답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.- 임대의무기간 승계 및 잔여 기간 확인포괄양수도 방식으로 매수하면, 전 임대사업자의 지위와 함께 임대의무기간도 고스란히 물려받게 됩니다. 그래서 이전 소유자가 채우지 못한 임대의무기간이 얼마나 남았는지 반드시 확인해야 합니다. 이 기간을 준수하지 않으면 지금까지 받은 세제 혜택을 반환해야 하고, 과태료까지 부과될 수 있습니다.- 임대료 증액 제한 준수기존 임대차 계약이 있다면 임대료를 직전 계약 대비 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이 규정 역시 양수인이 그대로 승계하게 됩니다. 재개발 지역이라고 하더라도 임대사업자 지위가 유지되는 동안에는 이 규정을 꼭 지켜야 합니다.- 재개발 단계 및 입주권 승계재개발 구역 내 매물의 경우 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 무엇보다 중요합니다. 특히 투기과열지구로 지정된 곳이라면, 조합설립인가나 관리처분인가 등 특정 단계 이후에는 매수 시 입주권이 나오지 않을 수 있습니다. 꼭 조합 사무실에 문의해서 현재 상황을 확인하는 것이 필요합니다.- 건물 멸실 시 임대사업자 자동 말소재개발로 인해 건물이 철거되면, 임대주택법에 따라 임대등록이 자동으로 말소됩니다. 이때는 자진 말소와 다르게 과태료가 부과되지 않지만, 멸실 전까지의 임대사업자로서의 의무를 모두 이행했는지 확인해야 합니다.- 구청 및 세무서 신고계약서를 작성할 때 '임대사업자 포괄양수도 조건'임을 명확히 표시해야 하며, 잔금 지급 후 일정 기간 안에 관할 구청에 임대사업자 지위 승계 신고도 반드시 완료해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 해지 통보 후 3개월 뒤 효력 발생(갱신권 사용 시)질문자님이 계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장한 경우라면, 중도 해지와 관련해 다음과 같은 점들을 참고하시면 됩니다.- 임차인은 갱신된 임대차 기간 중에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 알릴 수 있습니다.- 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하게 됩니다.- 3개월이 지난 뒤에는 더 이상 새로운 세입자가 구해지지 않아도 월세와 관리비를 내지 않아도 되고, 임대인은 보증금을 환급해줘야 합니다.2. 집 수리(누수 등) 문제로 인한 계약 해지집에 누수 등 심각한 문제가 있는데도 집주인이 수리를 해주지 않을 때는 3개월을 기다리지 않아도 해지가 가능합니다.- 집주인은 임차인이 집을 제대로 쓸 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다(민법 623조).- 만약 누수 같은 중대한 하자가 있는데도 집주인이 수리를 미루거나 제대로 조치하지 않으면, 이를 이유로 바로 임대차 계약 해지가 가능합니다.- 실제로 누수 등으로 거주가 힘든 상황에서 임차인이 바로 계약을 해지하고, 이사비나 손해배상까지 받아낸 판례도 있습니다.3. 참고할 대법원 판례(2023다258672)최근 대법원에서도 임차인의 해지권을 더 명확히 인정하는 판결이 나왔습니다.- 임차인이 갱신요구권을 쓴 뒤 집주인과 새 계약서를 쓰더라도, 그 기반이 갱신요구권 행사라면 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고, 3개월 후 효력이 발생한다는 게 판례의 내용입니다.- 즉, 집주인이 “새 계약을 쓴 거니까 중도 해지는 안 된다”고 주장해도, 갱신권으로 연장한 계약이라면 임차인 쪽 권리가 인정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 인정 기준LH 공공분양이나 민영주택 청약에서는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호에 따라 다음과 같은 내용이 적용됩니다.- 기본적으로, 만 60세 이상 부모님(혹은 조부모님 등)이 가지고 있는 집은 주택 수에 포함되지 않아 무주택자로 인정받을 수 있습니다.- 다만 예외도 있습니다.① 노부모 부양 특별공급을 신청할 때는 이 집도 주택 수에 들어가서 유주택으로 간주됩니다.② 또한 실제 주택 수에서는 빠지지만, 그 집의 평가금액은 세대 자산 기준(대략 3.3억~3.4억 원)에 포함되니 이 부분도 꼭 확인하셔야 해요.2. 