묵시적갱신과 재계약에대해 문의드립니다.도와주세요😭

Question

우선 아는것이 없어서 질문이 많은 점 죄송합니다ㅠㅠ-21년 6월-23년 6월로 총 2년 원룸 월세 계약-계약서 특약에 퇴실 한달전 통보 해야하며 미통보시 자동연장으로 간주한다.라는 항목이 있어서 참고후 계약이 끝나기 1개월전에 문자로 계약을 연장하겠다고 연락을했고 집주인분도 승낙후 새계약서를 주시겠다고했으나 주지않으심.(문자 기록과 통화기록 있음(내용 녹음X))-23년 6월-25년 6월로 2년 계약을 연장후 특약 항목대로 이번에도 1개월이상전에 직장 문제로 이사를 가야해서 계약기간 만료까지 거주후 이사가겠다고 말씀드렸으나 3개월 전에 말해야한다며 제 추가 연락은 회피 상황입니다.지금 상황이 묵시적갱신인지 계약서가 없는 재계약인지 문의드립니다.1.묵시적갱신일 경우21년 6월-23년 6월까지의 계약에서 이때부터 3개월전에 말했어야했는데 제가 1개월전에 말씀드려서 이미 갱신된 상태인걸까요?2.이미 갱신이된 상태였다면 특약을 보고 1개월전에 말씀드린건데 특약이 애초에 효력이 없었던건지 또 묵시적갱신이라도 특약사항들도 같이 따라가는걸로 알고있는데 아닌걸까요?3.묵시적갱신이면 해지 의사를 밝힌후 3개월 뒤에 이사가 가능한걸로 알고있는데 그때는 마음대로 이사를 진행해도될까요?4.묵시적갱신이아닌 재계약 상태인경우그럼 특약대로 21년 6월-23년때의 연장과 이번 3.23년 6월-25년 6월 이사 연락 모두 특약대로 1개월전에 말했으니 괜찮은걸까요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전계약과 관계없이 현재 계약은 묵시적 갱신으로 갱신된 것으로 이해가 됩니다, 즉 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 성립되고, 그에 따라 계약은 25년 6월부터 27년6월까지 연장된 것으로 이해가 됩니다. 그리고 묵시적갱신에서는 임차인이 퇴거를 원할 경우 임대인이 통보받은 3개월후 계약은 종료되기 떄문에 질문자님이 퇴거를 통보한 3개월뒤에는 계약이 종료된다고 볼수 있습니다. 즉, 해당부분을 임대인에게 전달하고 3개월후에 보증금반환과 퇴거를 주장하시면 될듯 보입니다. 위에 대한 사항은 강행규정으로써 특약보다 우선적용되는 만큼 특약에 대해서는 언급할 이유가 없으며, 묵시적갱신으로 연장된 상태에서의 중도해지를 주장하시면 될듯 보입니다 .

고경훈 · Answer

1.묵시적갱신일 경우21년 6월-23년 6월까지의 계약에서 이때부터 3개월전에 말했어야했는데 제가 1개월전에 말씀드려서 이미 갱신된 상태인걸까요?==>현재 주임법에 따르면 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다. 2.이미 갱신이된 상태였다면 특약을 보고 1개월전에 말씀드린건데 특약이 애초에 효력이 없었던건지 또 묵시적갱신이라도 특약사항들도 같이 따라가는걸로 알고있는데 아닌걸까요?==> 특약조건에 1개월 전에 통보하기로 반영되엇고 이를 기준으로 통보를 하였다면 정상적으로 연장된 것이고, 이러한 경우까지 묵시적인 계약갱신에 해당되지 않습니다.3.묵시적갱신이면 해지 의사를 밝힌후 3개월 뒤에 이사가 가능한걸로 알고있는데 그때는 마음대로 이사를 진행해도될까요?==> 현재 묵시적인 계약갱신 또는 계약갱신 청구권에 의한 해지시도 3개월이 경과된다면 정상적으로 계약을 종료시킬 수가 있습니다.4.묵시적갱신이아닌 재계약 상태인경우그럼 특약대로 21년 6월-23년때의 연장과 이번 3.23년 6월-25년 6월 이사 연락 모두 특약대로 1개월전에 말했으니 괜찮은걸까요?==> 네 그렇습니다

