답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 거래량이 줄면 하락 신호일까?대체로 부동산 시장은 ‘거래량 감소 → 가격 횡보(움직임 없음) → 가격 하락’ 순으로 진행됩니다. 금리가 오르거나 대출이 어려워지면 매수세가 먼저 약해집니다. 이 때 꼭 팔아야 하는 집주인들이 가격을 내리기 시작하면, 그 가격이 새로운 시세가 되어 본격적인 하락이 시작됩니다.2. 무조건 하락장인 건 아니다하지만 거래가 적어도 가격이 그대로인 경우도 있어요. 매수자는 “비싸서 못 사겠다”고 하고, 집주인은 “이 가격 아니면 못 판다”며 팽팽하게 맞서는 상황입니다. 시중에 매물이 특별히 늘지 않고 집주인들도 버티기에 들어가면, 가격이 내리기보단 잠시 숨고르는 시기라고 볼 수 있습니다.3. 지금의 상황, 어떻게 볼까?최근 서울 아파트 거래량이 줄었다고 바로 하락장이라고 단정하긴 어렵습니다. 거래가 적어도 시장에 매물이 계속 쌓이고 있다면 하락 가능성이 커지고, 반대로 매물 자체가 별로 없다면 가격이 다시 오를 가능성도 남아있는 상태입니다. 결국 ‘매물 수’를 함께 봐야 정확한 판단이 가능합니다.정리하자면, 거래량이 줄어드는 건 경계해야 할 신호인 건 맞지만, 진짜 하락으로 이어지려면 ‘급하게 팔아야 하는 집주인들의 가격 인하’가 반드시 함께 나타나야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토허제, 언제쯤 해제될까요? 지금 정부와 지자체 모두 ‘시장 안정화’와 ‘규제 완화’ 사이에서 매우 조심스럽게 판단하고 있습니다. - 해제 가능성: 최근 부동산 경기가 위축되면서 강남·용산 등 핵심 지역을 중심으로 토허제 해제를 요구하는 목소리가 커지고 있어요. 정부 역시 거래를 늘리기 위해 규제 완화를 시사하고 있지만, 해제 후 집값이 급등할 수 있다는 우려 때문에 바로 전면 해제하기보다는 단계적으로 일부 지역부터 점진적으로 해제를 검토 중입니다. - 유지 이유: 반대로 집값이 조금이라도 오를 기미를 보이면, 투기 수요를 차단하기 위해 지정 기간을 연장하는 경우도 많습니다.2. 왜 전세 구하기가 점점 더 힘들어진 걸까요? 토허제 구역 안에서 집을 사면 2년 동안은 직접 거주해야 하는 규정이 있습니다. 그래서 이런 현상이 벌어집니다. - 전세 공급 감소: 집을 산 사람이 바로 전세를 놓는 ‘갭투자’가 불가능해지면서 새 전세 물건이 거의 나오지 않습니다. - 기존 세입자의 이동도 어려워짐: 전세 매물이 줄다 보니 가격은 오르고, 세입자들은 옮길 물건조차 점점 찾기 힘든 상황이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용인시 기흥구처럼 비규제지역이면서 일정 조건을 충족할 경우엔 대출이 가능합니다. 다만, 최근 들어 정부의 가계부채 관리 강화로 인해 대출 기준이 까다로워졌으니 아래 내용을 꼼꼼히 확인하셔야 해요.1. 대출 가능 여부의 핵심용인시 기흥구가 비규제지역이기는 하지만, 다주택자 여부나 고가 주택에 해당하는지에 따라 대출 한도나 조건이 달라집니다.- LTV(주택담보대출비율)는 보통 비규제지역의 경우 70%까지 적용되지만, 다주택자라면 이보다 낮아질 수 있습니다(예를 들어 60% 등).