경제
기존 a아파트(10년이상 거주중) 와 6억이하신축소형 빌라 분양
서울에 10년전 아파트 매입하여 거주중이며,
서울 신축빌라(6억이하 60이하) 매입하려는 상태인데요
빌라는 특례에 따라 양도소득세 중과배제와 주택수 제외 라고 하는데 막상 적용해보려니 헷갈려요
고수님의 조언부탁드립니다.
질문1 )
아파트를 빌라 매수일로부터
3년 넘어 매도할 경우
빌라 특례에 따라 없는 주택처럼 보아 아파트 1주택만 양도소득세만 계산하고 장특공 적용되는지
질문2)
아파트 보유 상태에서 빌라를 매도할 경우 중과배제되어 빌라만 양도소득세 계산하고 장특공 적용되는지
3) 세금 줄이려면 어떤걸 먼저 팔아야 하는지(빌라 구입후 3년 이후시)
4) 주임사 등록고민해 봤으나 조정지역에서는 2018년이후 등록분은 양도세 중과배제 혜택 미적용 된다고 하니 실익이 없어보이는데 맞는건지요
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
질문1 답변은 비과세 및 장특공 가능합니다. 빌라가 주택 수에 제외되므로 3년이 지나도 아파트는 1주택자로 인정받아 최대 80% 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 질문2 답변은 일반과세 됩니다. 다주택자 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용되며 보유 기간에 따른 일반 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 질문3의 매도순서는 아파트를 나중에 파시는것을 추천합니다 양도차익이 훨씬 큰 서울 아파트를 1주택 비과세 혜택으로 털어내는 것이 세금을 아끼는 최선의 방법입니다. 마지막으로 질문4 답변은 실익 거의 없습니다. 이미 정부 특례로 주택 수 제외와 중과 배제를 받으므로 굳이 10년 의무 임대와 규제에 묶일 이유가 전혀 없습니다. 빌라 특례 덕분에 아파트 비과세는 안전하니 주임사 없이 특례만 챙기고 차익이 큰 아파트의 비과세 혜택을 지키는 방향으로 가세요 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
1번 장특공 적용안됩니다.
현재 정부의 신축 소형주택 주택수 제외 특례는 종부세와 양도세 중과를 판정할 때만 주택 수엣 빼준다의 의미예요
1주택 비과세 혜택을 판정할 때는 빌라도 엄연히 1주택으로 계산됩니다.
2번 질문이 바로 소형주택 특례의 핵심입니다.
이때는 일반 세율이 적용됩니다.
3번 당연히 빌라팔고 아파트가 비싸니 비과세를 받으셔야죠
4번 실익이 거의 없습니다. 주임사 예전같은 혜택없습니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요
즐거운 명절 되세요~
안녕하세요. 공인중개사입니다
기존 A아파트를 10년 이상 보유·거주 중이고, 6억 이하·60㎡ 이하 신축 빌라를 추가 취득하는 경우 해당 빌라가 ‘소형주택 특례’ 요건을 충족하면 일정 요건 하에 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 빌라 취득 후 3년이 지난 뒤 아파트를 매도하면 특례 적용 시 아파트는 1주택으로 보아 비과세 및 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
아파트 보유 상태에서 빌라를 먼저 매도하는 경우에도 특례 대상이면 중과배제는 가능하나, 장기보유특별공제는 빌라 보유기간 요건에 따라 달라집니다. 일반적으로 세금 측면에서는 특례 요건을 충족한 뒤 기존 10년 보유 아파트를 1주택 비과세로 매도하는 방식이 유리한 경우가 많으므로, 구체적 요건 확인 후 매도 순서를 결정하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 빌라가 주택 수 제외되므로 아파트는 1주택자로 간주 -> 장특공 적용 가능합니다.
양도세는 중과 취득가액의 일반세율 즉 중과 배제 됩니다.