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 원칙적으로 계약 종료 1개월 전에 해지 의사를 통보하면 늦은 것입니다.계약 종료 6개월 ~ 2개월 전 사이에 통보해야 유효하게 계약 종료를 할 수 있습니다1개월 전에 통보한 경우에는 이미 묵시적 갱신이 이뤄졌을 가능성이 큽니다.만약에 묵시적 갱신이면 이사하겠다고 통보후 3개월 후터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다묵시적 갱신이 아닌 재계약이었다면 2023년 6월에 서면이나 명시적으로 재계약을 했다면, 그건 새로운 계약이 됩니다.이 경우 특약(1개월 전에 통보하면 계약 종료 가능)이 포함되어 있다면,그 특약은 유효하며 법적 효력이 있을 가능성이 높습니다그런데 묵시적인 계약으로 통보를 해서 3개월후부터 라고 해도 질문자님 맘대로 날자를 잡으면 안되고 임대인과 협의를 해서 보증금을 줄수 있는지 알아보고 날자를 잡으시기 바랍니다계약을 했던 부동산에 가서 자세히 상담을 하고 결정을 하시기 바랍니다

anonymous · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.질문 주신 내용은 정말 많은 분들이 헷갈려하시는 부분이에요. 하나하나 차근차근 정리해서 답변드리겠습니다. 현재 상황을 법적으로 분석해드릴게요. 현재 상황 요약21.06 ~ 23.06 : 원룸 월세 계약 (서면 계약 있음)계약서 특약 : “퇴실 1개월 전 통보 없을 시 자동 연장”23.06 : 문자로 계약 연장 의사 표현했고, 임대인도 승낙 → 서면 계약서는 작성하지 않음23.06 ~ 25.06 : 실제로 계속 거주 중현재 직장 문제로 이사 예정이며, 24.06 (즉, 만기 1개월 전)에 임대인에게 통보함임대인은 “3개월 전 통보해야 한다”고 주장하며 연락 회피 중현재 계약의 법적 성격 판단결론부터 말씀드리면, 23.06 ~ 25.06 기간은 ‘서면 없는 재계약’이므로, 묵시적 갱신이 아닙니다. 정식 ‘재계약’입니다.왜냐하면?문자로 계약 연장 의사를 밝혔고,임대인도 그에 동의했으며,그 후 2년 가까이 거주 중이기 때문에,묵시적 갱신(자동 연장)이 아니라 구두 합의에 따른 재계약입니다.이 경우 자동으로 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 계약이 연장된 것으로 간주되며,계약서가 없어도 재계약 효력이 인정됩니다.질문별 정리1. 묵시적 갱신인가요?아니요. 23년 6월에 임대인과 명시적인 합의(문자)가 있었기 때문에 묵시적 갱신이 아닌 ‘재계약’ 상태입니다.2. 특약은 유효한가요?네, 유효합니다.기존 계약에서 1개월 전 통보 특약이 있었고,23년 6월에 재계약을 하면서 계약 내용을 따로 바꾸지 않았다면,기존 특약도 계속 유지되는 것으로 봅니다.즉, 임대인의 “3개월 전 통보해야 한다”는 주장은 근거가 없습니다.3. 묵시적 갱신이었을 경우는 어떻게 되나요?(참고용 설명)만약 정말 묵시적 갱신이었다면,계약기간이 2년 → 1년으로 줄어들고,계약 종료 전에 퇴거하려면 3개월 전에 통보해야 임대인이 거절하지 못합니다.그러나 현재는 ‘재계약’ 상태이므로 묵시적 갱신 규정은 적용되지 않습니다.4. 재계약 상태에서 1개월 전에 이사 통보한 것은 유효한가요?네, 유효합니다.계약서 특약에 따라 1개월 전에 퇴거 의사를 밝히셨고,이는 임대인도 동의한 내용(23년에 재계약하면서 특약 유지)입니다.따라서 계약 만료일(2025년 6월)에 정상적으로 이사하실 수 있습니다.결론 요약현재 계약은 묵시적 갱신이 아니라 재계약입니다.특약(1개월 전 통보)은 유효하며, 그대로 따르셨으니 문제 없습니다.임대인의 “3개월 전 통보” 주장은 무시하셔도 됩니다.계약 만료일에 당당하게 퇴거하셔도 법적으로 전혀 문제 없습니다. 참고하세요!!

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되며, 묵시적 갱신이 확정된 이후에 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 상기의 조건으로 볼때 25년 6월까지 묵시적 갱신이 이루어진 상태이며 임대인에게 계약해지를 통지한 지 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 기본적으로 특약이 있더라도 임차인에게 불리한 것은 법조항이 우선하게 되므로 계약종료 2개월전이 경과한 후에는 묵시적갱신이 이루어 집니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.정확한 사정을 알 수 없지만 위 내용으로만 봐서는 사실상 재계약(합의 갱신)이 된 것으로 보입니다.1개월 특약은 유요할 가능성이 높고 실제 통보도 하셨으니 조건이 충족되는 것 같습니다.묵시적 갱신이 되면 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지가 가능하며 임차인은 법적으로 보호를 받습니다.재계약이라면 특약으로 묵시적 갱신이라면 법률도 보호되어 이사 가능성이 높습니다.감사합니다.