답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 만료일에 보증금을 받지 못한다면 이사를 미루라는 이유전세금을 돌려받기 전에 집을 비우지 말라는 얘기는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 지키기 위해서입니다. 쉽게 말해, [집에 계속 살고 있고 전입신고도 되어 있을 때] 이 권리가 유지됩니다. 만약 보증금을 받지 못한 채로 이사를 가면 이 권리가 사라져버려, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.2. 짐을 다 옮기고 비밀번호만 안 알려주는 경우- 주의할 점: 짐은 모두 옮긴 상태에서 비밀번호만 알려주지 않는 것만으로는 ‘점유’를 인정받지 못할 수 있습니다.- 임차권등기명령: 보증금을 못 받은 상태에서 꼭 이사를 가야 하는 상황이라면, 먼저 법원에서 ‘임차권등기명령’이 결정되고 등기부등본에 제대로 기재된 걸 확인한 다음에 이사(및 전입신고)를 해야 안전합니다.3. 가장 안전한 절차 안내이사할 여력이 있더라도 아래 순서를 꼭 지키면 훨씬 안전합니다.- 계약 종료 당일: 만약 보증금을 못 받는다면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. (종료 전에 신청은 어렵습니다.)- 등기 확인: 신청 후 약 2주 정도 지나 등기부등본에 임차권이 기재된 걸 꼭 직접 확인하세요.- 이사 및 전입신고: 등기가 완료된 걸 확인했다면, 그 이후에 짐을 옮기고 새집으로 전입신고를 하시면 됩니다. 이때부터는 집을 비워도 대항력이 사라지지 않습니다.보증금 돌려받으시길 응원하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공공분양과 미분양(무순위 청약)의 차이- 일반 공공분양의 경우, 기본적으로 '무주택 세대구성원'만 신청할 수 있습니다. 그래서 임대사업자를 포함한 유주택자는 원칙적으로 신청이 어렵습니다.- 하지만 미분양(무순위 청약이나 선착순 분양) 물량의 경우, 여러 번 청약을 진행해도 남은 주택에 대해서는 자격 조건이 완화되는 경우가 있습니다.2. 유주택자(임대사업자) 매입 가능 조건- 예전에는 미분양 물량도 무주택자만 신청할 수 있었지만, 최근 규제 완화로 유주택자에게도 기회가 열렸습니다.- 특히 최근 무순위 청약에서는 '거주지'나 '주택 보유 여부' 등 기존의 제한을 두지 않는 경우가 있습니다.- 무순위 청약 후에도 남은 물량이 있을 때 선착순 분양으로 전환되면, 소득이나 자산, 주택 수와 상관없이 누구나 신청할 수 있는 경우가 대부분입니다.3. 임대사업자라면 꼭 확인하세요- 주택을 추가로 구입하면 기존 임대사업자 자격으로 적용받는 세제 혜택(예: 종부세 합산 배제나 대출 규제 등)에 변동이 있을 수 있지,- 또한, 공공분양은 민영주택보다 입주자 자격 조건이 더 엄격할 때도 있으니, ✔️꼭 해당 단지의 입주자 모집 공고문의 무순위/선착순 관련 내용을 직접 확인하셔야 합니다. ‘신청 자격: 제한 없음’ 등과 같은 문구가 있는지 살펴보면 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.단독주택을 소유하고 임대사업자로 등록한 경우에도 청약에서는 ‘유주택자’로 분류되어 무주택 자격을 얻기가 어렵습니다.1. 주택 소유 여부의 기준청약 제도상 ‘무주택자’는 본인과 세대원 모두가 주택을 가지고 있지 않은 경우를 뜻합니다.임대사업자 등록 여부와 관계 없음: 집을 임대용으로 등록했더라도 본인 명의의 주택이 있으면, 세법상 일부 혜택(예: 거주주택 비과세)은 적용될 수 있지만, 청약에서는 예외 없이 주택을 소유한 것으로 봅니다.실거주 불가능한 경우: 말씀하신 대로 임대사업자가 해당 주택에 직접 거주할 수 없더라도, 이 점이 무주택 자격을 인정해주는 사유가 되지는 않습니다.2. 예외적으로 무주택으로 인정받는 경우 체크리스트아래와 같은 특별한 상황에 해당된다면 유주택자라도 무주택자로 간주될 수 있으니, 혹시 적용되는지 확인해보세요.