- DSR(총부채원리금상환비율)도 중요한데, 연 소득 대비 모든 대출의 원리금이 일정 비율(은행권 기준 40%)을 넘지 않아야 합니다. 실제 승인에 있어 이 부분이 가장 중요한 관건입니다.2. 주요 조건과 유의할 점- 실거주 요건: 전세퇴거자금대출을 받는 경우, 집주인이 해당 주택에 직접 거주해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 즉, 대출을 받은 뒤 다시 전세를 놓으면서 ‘전세금 돌려막기’ 식으로 이용하는 것은 제한될 수 있습니다.- 주택 보유 수: 1주택자라면 비교적 어렵지 않게 대출이 나오지만, 2주택 이상일 경우 한도가 줄거나 기존 주택을 일정 기간 내 처분하는 조건이 달릴 수 있어요.- 대출 시점: 질문자님은 10.15 대책 이후 매수하셨으니, 현재 시행 중인 대출 규제를 그대로 적용받게 됩니다.3. 대응 전략- 시세 확인: 우선 KB시세부터 확인하세요. 대출 한도 산정은 실거래가가 아니라 KB시세 기준이기 때문입니다.- 은행 상담: 소득을 증빙할 수 있는 서류를 준비해 은행에 상담을 받아보시고, DSR이 어느 정도 나오는지 미리 가심사를 받아보는 게 가장 정확합니다.- 임대보증금 반환보증 보험: 혹시 대출 한도가 부족할 경우에 대비해 특례보금자리론(지금은 일부 종료·개편됨) 등 정책 상품이 있는지 추가 확인하시면 더 든든합니다.■ 요약하자면, 용인시 기흥구(비규제지역)는 전세보증금 반환대출 자체는 가능하지만, 본인의 소득(DSR), 주택 보유 수에 따라 한도가 크게 달라집니다. 세입자 퇴거일 최소 2~3개월 전에는 반드시 은행 상담을 마쳐 불확실성을 줄이는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택자에 한해 실거주 의무 유예(최대 2년)기존에는 집을 사려면 무조건 바로 입주하거나 짧은 기간 내에 들어가야 허가를 받을 수 있었습니다. 하지만 이제는 무주택자가 세입자가 있는 집을 살 경우, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 최대 2년 동안 실거주 의무가 미뤄집니다. 즉, 세입자를 바로 내보내지 않고도 집을 살 수 있게 된 것이죠. 덕분에 사실상 '갭투자'가 가능해졌다고 볼 수 있습니다.2. 다주택자 매물 처분 유도 목적2026년 5월 9일에 양도세 중과 유예가 끝나는데, 이 때문에 다주택자들이 집을 내놓아도 실거주 의무 때문에 쉽게 팔리지 않는 문제가 있었습니다. 이를 해결하기 위해 정부가 조치를 내놓은 것입니다. 단, 매수인은 반드시 무주택자여야 하고, 이는 실수요자 보호를 위한 조건입니다.3. 지역별 잔금 지급 기한 차등 적용정부는 세금 혜택을 받기 위한 잔금 지급 기한도 지역별로 다르게 정해 시장 혼란을 줄이려 하고 있습니다.- 강남 3구와 용산: 2026년 9월 9일까지 잔금을 마쳐야 하며, 약 4개월의 여유가 있습니다.- 그 외 지역: 2026년 11월 9일까지 잔금 지급이 가능해 약 6개월의 여유가 생깁니다.■ 정리하면질문자님이 보신 내용은 "무주택자라면 토지거래허가구역이라도 세입자 계약이 끝날 때까지 기다려주겠다. 