1가구 2주택에 대해 속시원히 부탁합니다~
안녕하세요.
현재 1가구 2주택입니다. (아직까지는 일시적 1가구 2주택 입니다)
현재 아파트와 오피스텔(거주용 등록함)이 있으며, 동일한 지역에 있습니다.
25년 10월에 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정 지정된 지역입니다.
신도시 1기 지역이라 재개발 지정지역이기도 합니다.
1.아파트 (2017.05.25) 매입 / 약 7년 실거주 / 부부 공동명의 50%씩 / 현재 전세 임대중(24.07.17 전세임대)
/ 매입가(4억) / 최근실거래가(9.2억)
2.오피스텔 (2024.06.15) 매입(3.5억) / 현재 거주중(주거용 등록함) / 계속 살기위함
오피스텔을 매입한 이유는 아파트를 전세를 임대한 상태에서
아파트를 오피스텔 매입일로 부터 3년내에 매도하여
일시적 1가구 2주택의 양도세 비과세 / 현금화를 하기 위함이었습니다.
그래서 25년 10/10일 부동산에 아파트를 내놓았는데....
몇일 후 부동산 대책이 발표되면서 모든 것이 물거품이 되어 버린 상태입니다.
비과세 및 기타 사항으로 매도를 하려고 했다가....날벼락을 맞고 멘붕상태입니다.
현재는 아파트 전세를 주고 있어 매도도 할 수 없는 상태가 되어 버렸고,
전세 세입자는 2년 더 연장이 가능하기 때문에,
강제적 1가구 2주택이 된 상황인게 맞는거죠?
국가가 개인의 재산을 이러지도 저러지도 못하게 만들었습니다.
개인 재산 침탈에 대해 소송을 해도 승소할일은 없기에 울화통이 터집니다.
이렇게 된 마당에 어차피 아파트를 강제 보유할 수 밖에 없고
나중에 가격이 올라 매도를 한다고 하더라도 양도세 폭탄을 피할 수는 없겠죠?
세금을 내느니 덜 먹고 매도할려고 했으나....ㅜ.ㅜ
이 상황에서 어떻게 하는 것이 현명한 대처인지 고수님들과 전문가님들의 고견을 듣고자 합니다.
방향성 잡아주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
위약금과 이사비를 지원하고 세입자와 합의 해지를
하는 방법도 있습니다
양도세 차익이 몇억이라면 몇천만원의 위약금을
계산해볼 가치는 있습니다
또 비과세 포기하고 장기보유 전략도 있습니다
비과세를 못 받는 경우에도 장기보유특별공제를 받는다면 보유 + 거주 합산 요건 충족시 최대 80%까지 받을수 있습니다
이미 보유 8년 이상이고 실거주 7년 이라면 중과라도 폭탄까지는 아닐 수 있습니다
막연히 생각하는 것보다 실제 세액 계산은 훨씬 낮아지는 경우도 많습니다
하지만 세무사 상담을 꼭 받으셔야 합니다
아직 기간이 있으니 합당한 방법을 찾아보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
개인적인 의견으로 현재 거주를 하고 있는 세입자에게 매매를 의뢰하는 방법이 있을 수 있습니다.