소형·저가주택: 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 기준 1.6억 원, 그 외 지역은 1억 원 이하인 주택 1채만 보유한 경우(민영주택 일반공급에만 해당, 공공분양에는 적용되지 않음).만 60세 이상 직계존속 소유 주택: 부모님(만 60세 이상)이 주택을 소유한 경우 그 집에 함께 거주하는 자녀가 청약할 때는 무주택으로 인정(단, 공공임대나 일부 특별공급은 제외).상속 등 불가피한 사유: 상속 등으로 부득이하게 주택을 소유하게 됐다가, 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 처분한 경우 등.3. 앞으로의 전략공공청약(국민주택 등)에서는 무주택 기간이 점수에 큰 영향을 미칩니다. 단독주택을 처분하는 즉시 무주택 기간이 새로 시작되기 때문에, 청약을 생각하고 계시다면 주택 처분 시점을 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 등기부등본 꼭 확인할 부분- 등기부등본은 계약 직전, 중도금 지급 시, 그리고 잔금 당일까지 최소 세 번 직접 확인하는 것이 안전합니다.- 갑구(소유권): 현재 소유자가 누구인지 확인하고, ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’ 등 불안한 단어가 있는지 살펴보세요. 만약 이런 기록이 있다면, 아무리 잔금을 모두 지급해도 소유권을 온전히 이전받지 못할 위험이 큽니다.- 을구(대출 내역): 근저당권 등 대출이 얼마나 걸려 있는지 꼭 확인하세요. 만약 이자가 수백만 원대라면 대출 원금이 상당할 수 있습니다. 집값 대비 대출이 지나치게 많으면 계약을 다시 한 번 고민하는 게 좋습니다.- 신탁 여부: 등기부에 소유자가 ‘신탁 회사’로 되어 있으면, 반드시 신탁사 동의서를 제출 받아야만 계약이 유효합니다.2. 실제 집 주인인지 확실히 확인하는 방법집이 비어 있거나 거래가 급하게 진행될수록 서류상의 소유주와 직접 만나는 사람의 일치 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.- 신분증 진위 확인: 신분증을 받아 정부24(1382) 또는 경찰청 홈페이지에서 분실·위조 여부를 즉시 조회할 수 있습니다.- 등기권리증(집문서) 확인: 진짜 소유주라면 종이 등기권리증 원본을 갖고 있으므로, 원본 제시를 요구하세요.- 관리사무소 문의: 관리사무소에서 실제 소유자 성함을 확인하고, 관리비 체납 내역도 꼭 확인해 보시길 추천합니다. 관리비가 많이 밀려 있다면 경제적 상황이 좋지 않을 수 있습니다.- 계좌 명의 일치: 계약금과 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 송금해야 하며, 가족 등 제3자 계좌로 입금하는 일은 피해야 합니다.3. 급매물 거래 시 꼭 챙겨야 할 특약잔금 일정이 한 달 이내로 빠르다면 아래와 같은 내용을 계약서 특약란에 포함시키세요.- 권리변동 금지: “계약일로부터 잔금일 익일까지 등기부상 권리 변동(새로운 대출 등)이 없어야 한다”는 문구를 명확히 적어 두세요.- 대출금 상환 및 말소: 잔금 지급 당시 기존 대출금을 즉시 상환하고, 근저당권을 말소하는 조건임을 계약에 명시하세요. 이때 법무사와 함께 등기 변동을 현장에서 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.- 하자 담보 책임: 집이 겉으로는 멀쩡해 보여도 누수나 결로 등이 숨어 있을 수 있으니, 잔금 후 일정 기간 내에 발견되는 중대한 하자는 매도인이 수리한다는 내용을 넣으세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정부24 서비스가 중단되어 많이 당황스러우시겠지만, 안심전세 앱’과 개정된 열람권’을 활용하면 오늘도 안전하게 계약을 진행하실 수 있습니다.1. 임대인 동의 없는 ‘안심전세 앱’ 즉시 활용가장 먼저 안심전세 앱을 실행해보세요.- 동의 없이 조회 가능: 이 앱은 임대인 동의 없이도 해당 임대인이 HUG 전세보증 가입이 제한된 인물인지, 과거 보증 사고 이력이 있는지, 또는 악성 임대인(집중관리 대상자)인지 바로 확인할 수 있습니다.