소득 및 주택보유 유무에 따른 전세대출 문의

Question

안녕하세요, 전세대출관련 문의 드리고자 합니다.

신혼집으로 서울, 수도권 전세를 알아보고 있는데 각자의 상황이 달라 누구 앞으로 대출을 받는게 유리할지 고민됩니다.

1.나이 - 둘다 40대

2.남자 상황

-무주택자

-대출없음

-연소득 약 3500만원

3.여자 상황(질문자)

-1주택자(서울 2억대 빌라 소유, 현재 공실)

-대출 생활안정자금 1억(전세보증금 반환용으로 받음)

-연소득 약 9000만원

-빌라 매매 시도 중이지만 현실적으로 빠른 시간안에 팔기는 어려워보임

4.기타 상황

-가용현금 1억

-혼인신고 계획 없음

-서울, 수도권에 3~4억대 전세 알아보는 중

-신용점수 둘다 900점 이상

은행을 아직 가보지는 않았지만 저는 1주택자이다보니 소득이 많아도 서울, 수도권에서는 전세대출이 2억 정도만 가능할것으로 보이고

남자친구는 무주택자이나 소득이 낮아 비슷하게 1.5-2억 정도만 가능할 것 같습니다.

질문사항은 아래와 같습니다.

1.예산에 맞는 동네에 집을 알아봐야 하는데...

대략 저의 판단이 많다면 3억 아래로 전세나 월세를 알아봐야하는데 제 예상이 맞을까요?

2.둘다 받을 수 있는 대출은 규모는 비슷할 것 같은데 누가 받는게 더 유리할까요?

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

요즘 매물 자체도 별로없는데 대출도 많이 안되서 어렵네요.. 보시고 귀한 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세대출은 소득보다 무주택 여부가 더 중요하게 작용합니다. 질문자보다 소득이 낮더라도 무주택자인 남자친구 명의가 한도·조건 모두 유리합니다. 질문자 명의는 1주택 보유로 서울·수도권에서 대출 제한이 큽니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

남자친구가 훨씬 유리합니다. 여자 쪽은 1주택자 규제와 기존 대출 1억원 때문에 한도가 깎이지만 남자친구는 무주택자 지위로 심사가 훨씬 수월합니다. 남자친구 소득 기준 약 1.4~1.8억원이 예상되는데 보유 현금 1억원을 더하면 3억원 초반대 전세가 한계치입니다. 3억 초반 예산에서 서울 외곽 노원, 도봉, 구로나 경기권 부천, 시흥 아파트 또는 수도권 신축 빌라가 적정 타켓으로 보입니다. 주의할점은 혼인신고 전이라야 남자친구가 무주택 혜택을 온전히 받습니다. 결론적으로 남자친구 명의로 대출을 받고 총합 3억원 초반대 매물을 공략해보세요

Answer 3

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

신혼부부의 새로운 시작을 앞두고 대출 조건이 상이하여 고민이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 무주택자인 남자친구 명의로 대출을 진행하는 것이 한도와 금리 면에서 유리할듯 보입니다.

1. 전세 자금 및 지역 선정 예상 (예산 3~4억 대)

질문자님의 예상대로 가용 현금 1억 원에 대출을 더해 3억 원 초반대의 전세를 알아보시는 것이 현실적인 최적의 구간입니다.

• 한도 제한: 현재 1주택자의 경우 수도권 전세대출 한도가 2억 원으로 일괄 축소되었습니다. (2025년 하반기 규제 강화 기준)

• 예산 구성: 가용 현금 1억 + 대출 2억 = 3억 원 규모가 가장 안정적입니다. 4억 원대 전세를 희망하신다면 대출 한도가 더 높은 무주택자(남자친구) 명의를 적극 활용해야 합니다.

2. 누구 명의로 대출받는 것이 유리한가?

두 분 모두 신용점수가 훌륭하시므로, 무주택자 신분을 활용하는 것이 핵심입니다.

• 남자친구(무주택자) 명의 추천:

  • 장점: 무주택자는 보증기관(SGI서울보증 등)에 따라 최대 5억 원(보증금의 80%)까지 한도가 나옵니다. 연봉이 3,500만 원이라 하더라도, 전세대출은 총부채원리금상환비율(DSR)을 엄격하게 적용받지 않는 경우가 많아 2억 원 이상의 대출이 충분히 가능합니다.

  • 금리: 저소득 무주택자 대상의 정책 금융 상품(버팀목 등)을 이용할 수 있어 1주택자인 질문자님보다 낮은 금리를 적용받을 가능성이 큽니다.

• 질문자(1주택자) 명의 시 제약:

  • 한도 상한: 1주택자는 소득이 높아도 수도권 내 대출 한도가 2억 원에 묶여 있습니다.

  • 추가 리스크: 이미 소유하신 빌라에 생활안정자금 대출(1억)이 있는데, 전세대출 실행 시 '추가 주택 구입 금지' 등 약정 위반 여부를 은행에서 매우 까다롭게 체크합니다.

조언드리는 최적의 솔루션

현재 상황에서는 혼인신고를 하지 않은 상태에서 무주택자인 남자친구분이 단독 세대주로 대출을 받는 것이 가장 유리합니다.

• 남자친구 명의로 대출 실행: 무주택자 자격으로 시중은행 전세대출을 신청하면, 연 소득 대비 약 3.5~4배 수준(약 1.2억~1.4억) 또는 보증보험 가입을 통한 추가 한도 확보가 가능합니다.

• 부족분 충당: 가용 현금 1억 원을 합치고, 부족한 5,000만 원~1억 원 내외는 질문자님의 높은 소득을 바탕으로 한 신용대출로 보강하는 것이 가장 깔끔한 포트폴리오입니다.