그러니 다주택자들이 내놓은 매물을 매수하라'는 정부의 신호라고 이해하면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 근거 및 구분 (건축법 제19조)현재 위락시설(4번 시설군)에서 숙박시설(5번 시설군)로 바꾸는 경우, 상위군에서 하위군으로 옮기는 것에 해당합니다. 이럴 때는 관할 시·군·구청장에게 ‘용도변경 신고’만 하면 되고, 허가에 비해 절차가 훨씬 간단합니다.2. 핵심 체크리스트 - 지하층 피난 및 방화 시설: 38평 규모라면, 지하층의 피난 계단 폭과 개수가 숙박시설 기준에 맞는지 꼭 확인해야 합니다. 지하는 화재나 긴급 상황에서 대피가 어렵기 때문에, 소방서 협의가 까다롭게 진행될 수 있습니다.- 사용승인 절차: 변경하려는 면적이 100㎡(약 30평)이 넘으니, 리모델링 공사를 마친 뒤 반드시 구청에서 ‘사용승인’을 다시 받아야 건축물대장 변경이 가능합니다.- 소방 완비 증명서: 유흥주점과 숙박시설은 소방시설 기준이 다릅니다. 스프링클러, 감지기, 피난 유도선 등의 소방설비를 숙박시설 기준에 맞게 설치하고, 소방서의 확인을 받아야 합니다.- 정화조 용량: 숙박시설은 오수 발생량 산정 기준이 유흥주점과 다르므로, 현재 정화조가 38평 규모의 숙박시설을 충분히 감당할 수 있는지 하수도법 기준에 따라 검토가 필요합니다.3. 실무 진행 순서- 건축사 상담: 기존 도면을 바탕으로 지하 피난 계단 등 숙박시설의 법적 기준 충족 여부를 먼저 검토합니다.- 용도변경 신고: 관할 구청에 신청서를 접수합니다.- 리모델링 공사: 방 4개를 2개로 합치는 공사와 함께, 소방 및 방화시설도 보강해야 합니다.- 사용승인 및 대장 변경: 공사가 끝나면 관할 구청의 검사를 받고, 건축물대장상 용도를 ‘숙박시설’로 바꿉니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 나에게 맞는 책 고르는 법시중에 다양한 책이 있지만, 내 목표에 따라 첫 책을 잘 고르는 게 중요해요.* 부동산 입문자라면 용어 정리가 잘 되어 있고, 시장 흐름(사이클)을 쉽게 설명한 책부터 시작해보세요.* 실거주가 목적이라면 청약 전략이나 지역 분석(임장) 팁이 충분히 담긴 책이 도움이 돼요.* 투자가 주 목적이라면 재개발·재건축이나, 질문자님이 언급하신 경·공매에 초점을 맞춘 책을 추천합니다.참고:서점에서 책을 고를 때 목차를 꼭 확인하세요! '권리분석'이나 '등기부등본 읽는 법' 등 실제로 활용할 수 있는 내용이 쉽게 쓰여 있는지 살펴보는 게 중요해요.2. 경매/공매, 기초부터 실전까지부동산은 결국 현장에서 경험하는 게 제일 크다고 하지만, 특히 경매는 바로 돈이 오가는 분야라 무작정 뛰어들기보단 작은 준비가 꼭 필요해요.* 최소한의 기초는 필수입니다. 예를 들어, '말소기준권리'처럼 권리분석의 핵심을 모르면 자칫 보증금을 잃는 등 큰 위험이 뒤따를 수 있거든요.* 기초 강의나 책을 한 번 읽은 뒤에는, 실제 물건을 보면서 ‘내가 입찰한다면 얼마를 쓸까?’ 여러 번 적어보고, 실제 낙찰가와 비교해보는 연습이 좋아요.* 입찰하지 않더라도 법원 경매장에 직접 가서 분위기를 익히는 경험도 큰 도움이 됩니다.■ 마지막으로 드리는 제언일단 권리분석 관련 책 한 권을 빠르게 읽고, 관심 있는 지역의 부동산을 직접 답사하면서 배우는 방법을 함께 병행해보세요. 몸으로 익혀야 진짜 내 지식이 됩니다. 