재개발지역 주택임대사업자 양수관련
재개발 지역 주택임대사업자 매물을 매수하게 되면서 임대사업자 포괄양수를 진행하게 됐는데
처음 하는일이라 주의해야할점이 어떤것이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대의무 기간 승계 여부, 임대료 증액 제한, 기존 임차인 조건이 그대로 이전되는지 반드시 확인해야 합니다. 지자체 임대사업자 등록 상태도 함께 점검해야 합니다.
포괄양수는 단순 매매보다 행정 리스크가 크기 때문에 사전 서류 검토가 매우 중요합니다.재개발 지역 주택임대사업자 매물을 매수하게 되면서 임대사업자 포괄양수를 진행하게 됐는데
처음 하는일이라 주의해야할점이 어떤것이 있는지 궁금합니다.
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1. 해당 주택이 실제로 임대사업자로 등록되어 있는지, 등록유형(단기/장기, 아파트/다세대 등)을 반드시 확인해야 합니다. 등록기간과 의무임대기간이 얼마나 남아 있는지도 중요합니다
2. 포괄양수 시 기존 임대사업자의 의무(임대료 증액 제한, 의무임대기간 준수, 임차인 보호 등)를 그대로 승계합니다. 이를 위반하면 과태료나 세제 혜택 환수 위험이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 지역 임대사업자 포괄양수는
집을 사는 거래가 아니라 의무와 리스크를 함께 인수하는 거래 입니다
계약서에 꼭 넣어야 할 특약은 실무에서 필수입니다
,기존 임대사업자 등록 관련
과태료·위반·추징 세금은 매도인 책임
,임차인 분쟁·미반환 보증금 발생 시
매도인 귀책 명시
,임대사업자 지위 승계 불가 또는 제한 발생 시
계약 해제 또는 손해배상
이런 특약이 없으면, 다 매수인 책임으로 넘어옵니다
부동산과 그런부분을 잘협의해서 거래를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
- 임대의무기간 승계 및 잔여 기간 확인
포괄양수도 방식으로 매수하면, 전 임대사업자의 지위와 함께 임대의무기간도 고스란히 물려받게 됩니다. 그래서 이전 소유자가 채우지 못한 임대의무기간이 얼마나 남았는지 반드시 확인해야 합니다. 이 기간을 준수하지 않으면 지금까지 받은 세제 혜택을 반환해야 하고, 과태료까지 부과될 수 있습니다.
- 임대료 증액 제한 준수
기존 임대차 계약이 있다면 임대료를 직전 계약 대비 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이 규정 역시 양수인이 그대로 승계하게 됩니다. 재개발 지역이라고 하더라도 임대사업자 지위가 유지되는 동안에는 이 규정을 꼭 지켜야 합니다.
- 재개발 단계 및 입주권 승계
재개발 구역 내 매물의 경우 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 무엇보다 중요합니다. 특히 투기과열지구로 지정된 곳이라면, 조합설립인가나 관리처분인가 등 특정 단계 이후에는 매수 시 입주권이 나오지 않을 수 있습니다. 꼭 조합 사무실에 문의해서 현재 상황을 확인하는 것이 필요합니다.
- 건물 멸실 시 임대사업자 자동 말소
재개발로 인해 건물이 철거되면, 임대주택법에 따라 임대등록이 자동으로 말소됩니다. 이때는 자진 말소와 다르게 과태료가 부과되지 않지만, 멸실 전까지의 임대사업자로서의 의무를 모두 이행했는지 확인해야 합니다.
- 구청 및 세무서 신고
계약서를 작성할 때 '임대사업자 포괄양수도 조건'임을 명확히 표시해야 하며, 잔금 지급 후 일정 기간 안에 관할 구청에 임대사업자 지위 승계 신고도 반드시 완료해야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재개발 구역 내 주택임대사업자(주임사) 매물을 포괄양수도 방식으로 매수하는 것은 취득세 감면이나 거주주택 비과세 등 혜택을 이어받을 수 있는 좋은 전략이지만, 재개발 특유의 법리와 주임사 의무 사항이 얽혀 있어 매우 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
실무에서 놓치기 쉬운 주의사항 4가지를 정리해 드립니다.