한 집에 두 세대주가 가능한지, 예외 상황원칙적으로, 같은 주소(지번)에 세대주는 한 명만 두도록 되어 있습니다. 그렇지만 다음과 같은 예외가 있을 수 있어요.주민센터에서는 이런 예외 사유를 인정하기도 합니다.- 집 구조가 독립적인 경우(다가구나 단독주택 등, 별도 출입문이나 층 구분 등으로 독립 생활이 충분히 가능하다고 소명할 때)- 현관과 주방이 각각 따로 있는 ‘세대분리형’ 아파트라면 당연히 가능합니다.- 그 외에, 담당자 판단에 따라 취업·이직·결혼 준비 등 경제적 독립 근거서류(예: 재직증명서 등)를 꼼꼼히 챙기고 생계가 완전히 별도라는 점을 끈질기게 설명하면 가능할 때도 실제로 있습니다.3. 질문자 Q&A1. 부모님 명의 집에서 세대분리 가능할까?- 현실적으로, 만약 아파트라면 주민센터에서 세대분리를 거의 허용하지 않습니다(거의 99% 이상 어렵습니다). 그래도 위에서 말씀드린 ‘독립 생계’ 관련 자료로 한 번 시도해 볼 수는 있습니다. 성공하더라도, 디딤돌 대출은 ‘세대주 및 세대원 모두’가 무주택이어야 하기에 부모님과 같은 주소지로 묶이면 대출 심사에서 유주택 세대로 분류되어 탈락할 위험이 높아요.2. 단기 월세로 나가야 할까?- 네, 확실하게 안전하게 가고 싶으시다면 이 방법이 가장 무난합니다. 대출 신청 당일 기준으로만 ‘무주택 세대주’이면 되니, 단기 월세나 고시원 등으로 전입신고해 단독 세대주가 되면 대출·청약에 모두 확실히 대응할 수 있습니다.3. 여자친구(전세) 집으로 전입 가능할까?- 예외적으로 가능합니다. 다만, 디딤돌 대출은 본인이 세대주여야 하므로, 여자친구 집에 전입신고할 때 질문자님이 세대주로 등록돼야 합니다. 한 집에 세대주가 2명일 수는 없으니 여자친구를 세대원이나 동거인으로 내리고 본인이 세대주가 되어야 디딤돌 대출 조건이 충족됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개사 의무 위반 여부- 이번 사례는 중개사의 의무 위반에 해당할 수 있습니다.- 공인중개사는 단순히 방을 보여주는 역할을 넘어서, 거래 당사자가 손해를 입지 않도록 권리 관계와 각종 조건을 꼼꼼히 확인하고 안내해야 할 책임이 있습니다. 흔히 ‘선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)’라고 불리는 부분입니다.- 특히 질문자님이 “언제 이사하면 되냐”고 문의했고, 중개사가 기존 집의 만기 등 상황을 정확히 확인하지 않은 채 “2월 20일 이후 이사하면 된다”고 단정적으로 안내했다면(해당 내용을 입증할 문자 증거 보유), 중개사의 과실이 큰 사례에 해당될 수 있습니다.2. 손해배상(금전적 보전) 요구 가능성- 손해배상 청구가 가능합니다.- 공인중개사법 제30조에 따르면, 중개사가 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해가 발생하도록 만들었을 때 그 손해를 배상해야 합니다.- 즉, 이중 월세와 관리비 등(약 85~90만 원)의 손해에 대해 배상을 요구하실 수 있습니다.- 다만, 법적 분쟁으로 이어지면 임차인 본인 역시 계약 만료일을 확인할 책임이 일부 있다고 판단해 ‘과실 상계’가 적용될 수 있습니다. (예: 중개사 60~70%, 본인 30~40%) 따라서, 전액 배상을 기대하기보다는 중개사와 원만히 협의해 대부분의 손해를 보전받는 것이 현실적입니다.3. 대응 방법 및 조언- 증거 확보: 이미 보유하신 “그 이후에 이사하시면 됩니다”라는 문자는 매우 중요한 증거입니다.- 내용증명 및 압박: 중개사에게 정중하지만 확실한 의사 표현을 문자로 남기시는 게 좋습니다.> “사장님의 안내를 믿고 계약했는데 이중 월세 손해가 발생했습니다. 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상을 청구하고자 합니다. 원만하게 해결되지 않으면 관할 구청 토지정보과에 민원 제기 및 한국공인중개사협회 공제금 청구까지 검토하겠습니다.”* 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 등 다수판결 요지: 부동산 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등에 대해 사실과 다른 정보를 의뢰인에게 진실인 것처럼 알려주고, 의뢰인이 그 말을 믿고 계약까지 체결했다면, 그로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다.