개인적으로는 이론 30%, 현장 경험 70%가 가장 빠르게 성장하는 방법이라고 생각합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계산 방식의 오류 (대지권 비율)대지권 비율이 978분의 4.5라는 뜻은 전체를 978로 나눈 몫 중 4.5만큼 본인 지분이 있다는 의미입니다. 즉, 4.5를 곱하는 게 아니라 전체 금액을 978로 나눈 뒤, 그중 4.5만큼을 계산해야 합니다.* 올바른 계산법: 개별공시지가 × (4.5 ÷ 978)* 예를 들어, 공시지가가 1,000만 원이라면 실제 한 필지의 가액은 4.5천만 원이 아닌 약 4만 6천 원 정도가 됩니다. 만약 8.7천만 원처럼 계산했다면, 비율을 반대로 적용한 셈입니다.2. 시가표준액 산정 시 주의점 (건물분 포함)셀프 등기를 할 때 채권 매입 기준이 되는 금액은 단순히 ‘토지’값만이 아닙니다. 오피스텔처럼 집합건물일 경우에는 토지 시가표준액과 건물 시가표준액을 더한 금액이 기준이 됩니다.* 토지 시가표준액: 필지별 공시지가에 대지권 비율을 곱해서 모두 합한 금액* 건물 시가표준액: 건물의 구조, 용도, 신축연도 등을 고려해 지자체가 산정한 금액으로, 위택스에서 조회할 수 있습니다.3. 국민주택채권 매입 금액 계산 (2026년 기준)오피스텔은 법적으로 ‘기타 부동산’에 해당합니다. 서울과 광역시 기준으로 안내드리면 아래와 같습니다.* 시가표준액 합계가 1,000만 원 이상~1억 3,000만 원 미만: 시가표준액의 1.0%만큼 채권 매입* 1억 3,000만 원 이상~2억 5,000만 원 미만: 1.6%만큼 매입* 시가표준액이 1,000만 원 미만이면 채권 매입 의무는 없습니다.4. 가장 쉬운 확인 방법직접 계산하다 보면 소수점 반올림이나 합산 과정에서 실수가 생겨 등기소에서 반려될 가능성이 높습니다.* 위택스에서 해당 호수의 '취득세 시가표준액'을 조회해보세요. 이 금액은 이미 토지와 건물이 합산되어 있는 금액입니다.* 이 금액을 주택도시기금 포털의 ‘채권 매입대상 금액조회’ 메뉴에 입력하면, 지역과 용도별로 매입해야 할 채권 금액을 정확하게 확인할 수 있습니다.* 마지막으로, 계산된 채권 금액이 5,000원 미만이면 버리고, 5,000원 이상이 남는다면 1만 원 단위로 올림해서 구매하시면 됩니다.

1. 문자 내용의 의미 - 핵심 문구: "재계약 안 할 예정이라 연락드립니다."라는 표현은 임대차 계약을 종료하겠다는 의사를 집주인에게 뚜렷하게 전달한 것으로 볼 수 있습니다. - 특정성: "903호"라고 본인의 거주지를 정확히 밝혀서, 어떤 계약에 대한 이야기인지 분명히 했습니다. - 도달 확인: 집주인이 같은 날 "네~"라고 답을 보낸 것으로 볼 때, 해지 의사를 분명히 인지한 것으로 인정할 만한 상황입니다. 법적으로도 상대방에게 의사표시가 도달하면 효력이 발생하는데, 이 대화는 그 요건을 충분히 갖추고 있습니다.2. 보증보험 청구 시 준비할 점 보증보험사에 이행 청구를 하실 경우, 이 문자 캡처본은 해지 통보의 근거로 사용할 수 있습니다. 다만, 제출 전 아래 사항들을 좀 더 꼼꼼히 챙겨주시길 권해드립니다. - 연락처 확인: 캡처 화면 상단에 전화번호가 함께 나오도록 하는 것이 중요합니다. 