답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집을 팔지 않을 때: 보유세 부담양도소득세는 집을 팔 때 발생하므로, 매도를 하지 않는 한 당장 걱정하실 필요는 없습니다. 다만, 집을 소유하고 있는 것만으로도 매년 내야 하는 세금이 있습니다.- 재산세: 모든 주택 소유자에게 부과됩니다.- 종합부동산세(종부세): 다주택자의 경우, 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준(다주택자의 경우, 현재는 1인당 9억 원)을 넘으면 부과됩니다.- 질문에 나온 아파트의 실거래가는 7억, 5억이라고 하셨는데, 공시가격은 실거래가보다 보통 낮게 책정됩니다. 그래도 1인 명의라면 종부세 대상이 될 가능성이 있기 때문에 공시가격을 꼭 확인해보셔야 합니다. 최근에는 종부세 세율이 낮아지고, 공제액도 올라가서 예전보다는 부담이 줄었습니다.2. 나중에 집을 팔 때: 양도소득세질문자님께서 “샀을 때 가격과 지금 가격 차이가 없다”고 하셨으니, 차익이 거의 없는 경우라면 양도소득세 부담도 거의 없거나 기본공제 정도일 것입니다.■ 참고할 점- 다주택자 중과세: 현재는 다주택자에 대한 양도세 중과가 유예된 상태이지만, 정책이 바뀌어 중과가 다시 적용될 경우에는 차익이 적더라도 세율 자체가 상당히 높아질 수 있습니다.- 장기보유특별공제: 다주택자는 1주택자에 비해 장기보유에 따른 세금 공제폭이 훨씬 적습니다.3. 앞으로 신경 써야 할 정책 변화부동산 정책은 언제든 바뀔 수 있기 때문에 다음 두 가지 정도는 계속 지켜보시는 게 좋습니다.- 취득세 중과: 앞으로 집을 한 채라도 더 늘릴 경우, 3주택부터는 취득세가 크게 오릅니다.- 임대차 관련 법과 공시가격 현실화율: 정부가 공시가격을 얼마나 현실에 맞춰 조정하느냐에 따라 보유세 부담도 달라집니다.정리하자면,집을 당장은 팔지 않더라도 종합부동산세 대상인지 먼저 체크하는 게 가장 우선입니다. 양도소득세는 집을 팔 때 차익이 없다면 큰 문제가 안 되지만, 다주택 상태로 있다가 나중에 한 채를 매도할 경우엔 남은 한 채로 1주택 비과세 혜택을 받으려는 전략이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가액 산정의 법적 근거재개발 구역 내 자산 가치는 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 근거해 결정됩니다.- 평가 주체는 시장·군수 등 구청장이 직접 선정해 계약한 2곳 이상의 감정평가법인입니다. 이들이 평가한 금액의 산술평균값을 사용하므로, 조합이 임의로 정할 수 없습니다.- 가격 기준일은 사업시행계획 인가 고시가 있던 날입니다(법 제74조 제1항 제2호). 즉, 지금 시세가 아니라 고시일 당시의 가격으로 평가가 이루어집니다.2. 토지와 건물 평가 방식(최신 감정평가 실무지침 기준)질문하신 '50년 된 단독주택'은 토지와 건물을 따로 평가한 뒤 합산합니다.- 토지(공시지가 기준): 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상, 해당 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 삼습니다. 여기서 지가변동률, 지역 특성, 개별 조건(도로와의 접면, 지형 등), 기타 요인도 함께 반영됩니다.- ‘국가에서 정한 공시지가만큼만 받는 건가요?’라는 질문에 대한 답은 “아닙니다.”입니다. 