 생활 가전 일부는 기존 집에 남겨둘 예정)
16일 잔금일에 소유권이전등기만 진행하고,
전세금 회수 전까지는 새집 전입신고는 하지 않음
기존 전세 보증금 회수 후
새집으로 전입신고 및 이사 완료
이런 계획도 법적으로나 실무적으로 대항력 및 우선변제권을 유지할수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금 받을때까지 기존 전세집 전입신고+확정일자로 권리를 유지하시는것이 좋습니다
전세금 회수 전까지 새 아파트 전입신고 미루는 것이 안전하고 상황에 따라서 다른 가족들을 먼저 전입신고하는 것도 방법입니다
만약의 경우를 대비해서 보증금 받을때까지 기존집의 전입신고가 필요합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 가족이 전입신고를 하지 않고 유지를 하게 될 경우 대항력은 유지가 되게 됩니다.
또한 잔금대출 실행 시 원칙적으로 대출신청인이 전입신고를 해야 됩니다.
따라서 기존 가족들은 그대로 전세집에 전입신고를 유지를 하고 대출 신청인만 새로운 집으로 전입신고를 하게 되면
괜찮을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금 반환이 되지 않은 상태에서 주소지를 다른 곳으로 옮기시고 전입신고할 경우 현 주택에서는 자동전출이 되어 기존 대항력을 상실하게 됩니다. 그에 따라 중도 대항력상실등으로 보증보험 청구등은 할수 없게 됩니다. 그에 따라 이사를 하시더라도 현 주소에서의 전입신고 상태는 반드시 유지를 하셔야 하고, 이러한 방법을 진행하는데에는 특별한 문제는 없습니다. 원칙상 실거주하는 주택에 전입시 14일내 전입신고의무가 주민등록법상 기재되어 있지만 이를 어긴다고 해도 과태료 5만원 이마져도 잘 부과되지 않기에 일단 보증금에 대한 보호가 우선되어야 할 듯 보입니다. 질문에서 말한 것처럼 현 이사주택에 반드시 대출명의자인 본인 전입신고가 필요하다면 이때는 와이프분은 현 전세주택에 전입신고를 남겨두시고 본인만 새집에 전입신고하는 방법도 기존 대항력유지를 할수 있는 방법이긴 합니다.
상기 질문요지를 고려할 때 일시적 1가구 2임차주택인 경우 동시에 두군데 대항력유지방법에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 기존 주택에 질문자님의 주소지 또는 가족 중 일부 조소지를 남겨 두시고 그 다음날 이사를 하는 경우 기존 대항력을 유지시킬 수가 있습니다..
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임대차지급명령을 법원에 신청하면 최우선 변제에 대한 점유권을 인정하므로서 이사를 하여도 대항 요건이 됩니다
다시 말하면 임대차지급명령을 받아놓으면 최우선 변제조건 중 점유권이 확보되며 확정일자는 기존계약서에 구청의 확정일자 직인을 받아놓은 계약서룰 제출하면 가눙하고 당사자가 우선변제신청서을 제출하여야 비로서 최우선변제 대상이 되는 것입니다
그리고 전세보증보험금에 대한 처리는 경매 등으로 보증금 반환을 받지 못할 경우 사건화가 되어야 보증보험회사로 부터 전세보증금을 반환받게 됩니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 전세집의 대항력과 우선변제권은 전입을 빼는 순간 약해지므로 전세금 회수 전에는 기존 집 전입을 유지하는 구성이 가장 안전합니다. 새집 전입이 대출 조건으로 필요하면 임차권등기명령으로 기존 보증금 권리를 띄워주고 전입을 옮기거나 가족 일부만 분리 전입 방식으로 리스크를 줄이시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
신축 아파트 잔금과 기존 전세 보증금 호수 시점이 엇갈려 고민이 많으시겠습니다.
결론부터 말씀드리면
질문자님께서 말씀하신 와이프만 먼저 신축아파트에 전입시키고 질문자님은 보증금을 돌려 받고 전입을 빼는게
가장 합리적인 방법입니다.
세대주인 본인이 전입신고를 새 아파트로 옮기는 순간 기존 전세집의 대항력과 우선변제권은 즉시 상실되게 됩니다.
이점 꼭 유념하세요
새 아파트 주택담보대출 조건에 전입의무가 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.
대출 조건에 실거주 목적으로 잔금일로부터 1개월 또는 3개월 이내 전입신고 후 등본 제출 이라는 조건이 있는 경우가 많습니다.