현재 이미지는 번호가 가려져 있다고 하셨으니, 추후 제출용으로는 번호가 드러나게 다시 캡처해 두시면 좋습니다. - 날짜 확인: 문자에 12월 3일이라고 찍혀 있으면, 계약 종료 2개월 전 통보라는 법적 요건을 충분히 증명할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 환불을 ‘받을 수 있는’ 경우 (유리한 상황)- 위약금 약정이 없는 경우 (가장 중요한 부분) - 대법원 판례: 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 - 요지: 단순히 동·호수를 정하고 돈을 입금했더라도 “이 돈은 취소해도 돌려주지 않는다”는 구체적인 약속(위약금 약정)이 없다면, 대행사가 돈을 가질 권리가 없습니다. 즉, 계약이 성립하지 않았다면 원칙적으로 돌려받을 수 있습니다.- 중요한 사항에 대한 합의가 없는 경우 - 대법원 판례: 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 - 설명: 동·호수, 총 분양가·중도금 납부 방법·입주일 등 핵심 계약 내용에 대한 협의가 없다면 계약 자체가 성립하지 않은 것이므로, 받은 돈을 돌려줘야 합니다.- 기망이나 강요로 인한 입금 - 예를 들어, 대행사가 “일단 입금하면 언제든 100% 환불된다”고 허위로 안내했거나, 충분한 설명 없이 “무조건 10%를 먼저 넣어야 한다”는 식으로 요구해 돈을 받았다면, 이후 계약을 취소할 수 있습니다.2. 환불을 ‘못 받는’ 경우 (불리한 상황)동·호수 지정과 입금이 있었다고 해도 아래 조건을 충족하는 경우에는, 법원도 사실상 정식 계약에 준하는 행위로 판단해 환불이 어렵다고 볼 수 있습니다.- 위약금(해약금)에 대한 합의가 확인되는 경우 - 입금 전후로 대행사가 “동·호수 지정 후에는 가계약금이 환불되지 않는다”는 문자, 카톡 또는 확약서를 보냈고, 본인이 여기에 동의했다면, 이 돈은 해약금 성격이 되어 단순 변심으로는 돌려받기 힘듭니다.- 계약 내용이 구체적으로 확정된 경우 - 예를 들어 동·호수와 함께 분양가·잔금 납부일 등 세부 조건이 명시된 ‘가계약서’를 작성했거나, 중요한 조항을 구체적으로 합의했다면 형식만 정식 계약이 아니었을 뿐, 실질적으로 계약이 이뤄진 것으로 봅니다. (민법 제565조)- 이미 중도금까지 일부 입금한 경우 - 계약금을 넘어 중도금 일부까지 입금이 됐다면, 단순히 가계약 단계가 아니라 계약 이행 단계로 넘어간 것으로 봐 환불이 더 어려워집니다.3. 대응을 위한 법령과 행동 지침가. 관련 법령- 민법 제741조: 정당한 이유 없이 다른 사람 재산으로 이익을 얻었을 때에는 반환 의무가 있습니다.- 건축물분양법 제5조: 사전 분양 및 예약금 수령을 신고 없이 진행하는 것은 불법 소지가 있습니다.나. 실질적인 행동 지침- “위약금 약정이 없었다”는 점을 분명히 하세요. 대행사에 “동·호수 지정과는 별개로, 가계약금을 포기한다는 합의를 한 적이 없으니, 대법원 판례(2022다247187)에 따라 즉시 반환하라”고 요구하세요.- 필요하다면 관할 구청 주택과에 ‘사전 분양 및 부당이득 반환 거부’로 민원을 넣겠다고 말하며 압박하시는 것도 효과적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 신풍역 주변:신길뉴타운의 중심, 미래 가치 최상 신풍역(7호선) 인근에는 ‘신길뉴타운’의 대표 아파트 단지들이 모여 있어서, 전체적으로 주거 환경이 깔끔하고 쾌적합니다.