실제로는 주변 거래 사례 등 다양한 보정요인이 적용돼, 일반적으로 공시지가의 140~170% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.- 건물(원가법 적용): 50년 된 노후 주택은 건물 구조와 관리 상태를 고려해서 ‘원가법(재조달원가에서 감가된 금액)’으로 평가합니다.- 내용연수가 다 된 건물이라면, 건물값 자체는 거의 반영되지 않거나 극히 낮게 책정되는 게 보통입니다. 다만 실제로 거주 중이라면 ‘관찰감가법’을 함께 적용해 약간의 잔존 가치를 인정받기도 합니다.3. 권리가액 산출과 비례율감정평가금액만 높다고 이익이 커지는 게 아니라, 실제로는 아래 산식으로 내 권리가액이 정해집니다.권리가액 = 감정평가액 × 비례율- 여기서 비례율은 정비사업의 수익성을 나타내는 지표로, (총 분양수입 – 총 사업비) ÷ 종전자산 총 평가액으로 산정합니다.- 법 제74조 제2항에 따라, 조합원 간 형평성이 최우선이기 때문에, 내 집만 불리하게 평가되진 않습니다. 구역 내 모든 자산이 동일한 법적 기준으로 평가받습니다.■ 결론: 법적으로 이렇게 보호받습니다- 공시지가보다는 높게 산정됩니다. 여러 법령에서 정한 ‘적정가격’을 반영하도록 되어 있기 때문에 단순 공시지가보다는 더 높게 평가됩니다.- 보상의 기준이 되는 날은 인가 고시일입니다. 50년 된 집이라 건물은 노후도가 불리하게 작용하겠지만, 42평 규모의 대지 위치나 도로 조건이 중요한 평가 요소입니다.- 감정평가 결과에 동의하지 않을 경우, 관리처분계획 공람 기간에 이의 신청도 할 수 있고, 행정소송 등 법적으로 대응할 수 있는 절차도 준비되어 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세가 유리한 경우 전세는 매달 나가는 고정 지출을 줄이고 싶은 분들에게 여전히 매력적인 선택입니다. - 낮은 주거 비용: 전세자금 대출의 이자 부담이 월세보다 작다면, 전세가 경제적으로 훨씬 이익입니다.- 목돈 마련: 월세로 지출할 돈을 아껴 시드머니를 모으려는 분에게는 전세가 자산 형성에 도움이 됩니다.2. 월세가 유리한 경우 최근 전세 사기나 역전세 우려 때문에 월세를 선호하는 사람이 많아졌습니다. - 보증금 안전: 집주인에게 큰돈을 맡기지 않으니, 보증금을 잃을까 불안해할 필요가 없습니다.- 자금 유동성: 전세 보증금으로 묶일 돈을 다른 투자에 활용해 월세보다 더 나은 수익을 만들 수 있다면, 월세가 더 나은 선택이 될 수 있습니다.- 유동적인 상황 대처: 이사를 자주 하거나 주택 시장이 불안정하다면, 월세가 더 유연하게 대응할 수 있습니다.3. 현명한 결정을 위한 체크리스트 계약 만료까지 1년 정도 남았다면, 아래 사항을 먼저 살펴보세요. - 전세보증보험 가입 가능 여부: 전세를 고려한다면 HUG와 같은 보증보험에 가입할 수 있는 집인지 확인이 필요합니다. 만약 가입이 어렵다면 월세가 더 안전할 수 있습니다.- 실제 비용 비교: ‘전세대출 이자 + 보증보험료’를 ‘월세’와 직접 계산해보고 어느 쪽이 더 부담이 적은지 따져보세요.- 반전세도 한 방법: 보증금을 낮추고 일부만 월세로 내는 ‘반전세’는 보증금 리스크를 줄이면서도 월세 부담을 조절하는 절충안이 될 수 있습니다.정리하자면, 자산의 안전을 가장 우선시한다면 월세나 보증금을 낮춘 반전세도 좋은 선택입니다. 반면, 주거비를 최대한 아끼고 싶다면, 보증보험에 가입할 수 있는 전세가 더 나을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리가 오르면 대출 이자가 왜 오를까?