단 시세보다 조금 싸게 내어 주어서 임차인에게 매매를 요청을 해서 양도소득세 비과세 혜택을 보시는 것이 가장 좋은 전략 즉 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 보는 것이 가장 좋은 전략이나 원할하지 않을 경우 기존 세입자 이사비 등 지원협상으로 매매를 추진하는 것도 방법이라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
규제지역에 포함된 아파트라도 매도자체에는 문제가 없습니다. 다만 매수자가 투자목적이 아닌 실거주용으로써 구매를 하여야하기에 수요가 적을수는 있고, 현 전세기간이 남아있는 세입자가 있다면 이때는 해당 계약을 중도해지하고 매수자를 찾으셔야 합니다. 방법상 어려움이 있는건 사실이나, 질문처럼 전혀 불가능한 상황은 아니기 때문에 진행을 하시면 될듯 보입니다. 그대로 두시다가 양도세를 부담하는 것보다는 나을수 있기 때문입니다. 아니면 기간내 매도가 어렵다 판딘이 되거나 중도해지가 어렵다면 일단 양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 매도한뒤 양도세를 부담하시고, 1주택 비과세가 가능한 상태에서 매도차익이 큰 아파트를 매도하는 방법도 있습니다. 물론 거주용 오피스텔이기에 이사를 하셔야 할수는 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세가 설정된 상태에서는 매도가 사실상 불가능해 일시적 1가구 2주택 요건 충족이 깨진 상태로 볼 가능성이 높으며 향후 매도 시 양도세 중과 가능성도 배제 어렵습니다. 현실적인 대응은 전세 만기 후 매도 또는 장기보유특별공제 극대화 전략이며 현 시점에서 소송으로 정책 변경이 뒤집기는 어렵습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 상황은 강제 1가구 2주택처럼 느껴지시겠지만 제도상 선택지가 완전히 막힌 상태는 아니고 세금 측면에서도 폭탄만 있는 구조는 아닙니다.
지금 상황이 국가가 강제로 1가구 2주택을 만들고 세금을 많이 거둘라고 한다고 생각하겠지만 2026년 5월 9일까지 중과 유예 + 장기보유 공제라는 통로가 여전히 열려 있고 재개발, 시세, 세금까지 종합 시뮬레이션을 해보면 언제, 얼마에, 어떤 구조로 정리하는게 최소 피해인지는 분명 계산이 나올 것입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 노력하셨는데 갑작스러운 규제 지역 지정으로 상심이 크실 것 같습니다. 현재 상황에서 가장 중요한 점은 아파트 매도 기한입니다. 오피스텔 취득일인 2024년 6월 15일로부터 3년 이내인 2027년 6월 15일까지 아파트를 매도해야 비과세가 가능합니다.
세입자의 계약갱신청구권 사용으로 매도가 어려운 상황이라면 실거주 목적의 매수자를 찾기보다 전세를 끼고 매수할 수 있는 유일한 투자자인 현 임차인에게 매수를 적극 제안해야합니다. 규제 지역 지정으로 대출이 제한되어 매수세가 위축될 수 있으므로 매물 가격을 시세보다 조정하여 기간 내 매도하는 전략이 필요합니다.
만약 기한 내 매도가 불가능하다면 다주택자 양도세 중과 세율을 확인해야 합니다. 하지만 아직 시간적 여유가 있으니 전문 세무사와 상담하여 증여나 임대사업자 활용 등 플랜B를 함께 검토하시길 권합니다. 위기를 잘 극복하시길 응원합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 주택 거래는 매수인의 실거주가 전제되어야 허가가 나는 구조라서 만약 세입자가 갱신청구권을 행사하게 되면 사실상 기한 내 매도가 불가능해져 일시적 2주택 비과세 혜택을 놓치실 우려가 크구요. 현재로선 법적으로 매매를 강제할 뾰족한 수가 없는 만큼 차라리 이사비를 넉넉히 챙겨주더라도 세입자를 설득해 내보내는 쪽으로 합의를 보시는 게 나중에 낼 세금을 생각하면 오히려 이득이 될 것 같습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 내용을 본다면 강제 1가구 2주택이 되신 상황으로 비과세도 어려우신 상황이며 규제지역 지정으로 매도 제한도 되시는 상황이라 보여집니다 현재는 재개발 진행 상황을 확인 후 보유하시면서 양도세를 계산 후 매도를 진행하시기 전 세무사 상담을 받아보시는 것이 좋을 것이라 보여집니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
갑작스러운 규제 지역 지정과 대출 규제로 인해 계획하셨던 자산 운용에 차질이 생겨 상실감이 크시겠습니다. 특히 '일시적 1세대 2주택' 비과세를 통해 현금화를 노리셨던 상황이라 더욱 답답하실 텐데, 현재 상황에서 취할 수 있는 현실적인 대응 방안과 세무적 쟁점을 정리해 드리겠습니다.