이를 어길시 대출금 회수 사유가 될수 있으니 꼭 체크하세요
실거주 기준 14일은 지금 중요한 문제는 아님니다.(이건 패스)
첫째 은행에 보증금회수 문제로 세대주인 본인의 전입신고만 한달 정도 늦어질 것 같은데 배우자가 먼저 전입해도 대출에 문제가 없는지 꼭 확인하세요
그리고 전세보증금 만기에 보증금을 돌려받지 못할경우 지체없이 hf에 사고 통지를 해야 합니다.
그리고 3월 18일 만기일에 못받으면 임차권 등기 명령도 꼭 신청하시구요
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
가족 구성원 중 한 명인 배우자와 자녀만 새로운 아파트로 전입신고를 하고, 기존 전세집의 계약자이자 명의자인 질문자님은 보증금을 돌려받을 때까지 전입을 그대로 유지하는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법입니다.
주택임대차보호법 판례상 계약자 본인이 아니더라도 배우자나 자녀 등 가족의 전입이 유지되면 대항력이 인정되지만, 반대로 기존 집의 보증금을 보호받기 위해서는 계약자 본인이 주민등록을 빼지 않고 점유를 유지하는 것이 확실하기 때문입니다.
다만 새 아파트 취득 시 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금 대출을 받았다면, 통상 1개월 이내에 차주 본인이 전입해야 하는 실거주 의무 조건이 있을 수 있으니 대출 약정서 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
새 아파트 잔금 납부 후 기존 전세집 보증금 회수 전까지 새 아파트 전입신고를 하지 않아도 기존 전세의 대항력 우선변제권은 유지됩니다. 전입신고는 실거주 시작 후 14일 이내 의무일 뿐이며 미루는데 법적 문제는 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신축 아파트 매매와 전세 보증금 회수 문제로 고민이 많으시군요. 결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려받기 전까지 질문자님의 전입신고를 새 집으로 옮기는 것은 매우 위험합니다.
질문하신 내용에 대해 법적 안전성과 실무적 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 전입신고 이전 시 발생하는 문제 (기존 전셋집)
대항력 및 우선변제권 상실: 전입신고를 새 아파트로 옮기는 순간, 기존 전셋집에 대한 대항력은 즉시 소멸합니다. 만약 그사이 전셋집에 문제가 생기면 보증금 회수 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.
보증보험(HF) 청구 불가: 전세보증보험의 핵심 이행 조건은 '대항력 유지'입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전입을 빼버리면, 보험 사고 발생 시 보증기관(HF)으로부터 대항력 상실을 이유로 보증금 지급을 거절당할 수 있습니다.
2. 새 아파트 전입신고를 미루는 경우의 리스크
주택담보대출 조건 위반: 협약은행 대출 시 대개 '전입 조건부' 대출인 경우가 많습니다. 보통 실행 후 1개월 이내 전입신고 및 전입세대열람원 제출을 요구합니다. 이를 어길 시 대출금 회수 사유가 될 수 있으므로 은행 대출 약정서의 전입 기한을 반드시 확인하셔야 합니다.
전입신고 의무: 주민등록법상 14일 이내 신고 의무가 있으나, 실무적으로 이로 인해 큰 처벌을 받는 경우는 드뭅니다. 하지만 대출 약정이 더 큰 변수입니다.
3. 가장 안전한 대안: 세대 분리 (가족 전입)
질문자님께서 추가로 알아보신 '배우자와 자녀만 먼저 전입'하는 방식이 가장 현실적인 해결책입니다.
대항력 유지 원리: 대항력은 임차인 본인뿐만 아니라 가족(배우자, 자녀)의 전입으로도 유지됩니다.
추천 절차:
배우자와 자녀만 새 아파트로 전입신고를 합니다. (새 집의 대출 조건 충족 및 소유권 보호)
질문자님(계약자 본인)은 기존 전셋집에 주소지를 그대로 유지합니다.
기존 집에 일부 가구(침대, 옷 등)를 남겨두어 '점유' 상태를 증명할 수 있게 합니다.
전세금을 완전히 돌려받은 직후, 질문자님도 새 아파트로 주소지를 옮깁니다.
4. 대응 방안
대출 은행 확인: 은행에 연락하여 "기존 전세보증금 회수 문제로 계약자 본인의 전입이 한 달 정도 늦어질 것 같은데, 배우자가 먼저 전입해도 대출에 문제가 없는지" 확답을 받으세요. 대부분의 은행은 가족 전입을 인정해 줍니다.
보증보험 상담: HF(한국주택금융공사) 콜센터에 "계약자 본인은 남고 가족만 퇴거할 경우 보증 효력이 유지되는지" 한 번 더 크로스체크 하시는 것이 가장 완벽합니다. (통상 가족 전입 유지 시 인정되나, 상품에 따라 다를 수 있습니다.)
임차권등기명령: 만약 3월 18일 만기일에도 돈을 받지 못한다면, 주소지를 옮기기 전 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 전입을 빼야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.