- 체납 여부 확인: 만약 임대인이 정보를 공개로 설정했다면, 앱 내에서 바로 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 정부24가 중단된 지금, 가장 실질적인 검증 수단이라고 할 수 있습니다.2. 임차인이 직접 발급하는 열람권과 은행 제출 효력- 직접 열람 및 발급: 계약서 작성 후, 보증금이 1,000만 원을 넘는 경우에는 임대인 동의 없이도 전국 세무서(국세)나 지자체(지방세)에서 임대인의 체납 내역을 임차인이 직접 열람하고 서면으로 받을 수 있습니다.- 은행/보증보험 효력: 임차인이 뗀 ‘열람 결과 통지서’도 체납이 없음을 증명하는 데는 문제가 없습니다. 다만, 버팀목 대출 등에서는 은행이 원칙적으로 ‘임대인 본인이 직접 발급한 서류’를 요구하는 경우가 많으니, 오늘은 확인 용도로 쓰고 추후 은행 제출용 서류는 임대인에게 부탁하시는 게 좋습니다.3. 오늘 계약 시 꼭 체크해야 할 3단계 전략① 안심전세 앱으로 위험도부터 확인지금 바로 앱에서 임대인 정보를 조회해 '적격' 판정이 나오면 1차로 안심할 수 있습니다.② 현장에서 임대인의 세금 앱 로그인 요청정부24는 중단됐지만, 임대인 스마트폰에 깔린 ‘손택스(국세)’ 또는 ‘위택스(지방세)’ 앱은 정상적으로 작동할 가능성이 높으니, 직접 로그인해서 체납 내역이 없는지 눈으로 확인해보세요.③ 계약서에 강력한 ‘안전 특약’ 넣기아직 서류 확인이 완벽히 끝난 상황이 아니니, 아래와 같은 특약 문구를 계약서에 꼭 포함하세요.> “임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 고지하며, 안심전세 앱 조회 및 향후 임차인의 열람을 통해 체납 사실이 확인되거나, 임대인의 결격 사유로 인해 버팀목 대출 또는 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세 예산 3억 원 이하 현실적인가요?질문자님의 판단은 매우 현실적입니다. 현재 가지고 계신 현금 1억 원에, 대출로 예상할 수 있는 1억 5천만~2억 원까지 더해도 총 예산은 최대 3억 원 정도가 한계입니다.서울이나 수도권에서 3~4억 원대 전세 매물을 찾아보고 계신데, 대출 규제나 안전성을 따져볼 때는 보증금이 3억 원 이하인 집을 먼저 살펴보는 것이 더 안전합니다. 만약 4억 원대 집이 꼭 필요하시다면, 부족한 금액만큼은 월세로 내는 반전세(보증부 월세) 방식도 고려해볼 만합니다.2. 누구 명의로 대출을 받는 게 유리할까요?무주택자인 남자친구분 명의로 대출을 받는 것이 훨씬 유리합니다.먼저, 질문자님은 현재 1주택자이기 때문에 서울/수도권에서 전세자금대출을 받을 때 보증금 기준이나 한도 제한이 매우 엄격합니다. 하지만 남자친구분은 무주택자라서 대출 한도가 더 넉넉하게 나올 가능성이 높습니다.또한 남자친구분의 연 소득이 비교적 낮은 편(3,500만 원)이어서, ‘버팀목 전세자금대출’과 같이 저금리의 정부 지원 상품을 이용할 수 있는 가능성이 큽니다. 반대로 질문자님은 소득이 9,000만 원이어서 이런 특혜 대출을 받기는 어렵고, 일반 시중은행 상품만 가능할 수 있습니다.그리고 아직 혼인신고를 하지 않은 상태라서, 두 분은 법적으로 별개의 사람입니다. 이 점을 최대한 활용해서 무주택자인 남자친구분 명의로 받으면 가장 저렴한 금리로 대출이 가능합니다.3. 실질적인 실행 팁- 대출 상담 먼저 받기: 은행에 방문하기 전에, 남자친구분이 소득을 증명할 수 있는 서류를 챙긴 뒤 ‘버팀목 전세자금대출’이 가능한지, 최대 한도는 얼마인지 미리 확인해보세요.- 전세보증보험 체크: 최근 빌라 거래가 잘 안 된다는 점을 고려해, 전세계약을 할 때 나중에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 HUG 전세보증보험에 가입이 가능한지 꼭 확인하고 계약하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 3개월이 지나면 집주인이 임차인을 바로 내보낼 수 있을까요?법적으로 계약은 종료된 상태지만 집주인이 임차인을 즉시 강제로 퇴거시킬 수는 없습니다.