금리는 쉽게 말해 ‘돈을 빌릴 때 내는 비용’입니다.- 한국은행의 결정: 우리나라 중앙은행인 한국은행이 기준금리를 올리면, 시중은행이 한국은행에서 돈을 빌릴 때 내는 이자도 올라갑니다.- 비용 전가: 은행도 이익을 남겨야 해서, 비싸게 빌려온 만큼 우리에게 대출해줄 때 이자를 더 받게 됩니다. 그래서 결국 우리가 내야 하는 대출 이자가 자연스럽게 오르게 되는 거죠.2. 금리와 물가는 어떤 관계일까?금리와 물가가 동시에 오르는 상황은 주로 ‘물가를 잡으려 금리를 올릴 때’나옵니다.- 물가 상승이 먼저: 기름값이나 식재료 가격이 크게 오르면 물가가 감당하기 힘들 만큼 올라가게 됩니다. 이럴 땐 정부가 시중에 풀린 돈을 줄이려고 금리를 인상합니다. 즉, 금리가 물가를 밀어 올리는 게 아니라, 이미 오른 물가를 잡기 위해 금리를 사용하는 셈이죠.- 기업의 비용 부담: 금리가 오르면 기업도 대출 이자 부담이 커집니다. 이 부담을 물건 값에 더해 가격을 올릴 수 있어서, 일시적으로 금리와 물가가 같이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.3. 아파트와 땅 시세는 어떻게 변할까?한마디로 말하면, 금리 인상은 부동산 시장에 ‘하락 압력’을 줍니다.- 구매력 감소: 아파트나 땅처럼 비싼 자산은 대부분 대출을 끼고 삽니다. 이자 부담이 커지면 집을 사려는 사람이 줄고, 자연스럽게 가격도 내려가게 돼요.- 급매물 증가: 이미 대출을 받아 집을 산 사람들은 매달 내야 하는 이자가 많이 늘어나 힘들 수 있습니다. 못 버티는 경우엔 집을 싸게라도 팔려고 내놓으면서 시세 하락을 부추깁니다.- 투자 매력 감소: 땅이나 상가 투자자 입장에서도 예전만큼 수익이 나오지 않고, 은행 이자보다 못하면 굳이 투자에 나서지 않게 되어 시세가 더 약해질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. ‘부동산 불패’ 신화가 이어져 온 이유 과거 여러 정부가 규제를 내놨음에도 불구하고 부동산 가격이 오를 수 있었던 주요 원인은 다음과 같습니다. - 저금리와 풍부한 유동성: 금리가 낮을 때 시중에 풀린 자금이 안전하면서도 수익성이 높은 강남 등 일부 핵심 지역으로 몰렸습니다. - 공급 불안 심리: 꾸준한 수요에도 불구하고 서울과 수도권의 새 주택 공급이 충분하지 않다는 인식이 가격을 지탱하는 힘이 됐죠. - 학습 효과: “결국엔 오르더라”는 과거 경험이 사람들에게 강한 확신을 심어줬습니다. 2. 이번에는 달라질 수 있다는 시각이 나오는 이유 이번에는 ‘불패 신화’에 균열이 갈 것이라 전망하는 전문가들은 다음과 같은 변화에 주목합니다. - 고금리 환경: 과거 저금리와 달리 대출 이자가 크게 늘면서 실수요자와 투자자 모두 부담이 커졌습니다. - 인구 구조 변화: 생산가능 인구가 줄고, 가구당 인원도 감소해 부동산을 살 다음 세대의 구매력이 예전만 못하다는 지적이 나옵니다. - 정부의 강한 규제: 이미지에서처럼 정부가 대출과 세금 등 다방면에서 압박을 이어간다면, 매수세가 위축될 수밖에 없습니다. ■ 전망: ‘양극화’가 더 심해진다 전문가들은 이제 ‘불패 신화’가 전국적으로 이어지기보다는, 지역별로 격차가 커질 것으로 내다봅니다. - 핵심 지역(수도권, 인기 지역): 여전히 수요가 몰리고 있어 가격이 버텨내거나 오를 가능성이 있습니다. - 비핵심 지역(지방, 외곽): 수요가 줄면서 가격 하락이 더 두드러질 수 있습니다. 결국 ‘전국 어디서든 집값이 오른다’는 믿음에는 이미 금이 가고 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.