1. '재개발 권리산정일'과 '입주권' 확인
재개발 지역에서는 단순히 집을 사는 것이 아니라 '입주권'이 나오느냐가 본질입니다.
현금청산 대상 여부: 전 소유자가 주임사를 등록했더라도, 해당 매물이 소유권 분리 시점이나 권리산정일 기준에 따라 입주권이 안 나오는 물건일 수 있습니다. 반드시 조합 사무실을 통해 "이 매물을 포괄양수했을 때 조합원 자격 승계에 문제가 없는지" 서면 또는 녹취로 확인하십시오.
지위 승계 제한: 투기과열지구 등 규제 지역이라면 관리처분인가 이후 조합원 지위 승계가 금지될 수 있습니다. (현재 서울 일부 지역 해당)
2. 주임사 포괄양수도 절차의 핵심
포괄양수도는 '사업자의 권리와 의무'를 그대로 가져오는 것입니다.
임대 의무 기간 확인: 전 소유자가 10년 중 몇 년을 채웠는지 확인하세요. 잔여 기간을 채우지 못하고 재개발로 인해 집이 철거될 경우, 재개발로 인한 멸실은 의무 위반(과태료)으로 보지 않지만, 그전까지의 의무는 다해야 합니다.
임대료 5% 증액 제한 준수: 전 소유자가 마지막으로 신고한 임대료를 기준으로 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있습니다. 이를 어긴 상태에서 양수받으면 추후 과태료 책임 소재가 불분명해질 수 있으니, 종전 신고 내역(렌트홈)을 반드시 출력해달라고 하세요.
3. 세무적 리스크 관리 (취득세 및 양도세)
취득세 감면분 추징 확인: 만약 전 소유자가 신축 빌라 등을 분양받아 취득세를 감면받았다면, 포괄양수가 제대로 이루어지지 않을 경우 그 감면분이 매수자나 매도자에게 추징될 수 있습니다.
종부세 합산배제: 재개발로 인해 멸실(철거)되어 '주택'이 아닌 '토지' 상태가 되면 주임사 혜택인 종부세 합산배제가 유지되지 않을 수 있습니다. 멸실 시점과 세율 변동을 미리 체크하세요.
4. 계약서 특약 사항 필수 기재
계약서 작성 시 아래 내용을 반드시 넣으십시오.
"본 계약은 주택임대사업자 자격을 포괄양도·양수하는 조건이며, 매도인은 잔금 시까지 임대사업자의 지위를 유지하고 임대료 증액 제한 등 관련 법규를 준수한 상태여야 한다. 만약 매도인의 귀책으로 포괄양수도가 불가하거나 입주권 승계가 거절될 경우 계약은 무효로 하고 배액배상한다."
💡 현실적인 팁
가장 먼저 하실 일은 구청 주택과와 조합 사무실 두 곳에 전화를 돌리는 것입니다.
구청: "00번지 주임사 매물을 포괄양수하려는데, 현재 매도인이 위반 사항(과태료 대상 등)이 없는 깨끗한 상태인가요?"
조합: "00번지 주임사 매물을 사려는데, 나중에 멸실되어도 제 입주권 승계에 문제없나요?"
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
혹시 해당 지역이 현재 관리처분인가가 난 상태인가요, 아니면 그 전 단계인가요? 단계에 따라 잔금 시 등기 방식이 달라질 수 있어 여쭤봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서를 잘 쓰시길 바랍니다.
1. 계약서 특약에 매수인이 매도인의 주택임대사업자 권리,의무 포괄 승계 명시
2. 매도인이 계약 후 10일 내 관할 구청에 양도신고
3. 매도인이 등록 말소 신청, 모든 과정은 소유권 이전 등기 전에 완료!
이 정도 작성하시면 되겠습니다.
감사합니다.