- 교통과 개발 호재: 7호선을 이용해 강남까지 이동이 편리하고, 신안산선이 신풍역에 들어설 예정이라 주목받고 있습니다. 현재까지 공사가 조금 지연된 터라 2026년 말에서 2027년 사이 개통될 것으로 보입니다. 신안산선이 개통되면 여의도까지 단 3정거장이어서, 직장과의 거리가 크게 줄어듭니다.- 주거 환경: 래미안 에스티움, 신길파크자이 등 대단지 브랜드 아파트가 모여 있어 조경이 좋고 조용합니다. 최근 ‘더샵 신길센트럴시티’처럼 신축 아파트도 계속 들어서면서 동네 전체가 깔끔하게 정비된 인상을 줍니다.- 단점: 대형 상권은 다소 부족해 밤에는 약간 어두울 수 있습니다. 또, 일부 단지는 언덕에 위치해 있거나 초등학교가 비교적 먼 곳도 있다는 점 참고하셔야 합니다.2. 신길역 주변: 탁월한 교통, 여의도 생활권신길역(1호선, 5호선) 일대는 뉴타운이라기보다는 기존 중심지답게 다양한 인프라와 교통이 강점입니다.- 교통: 1호선과 5호선이 만나는 더블 역세권으로, 여의도·광화문·종로 등 도심권 출퇴근에 아주 유리합니다. 여의도까지는 도보 또는 자전거로 이동할 수 있을 만큼 가까워 출퇴근의 스트레스가 확 줄어듭니다.- 생활 인프라: 영등포 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰이 인근에 밀집해 있어, 신풍역에 비해 쇼핑과 문화생활 면에서 월등히 편리합니다. 그래서 1인 가구나 맞벌이 부부처럼 역세권의 생활 편의를 중시하는 분들 사이에서 인기가 높습니다.- 주거 환경: 최근 들어 신길 AK 푸르지오 등 새 아파트도 생기고 있지만, 아직은 노후 빌라나 상가가 많아 신풍역 쪽보다는 덜 정돈된 느낌일 수 있습니다. ‘뉴타운’ 특유의 깔끔함은 다소 부족할 수 있죠.3. 2026년 2월 기준 최신 실거래 시세 (전용 84㎡ 기준)최근 서울 부동산 시장이 살아나면서, 신안산선 효과도 함께 반영된 시세입니다.- 신풍역 대표 단지(래미안 에스티움 등): 실거래가 약 15억~16억 원, 전세가는 8억~9억 원대입니다.- 신길역 인근 신축·준신축: 13억~15억 원 선에서 매매되고, 여의도와의 가까운 거리 덕에 가격 방어력이 강한 편입니다.4. 지역 거주자의 실제 후기 요약- 아이를 키운다면: “신풍역 근처 뉴타운 아파트들은 도로도 넓고 근처에 공원이 많아 아이 키우기에 참 좋아요. 다만, 학원가는 여전히 목동이나 노량진을 주로 이용해야 한다는 점은 아쉬워요.”- 여의도에 다닌다면: “신길역 쪽이 최고예요. 출퇴근이 10분대로 줄어서 삶의 질이 크게 달라집니다. 다만, 역 주변이 아직 조금은 산만한 느낌이 있긴 해요.”- 미래 가치 중심이라면: “이미 많이 오른 곳이지만, 신안산선이 실제로 문을 열면 신풍역 일대가 한 번 더 크게 변할 것 같아요. 특히 신안산선 출구 근처 단지들은 앞으로 더 뜰 수도 있다고 봅니다.”결론: 어디가 더 나을까요?- 쾌적한 아파트 단지와 가족 중심 생활을 원한다면 신풍역(뉴타운 중심)을 추천드립니다.- 출퇴근 시간 단축, 대형 쇼핑몰 등 도심 인프라 이용이 더 중요하다면 신길역 주변이 좋습니다.