경제
월세 계약 갱신과 퇴실 관하여 질문드립니다.
2025년 2월 17일 -> 1년 연장 계약 체결
2025년 11월 22일 -> 집주인이 문자로 연장 의사를
물었고 연장 하려 한다고 답장 했습니다
2026년 2월 2일 - 퇴실 통보 했습니다 아직 계약서를 재작성 하거나 하지는 않은 상태입니다
그리고 집주인은 짐 빼면 부동산에 내놓겠다고 합니다
지금부터는 질문 사항입니다
1. 이 경우 제가 문자로 계약갱신 의사를 통보 한걸로
간주되어 계약서를 작성하지 않더라도 합의로 계약이 갱신된것이며 묵시적 연장에 해당되지 않는건가요?
2. 1번 질문에서 묵시적 연장에 해당되지
않는다면 3개월 지난이후 계약이 해지되는 것이 아니라
새로운 임차인이 구해질때까지 계약이 유지되어
제가 월세와 관리비를 부담 해야하는건가요?
(이 부분에 대해서는 집주인과 합의한 바가 없어
법률적 사항이 궁금합니다)
3. 만약에 2번 질문에서 새로운 임차인 이전까지 계약이 유지된다면 집주인이 집 수리(누수 등등)을 제대로 해결해주지 않았는데 이를 통한 분쟁으로 계약 해지가 된 사례가 있는지 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,합의 갱신으로 보기 어렵고, 묵시적 갱신에도 해당하지 않습니다
합의에 의한 계약갱신이 되려면 갱신에 대한 의사의 합치 + 계약조건 확정되어야 합니다
,아닙니다
새 임차인 구할 때까지 부담할 의무 없습니다
만료일까지만 월세·관리비 부담하시면 됩니다
집주인이 짐 빼면 부동산에 내놓겠다는 말의 의미는 임대인도 계약 종료를 전제로 행동하고 있다는 증거입니다
,수리 미이행으로 계약 해지 인정 사례 많습니다
단, 중대한 하자 + 반복 요청 + 미조치가 핵심입니다
증거 없으면 인정이 어렵습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 위 경우 묵시적갱신 성립여지는 없습니다. 묵시적갱신은 만기 6~2개월간 아무런 의사통보가 없이 지났을 때 성립하는데, 위 경우 이미 해당기간내 연장에 대한 의사를 임대인이 물었고, 본인이 이에 답을 함으로써 합의 연장이 되었다고 보는게 맞습니다.
2. 네, 계약은 연장되었으며, 26년 2월 17일까지 유효하게 이어집니다 그에 다라 해당 기간까지 월세와 관리비 부담은 질문자님에게 원칙적으로 있습니다. 임대인의 중도해지 조건에 충족이 되지 않으면 계약은 그대로 유지가 됩니다.
3. 하자에 따라 계약을 해지할수는 있으나, 해당하자가 중대한 하자로써 임대차를 지속하기 어려운 상황으로써 임대인이 하자수리를 해주지는 않는 경우 해당될수 있습니다, 예를 들어 누수나 보일러하자가 발생하고 임대인이 즉각적인 하자보수를 이행하지 않을때가 대표적인 경우입니다. 단순 노후화된 시설에 대한 교체요구는 포함되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따르면 계약기간이 2년 경과해야 묵시적갱신이 되므로 1년 계약인 경우에는 묵시적갱신이 될 수 없으며, 집주인이 연장의사를 문의했고 이에대해 확답을 했으므로 협의에 의한 갱신이 된것으로 볼 수 있습니다. 임차인은 계약종료 2개월전까지는 계약갱신 거절의 의사를 통지해야하는데, 1년 계약으로 이 기간이 지나갔다면 2년 계약으로 전환된 것으로 볼 수 있으며, 계약해지를 통지하셨다면 중도해지를 요청한 것으로 볼수 있으므로 임대인과 협의하여 임차인이 복비를 부담하고 세입자를 구하여 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려받는 등의 방법을 찾아야 할 것입니다. 만일 집주인이 임차인의 요청에도 수리를 해주지 않은 것을 문제삼아 계약해지를 하려면 계약서에 명시된 조항이나 법률에 명시된 사항이어야 할 수 있으며 일반적으로 서면으로 통지하고 일정기간 동안 수리 요청에도 이행되지 않는 경우에 계약해지가 가능할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약종료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신이 성립이 되고 위의 경우 재계약 연장 합의로 보여 집니다. 따라서 중도해지일 가능성이 크고 또한 복비도 임차인이 책임을 져야 될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다. 우선 새로운 세입자가 생기게 되면 중도계약해지가 가능할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 해지 통보 후 3개월 뒤 효력 발생(갱신권 사용 시)
질문자님이 계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장한 경우라면, 중도 해지와 관련해 다음과 같은 점들을 참고하시면 됩니다.
- 임차인은 갱신된 임대차 기간 중에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 알릴 수 있습니다.
- 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하게 됩니다.