건물 등기부나 건축물 대장을 미리 확인해서 4층이 정식 허가를 받은 부분인지, 아니면 불법 증축인지 반드시 확인하세요. 이 정보에 따라 공사 진행 방식이나 신고 절차가 완전히 달라집니다. 1. 주요 건축적 고려사항건물 일부를 철거할 때는 안전과 관련 법규를 반드시 따져봐야 합니다.- 구조 안전성: 상층 철거 시 건물 하중 배분이 달라집니다. 특히 내력벽을 철거하거나 변형할 경우, 구조안전진단이 필수입니다.- 방수와 마감: 4층이 사라지면 3층의 천장이 곧 옥상이 됩니다. 방수 처리를 제대로 하지 않으면 누수가 생길 수 있습니다.- 인허가: 층수나 건축 면적을 바꾸는 작업은 대수선 허가나 철거 신고가 필요합니다. 미신고 공사는 강제 이행금이 부과될 수 있으니 꼭 사전 확인하세요.2. 업체 찾는 방법단순 철거 전문업체보다는 '대수선 면허'를 가진 종합건설사나 전문업체에 맡기는 게 더 안전합니다.- 시공 플랫폼: '숨고', '집닥' 같은 시공 매칭 앱에서 '부분 철거'나 '대수선' 분야 업체를 검색해보세요.- 건축사사무소: 가까운 건축사사무소에 먼저 설계와 인허가 상담을 받으면, 신뢰할 만한 업체까지 추천받을 수 있습니다.- 지역 업체 검색: 포털사이트에 '지역명 + 철거' 혹은 '지역명 + 구조 보강'으로 검색하면 포트폴리오와 후기를 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 화려한 실거주(현재의 행복과 효율)이 선택은 ‘시간’과 ‘경험’에 투자하는 셈입니다. 서울 한복판에서 생활한다는 건 출퇴근 시간이 짧고, 다양한 문화와 편의 시설을 가까이 누릴 수 있다는 뜻이에요.- 장점: 매일 아침 멋진 야경을 보며 느끼는 만족감이 커요. 쾌적한 주거 환경은 스트레스를 줄이고, 본업에 집중할 힘을 줍니다.- 단점: 자산의 수익률 면에서는 재개발 지역보다 상승 폭이 크지 않을 수 있어요. 다시 말해 ‘삶의 질’을 높이는 대신, 미래의 큰 자산 증식 기회는 포기하는 셈이죠.2. 철저한 투자(미래의 자유와 자산)이른바 ‘몸테크’에 가까운 결정입니다. 지금의 불편함을 감수하고, 나중에 경제적 자유를 얻으려는 계산이죠.- 장점: 재개발이 진행되거나 상가 수익이 안정되면, 실거주 선택과는 비교가 안 될 만큼 자산이 크게 오를 수 있습니다. 은퇴 준비나 자산 규모 키우기엔 가장 확실한 방법이죠.- 단점: 주차 불편, 낡은 시설, 층간 소음 등 일상 속의 불편함을 감내해야 합니다. 그리고 재개발 일정은 예상보다 훨씬 길어질 수 있어 불확실성도 있습니다.결론적으로,지금 에너지가 넘치고 자산을 빨리 키워야 하는 시기라면 2번(투자)이 어울립니다. 어릴 때 잠깐 고생해서 자산의 뿌리를 튼튼히 해두는 전략이죠.반면, 어느 정도 자산이 쌓였거나 가족의 화목, 개인의 안정을 더 중요하게 여긴다면 1번(실거주) 선택이 맞아요. 집은 돈 이상의 의미, 곧 인생의 대부분을 보내는 공간이니까요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정부의 강경 기조와 시장의 반응 정부가 부동산 시장에 대해 이렇게까지 단호한 입장을 고수하는 건 가계부채 관리와 주거 안정을 무엇보다 중요하게 여기기 때문입니다. 특히 대출 규제나 높은 금리는 집을 사고 싶어도 실제로 거래까지 이어지지 못하게 만드는 강력한 장치 역할을 하고 있습니다. 돈줄이 막히면 매수 의욕이 남아 있어도 실거래까지 연결되기 쉽지 않습니다. 