- 계약 종료의 의미: 임차인이 해지 의사를 밝히고 3개월이 지나면 주택임대차 계약은 종료됩니다. 이때 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가, 집주인은 집을 돌려받을 권리가 생깁니다.- 명도 소송 절차: 계약이 끝났는데도 임차인이 계속 거주한다면, 집주인은 ‘명도 소송’이라는 절차를 거쳐 승소 판결을 받아야만 강제집행(퇴거)이 가능합니다.- 실질적인 절차의 소요 시간: 명도 소송은 통상 6개월 이상 걸릴 수 있습니다. 그래서 3개월이 지났다는 이유만으로 집주인이 임차인의 짐을 무단 반출하거나, 자물쇠를 교체하는 것은 주거침입 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.2. 다음 세입자가 정해지지 않아도 계속 거주해도 괜찮을까요?계속 거주할 수도 있지만, 몇 가지 비용적 위험을 감수해야 합니다.- 동시이행 원칙: 임차인은 보증금을 돌려받으면서 집을 비워줘야 합니다. 만약 ✔️집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인도 집을 비워줄 의무가 없어서 계속 거주할 수 있습니다.- 월세(부당이득) 부담: 전세가 아니라 월세 계약이었다면, 계약 종료 후에도 실제로 거주하는 기간만큼 월세나 부당이득금을 내야 합니다. 전세의 경우라도 집주인이 보증금을 반환하려고 하는데 임차인이 거부하며 계속 거주한다면 손해배상 책임이 생길 수도 있습니다.- LH 대출 관련 유의점: 질문자님처럼 LH 대출을 이용하는 경우, 계약 해지 시점에 LH 측에서도 보증금 회수 절차를 진행할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 LH 지역본부에 미리 문의해, 이사 일정 조율이 가능한지 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.■ 현실적인 조언- 집주인과의 합의가 가장 우선입니다. 이사 갈 집을 아직 구하지 못했다면, 지금이라도 집주인에게 사정을 솔직히 말하고 해지 통보 시점을 늦추거나, 계약 종료일을 새로 협의하는 게 가장 깔끔한 해결 방법입니다.- 만약 원만히 합의가 된다면, 문자나 통화 녹음 등으로 “이사 갈 집을 찾을 때까지 기존 조건으로 더 거주하기로 했다”는 기록을 남겨 두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.수원시와 용인시는 주거급여 체계에서 2급지에 해당하며, 확정된 금액 등 주요 사항은 아래와 같습니다.2026년 수원·용인 주거급여 안내경기도 수원시와 용인시는 주거급여에서 ‘2급지(경기·인천)’로 분류됩니다. 2인 가구(아기와 보호자 기준)의 지원 내용은 다음과 같습니다.1. 2인 가구 최대 지원금(기준임대료)- 월 최대 33만 5천 원까지 지원됩니다.- 실제 내는 월세가 이 금액 이하라면 전액 지원되며, 초과할 경우 최대 33만 5천 원까지만 받을 수 있습니다.2. 신청 자격(선정 기준)- 2인 가구의 월 소득 인정액이 2,015,660원 이하여야 합니다.- 해당 기준은 2026년 1월 1일부터 적용됩니다.3. 자가 가구 수선비용 지원(참고)만약 집을 소유하고 계시다면, 주택 노후 정도에 따라 아래와 같이 수선비용 지원을 받을 수 있습니다.- 경보수: 590만 원(3년 주기)- 중보수: 1,095만 원(5년 주기)- 대보수: 1,601만 원(7년 주기)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약 당사자 확인 부동산 계약은 적지 않은 금액이 오가는 중요한 법적 약속입니다. 그래서 계약서에 적힌 이름, 주민등록번호, 주소 등이 실제 사람과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 이때 신분증을 서로 확인하고, 필요하면 사본을 남깁니다.2. 계약서 관련 서류 첨부 대부분의 공인중개사는 계약을 명확하게 하고, 혹시 모를 분쟁을 예방하기 위해 계약서 맨 뒤에 임대인과 임차인의 신분증 사본을 첨부해 두는 경우가 많습니다. 이렇게 하면 나중에 책임 소재를 분명하게 할 수 있어 신뢰를 높입니다.