2. 빌라 단독 1주택 주택 수 제외 특례 적용되며 양돗 중과 배제 되지만 장특공 적용 불가됩니다. 양도세는 빌라 취득가액 일반세율이 적용됩니다.
3.아파트 먼저 매도해야 합니다. 빌라 주택 수 제외 -> 아파트 장특공 비과세가 가능하기 때문입니다.
아파트 먼저 팔고 빌라 1년 거주 후 매도가 좋을 듯 합니다.
4. 맞습니다. 서울 조정지역 등록 주임사는 양도세 중과배제 불가합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2027년12월까지 신축 빌라 전용 60m2 이하 수도권 6억이하일 경우 세제 계산 시 주택수에서 제외되게 됩니다.
또한 일시적 1가구2주택일 경우 기존 주택 매수 후 1년 이상 거주를 하고 신규주택을 취득을 하게 되면 신규주택 취득 후 3년안에 기존주택 매도를 하게 되면 일시적 1가구 2주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고 양도소득세 중과세율은 조정대상지역일 경우 5월9일 이후 중과를 받을 수 있습니다.
또한 1가구1주택자일 경우 규제지역일 경우 2년 거주 비규제지역일 경우 2년 보유등으로 비과세를 받을 수 있으니 우선 가까운 세무사님과 가장 절세적인 부분에 대해서 전략을 수립하시고 매입을 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 신축 소형 주택 특례 요약
먼저 본인에게 이 특례가 적용되는지 확인이 필요합니다.
- 적용 대상: 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 사이에 취득(준공)한 신축 소형 주택
- 요건: 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액은 수도권 기준 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)
1. 아파트를 빌라 매수 후 3년이 지나서 파는 경우
→ 결론: 아파트에 ‘1세대 1주택 비과세’가 적용됩니다.
- 주택 수 산정 특례에 따라 해당 빌라는 양도세 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.
- 즉, 아파트를 팔 때 빌라를 보유하고 있어도 아파트만 1주택으로 간주하고, 보유 및 거주기간 요건만 충족했다면 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 모두 받을 수 있어요.
- 특히, 일반적인 ‘일시적 2주택 비과세’처럼 3년 내에 집을 팔아야 하는 부담이 없다는 게 이 특례의 가장 큰 장점입니다.
2. 빌라를 먼저 매도하는 경우
→ 결론: 다주택 중과는 피하지만, 비과세는 적용받을 수 없습니다.
- 빌라를 먼저 팔 때는 이 주택이 주택 수에 포함됩니다(남아 있을 때만 제외).
- 따라서 2주택자 자격으로 양도세를 내야 하고, 비과세는 적용되지 않습니다.
- 다만, 현행 제도에서는 다주택자 중과세율이 유예되고 있기 때문에 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제(연 2%)도 받을 수 있습니다.
3. 세금을 아끼려면 어떤 집을 먼저 파는 게 좋을까?
→ 결론: 아파트를 먼저 파는 쪽이 훨씬 유리합니다.
- 보통 아파트의 시세 차익이 빌라보다 큽니다.
- 특례 규정을 활용하면 시세 차익이 큰 아파트를 비과세로 먼저 팔고, 그다음 남은 빌라를 ‘1주택 상태’에서(비과세 요건을 충족하는 경우) 파는 것이 세금 측면에서 가장 효율적입니다.
4. 주택임대사업자(주임사) 등록의 실익은?
→ 결론: 당장 얻을 수 있는 실익은 크지 않지만, 장기적으로 보유할 계획이라면 검토해볼 수 있습니다.
- 2018년 9.13 대책 이후에는 조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대해 임대 등록을 해도 양도세 중과 배제가 적용되지 않았습니다.
- 이번 1.10 대책의 특례는 임대사업자 등록 여부와 상관없이 ‘신축 소형 주택’에 자체적으로 혜택이 주어지기 때문에, 비과세 혜택만 노린다면 등록까지 할 필요는 없습니다.