적용: 중개사가 "2월 20일 이후 이사하면 됩니다"라고 단정적으로 안내하면서 확인하거나 충분히 설명하지 않았고, 의뢰인은 그 말을 믿고 계약을 체결해 이중 월세 부담이라는 손해가 발생했으니, 이와 관련해 직접적으로 적용할 수 있는 판례입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택청약 유리한 전략 분석현재(납입 3년, 세후 연 4,700만 원, 2013년식 중고차, 무주택 상태)는 '청년'과 '생애최초' 특별공급을 노리기에 정말 좋은 조건입니다.① '청년 주택드림 청약통장' 전환 여부 체크세후 연봉이 4,700만 원이라면 세전 소득이 대략 5,500만 원 정도로 추정됩니다. 만 34세 이하이면서, 연소득이 5,000만 원 이하(직장인 기준)라면 '청년 주택드림 청약통장'으로 바뀌었는지 꼭 확인해 보세요.장점은 일반 청약통장보다 이자율이 높고(최대 4.5%), 청약에 당첨될 경우 저금리 대출까지 받을 수 있어 혜택이 큽니다.② 특별공급 노리기(생애최초 vs 신혼부부)결혼을 아직 하지 않았다면, 생애최초 특별공급에서 1인 가구 물량을 집중적으로 노려보는 게 좋습니다.소득 부분에서는 연봉 4,700만 원이 생애최초 특별공급 소득 기준(전년도 도시근로자 월평균 소득의 130~160%)에 무난히 들어갈 가능성이 높습니다. 자산의 경우, 13년식 중고차라면 자산가액이 크게 잡히지 않아 자산 제한(약 3억3천~3억7천만 원 이하)에 걸릴 걱정도 거의 없습니다.③ 부양가족 가점 활용(어머니와 합가 여부)현재 어머니께서 혼자 계시다면, 주민등록상 가족으로 함께 등재하고 3년 이상 계속 같이 거주할 경우 청약 가점제에서 부양가족(1명당 5점)으로 인정받을 수 있습니다.단, 어머니께서 주택을 소유하고 계시다면 유주택자로 분류될 수 있으니 이 부분을 먼저 확인하는 게

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도소득세 절감가장 큰 장점은 바로 양도소득세를 줄일 수 있다는 점입니다. 나중에 아파트를 매도해 시세 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데요,- 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 각자의 소득 구간에 따라 더 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.- 기본 공제(연 250만 원)도 각자 한 번씩 받아, 한 집에 최대 500만 원까지 중복 공제가 가능합니다.2. 종합부동산세(종부세) 부담 완화종부세는 사람별로 부과되기 때문에, 공동명의로 하면 각자에게 공제금액이 적용됩니다.- 단독명의보다 세 부담이 확실히 줄거나, 아예 발생하지 않을 수도 있습니다.- 단, 1주택자 특례 신청 여부 등에 따라 유불리가 달라질 수 있으니, 자신에게 무엇이 더 유리한지 미리 확인해보는 게 좋습니다.3. 상속세 및 증여세 절약- 한 사람 명의로 소유하다가 사망 후 상속하는 것보다, 처음부터 공동명의로 해두면 각자의 지분만큼만 상속 분이 나뉘어 실제 세 부담이 줄어듭니다.4. 일방적인 재산 처분 방지- 공동명의는 집을 담보로 대출하거나 매도할 때 두 사람의 동의가 모두 필요합니다.- 부부 재산임을 법적으로 인정받을 수 있고, 일방적인 재산 처분도 막을 수

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고, 할 수 있나요?네, 할 수 있습니다. 친척분이 이미 거주 중인 집에서 실제로 함께 살면서 생활할 예정이라면, 본인도 그 집의 '세대원'이나 '동거인'으로 전입신고를 할 수 있습니다.2. 집주인 허락이 꼭 필요할까요?원칙적으로 전입신고만 하는 경우라면 집주인 동의는 필수 조건이 아닙니다. 전입신고는 "내가 이 주소에서 살고 있다"고 행정기관에 알리는 절차이기 때문이죠. 다만 주의해야 할 상황이 몇 가지 있는데요,- 전세 계약서 특약 확인: "임차인 외 추가 전입 금지"처럼 세입자를 제한하는 조항이 있는지 친척분이 계약서를 미리 확인하는 게 안전합니다.- 단순히 함께 살면서 전입신고만 하는 거라면 집주인 허락 없이도 충분히 가능합니다. 다만 혹시 모를 오해나 불편함을 피하려면, 친척분이 집주인에게 "조카(혹은 친척)가 잠깐 함께 살 계획이라 전입신고를 할 예정이다" 정도로 미리 이야기해 두면 이후 관계가 더 원만해집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 구경 및 계약 시 꼭 확인할 점방을 직접 볼 때는 단순히 ‘깨끗한가’를 넘어, 실제로 살면서 겪을 수 있는 문제들을 미리 점검하는 게 좋습니다.방을 볼 때 (중개사에게 꼭 물어보기)* 관리비 세부 내역: “관리비에 어떤 항목이 포함돼 있나요?” 