1. 현재 상황 팩트 체크 (강제적 2주택 여부)
결론부터 말씀드리면, '일시적 1세대 2주택' 신분은 여전히 유지 중입니다. 다만 시장 환경이 매도를 어렵게 만들었을 뿐입니다.
비과세 요건: 2024년 6월 15일 오피스텔(신규 주택) 취득 후 3년 이내(2027년 6월 14일까지) 아파트(종전 주택)를 매도하면 비과세 혜택은 유효합니다.
세입자 문제: 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 2028년 7월까지 거주하게 된다면, 비과세 시한(2027년 6월)을 넘기게 되어 비과세가 불가능해집니다. 이 점이 현재 가장 큰 리스크입니다.
2. 현명한 대처를 위한 방향성
① 세입자와의 조기 협상 (비과세 사수 전략)
9.2억 실거래가 기준, 시세 차익이 약 5.2억 원에 달합니다. 비과세 혜택(12억 이하)을 받을 경우와 2주택자로서 양도세를 낼 때의 차이는 수억 원에 달할 수 있습니다.
위로금 제안: 비과세 시한인 2027년 6월 이전에 매도하기 위해, 세입자에게 이사비 및 위로금을 충분히 제시하여 만기(2026년 7월)에 퇴거하도록 협의하는 것이 세금을 내는 것보다 훨씬 경제적일 수 있습니다.
② '임대차 계약이 있는 상태'로 매도 (갭투자자 물색)
조정지역 및 토지거래허가구역이라도 실거주 목적이 아닌 투자자에게 매도하는 길을 찾아야 합니다.
토지거래허가구역 변수: 토허제 구역은 원칙적으로 '실거주'가 필수라 갭투자가 어렵습니다. 다만, 지자체에 따라 임대차 기간이 남아 있는 경우 예외적으로 허가가 나오는 사례가 있으니 관할 구청에 확인이 필요합니다.
③ 장기 보유 및 재개발 기대 (가치 투자 전략)
만약 비과세 시한 내 매도가 절대 불가능하다면, 아예 재개발 수익을 노리는 방향으로 선회해야 합니다.
양도세 중과 유예 확인: 현재 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 시행 중입니다. 나중에 매도 시점에 이 유예 조치가 연장되거나 폐지된다면 세부담이 줄어들 수 있습니다.
거주 요건: 아파트는 이미 7년 실거주를 하셨으므로 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 받을 기본 요건은 갖추셨습니다. (단, 2주택 상태에서는 일반 공제율 적용)
3. 비과세 시한을 놓치지 마세요
지금 울화통이 터지시는 마음은 이해하나, 냉정하게 자산 수치를 따져보면 '비과세'를 받는 것이 자산을 지키는 가장 큰 수익 모델입니다.
세무 상담: 현재 부부 공동명의이므로 인당 차익은 2.6억 원입니다. 비과세를 놓칠 경우 각자 낼 세금을 정확히 계산해 보세요. 그 금액을 보고 나면 세입자에게 줄 위로금의 규모가 결정될 것입니다.
부동산 전략: '급매'가 답이 아니라, '세입자 명도'가 답입니다. 명도가 해결된 아파트는 지금 같은 규제 속에서도 실거주 수요자에게 팔릴 수 있습니다.
2026년 초부터 세입자와 본격적인 협상을 시작하시길 권합니다. "내가 실입주할 상황이다"라는 압박보다는 "사정이 생겨 매도해야 하니 도와달라"는 정중한 협상과 보상이 비과세 혜택을 지키는 가장 빠른 길입니다.