이런 상황에서는 단기적으로 매수 심리가 꺾이고 거래량이 줄면서 자산 가치가 정체되거나 떨어질 가능성이 높아집니다.2. 정말 하락장으로 갈까? 주요 변수들 하지만 정책 하나만 보고 무조건 “하락한다”고 단정 짓기는 어렵습니다. 부동산 가격을 움직이는 결정적 변수 세 가지를 꼭 염두에 두셔야 합니다. 첫째, 공급 물량이 실제로 늘어나는지입니다. 정부가 공급 확대 정책을 내놓아도 실제로 집이 들어서는 데는 몇 년씩 걸리죠. 만약 사람들이 원하는 서울이나 수도권 주요 지역의 공급이 계속 부족하다고 느껴진다면, 정책이 아무리 강해도 가격이 쉽게 떨어지지 않는 ‘버팀성’이 나타나기도 합니다.둘째, 금리가 언제 내려가느냐입니다. 지금처럼 고금리와 각종 규제가 겹치면 하락 압력이 크지만, 경기를 살리려고 금리를 인하하기 시작하면 그동안 기다렸던 수요가 다시 움직일 수 있습니다. 이때 정부 정책이 완화로 전환되느냐, 아니면 지금처럼 유지되느냐에 따라 시장 방향이 갈릴 것입니다.셋째, 시장 양극화 현상입니다. 시장 전체가 내려가더라도 이른바 ‘상급지’라고 불리는 곳은 오히려 가격을 지키거나 오르는 현상도 있습니다. 정부 규제가 강해질수록 사람들이 ‘확실한 한 채’를 고르고자 하면서 이런 현상은 더 뚜렷해질 수 있습니다.3. 앞으로의 전망 정부의 현재처럼 강한 기조가 이어진다면 예전처럼 급등장을 기대하긴 어려울 것 같습니다. 당분간은 관망세와 조정기가 이어질 가능성이 큽니다. 만약 자산을 이미 가지고 계시다면, 지역별 공급 현황이나 주변 실거래가가 어떻게 변하는지 자주 확인하시는 게 중요합니다. 이제 매수를 고민하신다면, 정책 발표 후 실제 시장 가격이 어떻게 움직이는지 최소 3~6개월은 흐름을 지켜본 뒤 결정하는 편이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세가 줄어드는 주요 이유 - 전세 사기와 안전성 우려: 빌라왕 같은 대형 전세 사기 사건 이후, 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 크게 퍼졌습니다. 이 때문에 보증금 부담이 적은 월세나 반전세를 선호하는 임차인이 많아졌어요. - 고금리 부담: 대출 금리가 높을 때는 전세대출 이자보다 차라리 월세를 내는 것이 경제적으로 나을 수 있습니다. - 보유세 전가: 집주인 입장에서는 종합부동산세나 재산세가 올라가면서, 이를 감당하기 위해 전세를 월세로 전환해 현금 흐름을 확보하려는 경향이 있습니다. 2. 전세가 완전히 사라지기 어려운 이유 많은 전문가들은 전세 제도가 한국만의 독특한 사금융 시스템 역할을 해왔기 때문에 쉽게 사라지지 않을 것이라 전망합니다. - 집주인 입장: 전세금은 무이자로 큰돈을 조달할 수 있는 수단입니다. 이 자금을 활용해 다른 투자나 갭투자에 나서기도 하죠. - 세입자 입장: 매달 월세를 내는 대신, 전세로 목돈을 맡기더라도 주거 비용을 줄이고 미래를 위한 자산을 쌓고 싶어 하는 수요가 여전히 많습니다. 3. 앞으로의 전망 지금은 전세가 사라지는 시점보다는, 월세화 현상과 전세의 월세 전환이 동시에 나타나는 과도기라 볼 수 있습니다. - 신축 아파트나 인기 지역은 여전히 전세 수요가 탄탄합니다. - 반면, 저가 빌라나 다세대 주택은 월세 비중이 크게 늘어나며, 주거 형태의 양극화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보입니다. 재계약을 앞두고 있다면, 주변 시세뿐 아니라 해당 매물의 전세가율(매매가 대비 전세금 비중)도 꼭 확인해 보시고, 보증금 안전성을 우선적으로 따져보시는 게 중요합니다.