인터넷·수도·전기·가스 등이 관리비에 포함되는지 확인하세요.* 수압과 배수: 화장실 변기 물을 내리는 동시에 세면대 수도꼭지도 틀어보세요. 문제가 없는지 직접 확인하면 안심할 수 있습니다.* 결로, 곰팡이 흔적: 벽지나 창틀 구석에 뭔가 덧댄 흔적이 없는지 살펴보고, 마음에 걸리는 부분이 있으면 바로 물어보세요.* 옵션 상태 확인: 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 옵션 품목이 얼마나 오래됐는지, 고장 났을 때 수리비는 누가 부담하는지 정확히 해두세요. 보통 노후화로 인한 고장은 집주인이 부담합니다.* 소음: 벽이 얇거나 외부 소음(도로, 상가 등)이 심하지 않은지, 옆집 소리가 잘 들리지 않는지도 솔직하게 물어보세요.계약 전·후 (중개사에게 반드시 요구)* 특약 사항 꼭 넣기: 입주 전 청소 상태, 도배·장판 교체 여부, 전세자금대출 불가 시 계약금 반환 등 중요한 조건을 특약에 넣어달라고 요청하세요.* 중개대상물 확인·설명서 받기: 중개사는 관련 하자나 권리관계를 설명할 법적 의무가 있습니다. 설명서를 서류로 받고, 궁금한 점은 빠짐없이 질문하세요.2. 서류 확인과 집주인 신분 확인직접 서류를 확인하는 자세는 정말 현명해요.서류 직접 확인하기* 등기부등본: 주소만 알면 인터넷등기소에서 700원에 누구나 확인할 수 있습니다. 중개사가 건네준 서류가 조금이라도 의심스러우면, 계약 직전에 본인 휴대폰으로 직접 최신 등기부등본을 발급해 보는 게 가장 안전합니다.* 건축물대장: 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다. 근린생활시설이 주택으로 불법 개조된 곳은 없는지 꼭 확인하세요.집주인 인적사항과 신분증 확인* 신분증 직접 보기: 중개사는 계약 시 집주인의 신분증을 반드시 보여줘야 할 의무가 있습니다. 등기부등본상의 이름과 생년월일이 신분증과 일치하는지 직접 확인하세요.* 인적사항 공유: 개인정보 보호 때문에 계약 전에는 연락처나 상세 주소를 잘 안 알려줄 수 있지만, 계약서에는 반드시 기재돼야 하니 당일에는 꼭 받아두세요.* 대리 계약 주의: 집주인 대신 다른 사람이 계약하러 나온다면 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 꼭 받으시고, 가능하면 집주인 본인과 통화해 내용을 확인하는 것이 안전합니다.집주인 국세, 지방세 납부 내역, 전입세대열람원, 확정일자부여현황도 확인하세요~■ 실전 팁: 계약금은 꼭 집주인 계좌로 보내세요!계약금이나 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주(즉, 집주인) 명의 계좌로 입금해야 나중에 법적 보호를 제대로 받을 수 있습니다. 공인중개사나 관리인 계좌로 입금하는 건 위험하니 꼭 주의하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부산 북구 지역별 최신 전세 시세현재 부산 북구에서 보증금 1억 원 내외로 실거래가 이뤄지는 아파트는 주로 만덕동, 화명동에 몰려 있습니다.만덕동의 경우, 협성파크나 상학아파트 같은 곳에서 1억~1억 2,000만 원 정도면 20평 초반대 아파트를 찾으실 수 있습니다. 지형이 약간 경사진 곳이 있지만 주거 환경은 조용한 편입니다.화명동과 덕천동 쪽은 역세권 아파트인 도시화명그린이나 기비골마을의 소형 평수가 1억 원 전후에 실거래되고 있습니다. 생활 인프라를 우선 고려하신다면 이 지역도 괜찮은 선택입니다.2. 자금 및 대출 활용 방법본인이 가지고 계신 2,000만 원을 보증금의 20%로 두고, 나머지 80%인 8,000만 원은 청년 버팀목 허그 대출로 충당하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 이렇게 하면 보증금 1억 원의 전세 아파트에 입주하실 수 있습니다.이 경우 대출 이자는 월 14만~18만 원 정도로 예상됩니다. 매달 월세를 따로 내는 반전세 형태보다 훨씬 저렴하게 안정적인 거주가 가능합니다.3. 추가 조언자금이 2,000만 원이라도 아파트 전세 자체가 크게 어렵지는 않습니다. 다만, 신축 브랜드 아파트보다는 연식이 있는 복도식 아파트에 더 많은 매물이 나와 있습니다. LH 임대가 아니더라도, 일반 민간 아파트에서도 HUG 대출이 가능한 곳이 많이 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.반전세는 보증금을 낮추는 대신 매달 월세가 추가로 나가기 때문에, 현재 상황에서는 버팀목 대출을 최대한 활용해 온전한 전세로 들어가시는 것이 월 지출을 줄이는