- 3개월이 지난 뒤에는 더 이상 새로운 세입자가 구해지지 않아도 월세와 관리비를 내지 않아도 되고, 임대인은 보증금을 환급해줘야 합니다.
2. 집 수리(누수 등) 문제로 인한 계약 해지
집에 누수 등 심각한 문제가 있는데도 집주인이 수리를 해주지 않을 때는 3개월을 기다리지 않아도 해지가 가능합니다.
- 집주인은 임차인이 집을 제대로 쓸 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다(민법 623조).
- 만약 누수 같은 중대한 하자가 있는데도 집주인이 수리를 미루거나 제대로 조치하지 않으면, 이를 이유로 바로 임대차 계약 해지가 가능합니다.
- 실제로 누수 등으로 거주가 힘든 상황에서 임차인이 바로 계약을 해지하고, 이사비나 손해배상까지 받아낸 판례도 있습니다.
3. 참고할 대법원 판례(2023다258672)
최근 대법원에서도 임차인의 해지권을 더 명확히 인정하는 판결이 나왔습니다.
- 임차인이 갱신요구권을 쓴 뒤 집주인과 새 계약서를 쓰더라도, 그 기반이 갱신요구권 행사라면 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고, 3개월 후 효력이 발생한다는 게 판례의 내용입니다.
- 즉, 집주인이 “새 계약을 쓴 거니까 중도 해지는 안 된다”고 주장해도, 갱신권으로 연장한 계약이라면 임차인 쪽 권리가 인정됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 문자를 보내셨기 때문에 묵시적갱신에 해당 하지 않아 보입니다.
2. 임대인 동의 하에 중도퇴실 할 수 있으며 관례적으로 중개수수료와 다음 세입자를 구해놓고 전출하실 수 있습니다.
3. 누수로 인해 거주가 힘들 때 거주할 수 없는 상황일 때 계약 해지 할 수 있으나 위 사항으로는 어렵지 않을까 싶습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
연장 계약과 퇴실 통보 과정에서 발생하는 분쟁은 '합의 갱신'이냐 '묵시적 갱신'이냐를 구분하는 것이 핵심입니다. 질문하신 상황을 법률적 근거를 바탕으로 명확히 정리해 드리겠습립니다.
1. 합의 갱신 vs 묵시적 갱신 여부
질문자님의 경우는 '합의에 의한 계약 갱신'에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
이유: 주택임대차보호법상 '묵시적 갱신'은 임대인과 임차인이 계약 종료 2~6개월 전까지 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
하지만 질문자님은 2025년 11월에 임대인의 물음에 "연장하겠다"고 명확히 답장을 하셨습니다. 이는 계약서 재작성 여부와 상관없이 문자 메시지를 통한 '의사의 합치'가 이루어진 것이므로, 법적으로는 새로운 기간(보통 이전과 동일한 1년) 동안 계약을 지속하기로 합의한 것이 됩니다.
2. 중도 해지 시 월세 및 관리비 부담 의무
안타깝게도 합의 갱신된 경우, '3개월 후 해지 효력'이라는 묵시적 갱신 특권을 누리기 어렵습니다.
묵시적 갱신 시: 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하며, 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료됩니다.
합의 갱신(현재 상황) 시: 원칙적으로 약정한 계약 기간(2027년 2월 16일까지 예상)을 채워야 합니다. 따라서 중도에 퇴실하려면 새로운 임차인을 구하고 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의 퇴실하는 것이 관례입니다.
만약 새 임차인이 구해지지 않는다면, 임대인은 계약 만료일까지 질문자님에게 월세와 관리비를 청구할 권리가 있습니다.
3. 집 수리(누수 등) 미이행에 따른 계약 해지 가능성
임대인의 '수선 의무 위반'을 사유로 계약을 해지한 사례는 분명히 존재합니다.
법리: 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무가 있습니다. 누수와 같은 중대한 결함이 있는데도 수리를 거부하여 거주가 불가능한 수준이라면, 이를 근거로 계약 해지를 요구하거나 월세 지급을 거부/감액할 수 있습니다.
분쟁 해결 방법: 단순히 "안 고쳐줬다"는 주장만으로는 부족하며, 누수 사진, 수리 요청 문자, 수리가 안 되어 겪은 피해 증빙 등을 모아 내용증명을 발송해야 합니다. "수선 의무 위반으로 인해 더 이상 거주가 불가능하므로 계약을 해지하겠다"는 취지를 명확히 전달해야 협상 우위를 점할 수 있습니다.
핵심 요약
현재로서는 법적으로 '합의 갱신' 상태라 임대인이 강경하게 나올 경우 월세 부담 가능성이 큽니다. 하지만 '누수 방치'는 임대인의 명백한 귀책 사유이므로, 이를 지렛대 삼아 "수리가 안 되어 나가려는 것이니 3개월치 월세만 내거나, 복비만 부담하는 선에서 합의하자"고 제안하시는 것이 가장 현실적인 해결책입니다.