정리해드리자면, 1주택자 규제를 피할 수 있는 남자친구 명의를 주 대출원으로 삼으시길 조언드립니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.

은행 방문 전, 남자친구분의 소득금액증명원을 지참하여 주택금융공사(HF)나 서울보증보험(SGI) 담보 상품의 정확한 한도를 먼저 조회해 보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 대출 한도가 비슷할 경우 금리적으로 유리한 사람으로 받는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

금리의 경우 개인의 소득 및 신용도 기존 대출 유무등에 따라서 금리가 정해지게 됩니다.

각자 은행에서 전세대출 한도 및 금리를 알아보셔서 한도과 금리에 유리한 쪽으로 진행을 해보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

여성분 명의로 전세대출 받는게 더 유리합니다. 소득 9천만 원이라 일반 은행 전세대출 한도가 남성분보다 높고 서울 수도권 1주택자라도 최대 2~2.5억 원 가능합니다. 현금 1억 보유로 총 3.5억 전세 충분하다생각합니다.

3억 아래로 낮출 필요 없고 여성 분 대출 2.2억 + 현금 1억 = 총 3.2억 원대 매물 충분히 타켓 가능합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,네, 현재 조건 기준으로는 3억 내외가 현실적입니다

소득 기준 DSR 감안하면

전세대출 1.5~2억 정도가 상한으로 보는 게 맞습니다

,남자친구 단독 명의 전세대출이 유리합니다

전세계약은 남자친구 단독 명의로 하고

질문자님은 보증금 일부 실부담 구조가 제일 깔끔합니다

Answer 7

1.예산에 맞는 동네에 집을 알아봐야 하는데...

대략 저의 판단이 많다면 3억 아래로 전세나 월세를 알아봐야하는데 제 예상이 맞을까요?

==> 현재 상황에서 혼인신고 전이고 남친의 무주택자라면 이 분의 이름으로 대출을 받는 것이 적절하고 대출규모는 신청 종류에 따라 다양한 만큼 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

2.둘다 받을 수 있는 대출은 규모는 비슷할 것 같은데 누가 받는게 더 유리할까요?

==> 님친입니다.

Answer 8

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

남자친구분과 질문자님 중에 어느분 앞으로 대출을 받으시는 것이 좋은지 고민이시군요.

지금 질문자님 상황으로는 1주택자인데다가, 기대출이 있으셔서 3억원의 대출은 어려울 것으로 보입니다.

반대로 남자친구분의 상황이 훨씬 나은 편인데요,

대출금이 없으시므로, 지금 받을 수 있는 대출에 대해 알아보면, 연 소득 3,500만 원인 경우, 시중은행 전세대출(보증기관 HF/HUG 등)을 이용하면 소득의 약 3.5~4배인 1.2억~1.4억 원 정도가 안정권이며, 보증금의 80% 이내라면 최대 2억 원까지도 시도해 볼 수 있습니다. 신용점수 900점 이상이므로 유리합니다.

​그리고 혼인신고 전이므로 '버팀목 전세대출' 같은 저금리 상품을 단독으로 신청할 수 있습니다.

그래서 결론적으로는 3억 근방으로 주택을 구해 보시는 것이 현재로서는 좋은 판단입니다.

감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 전세 예산 3억 원 이하 현실적인가요?

질문자님의 판단은 매우 현실적입니다. 현재 가지고 계신 현금 1억 원에, 대출로 예상할 수 있는 1억 5천만~2억 원까지 더해도 총 예산은 최대 3억 원 정도가 한계입니다.

서울이나 수도권에서 3~4억 원대 전세 매물을 찾아보고 계신데, 대출 규제나 안전성을 따져볼 때는 보증금이 3억 원 이하인 집을 먼저 살펴보는 것이 더 안전합니다. 만약 4억 원대 집이 꼭 필요하시다면, 부족한 금액만큼은 월세로 내는 반전세(보증부 월세) 방식도 고려해볼 만합니다.

2. 누구 명의로 대출을 받는 게 유리할까요?

무주택자인 남자친구분 명의로 대출을 받는 것이 훨씬 유리합니다.

먼저, 질문자님은 현재 1주택자이기 때문에 서울/수도권에서 전세자금대출을 받을 때 보증금 기준이나 한도 제한이 매우 엄격합니다. 하지만 남자친구분은 무주택자라서 대출 한도가 더 넉넉하게 나올 가능성이 높습니다.

또한 남자친구분의 연 소득이 비교적 낮은 편(3,500만 원)이어서, ‘버팀목 전세자금대출’과 같이 저금리의 정부 지원 상품을 이용할 수 있는 가능성이 큽니다. 반대로 질문자님은 소득이 9,000만 원이어서 이런 특혜 대출을 받기는 어렵고, 일반 시중은행 상품만 가능할 수 있습니다.

그리고 아직 혼인신고를 하지 않은 상태라서, 두 분은 법적으로 별개의 사람입니다. 이 점을 최대한 활용해서 무주택자인 남자친구분 명의로 받으면 가장 저렴한 금리로 대출이 가능합니다.

3. 실질적인 실행 팁

- 대출 상담 먼저 받기: 은행에 방문하기 전에, 남자친구분이 소득을 증명할 수 있는 서류를 챙긴 뒤 ‘버팀목 전세자금대출’이 가능한지, 최대 한도는 얼마인지 미리 확인해보세요.

- 전세보증보험 체크: 최근 빌라 거래가 잘 안 된다는 점을 고려해, 전세계약을 할 때 나중에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 HUG 전세보증보험에 가입이 가능한지 꼭 확인하고 계약하세요.

Answer 10

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

혼인신고 계획이 없다는 점을 활용한다면 남자친구분 명의로 진행하시는 것이 대출 규제 면에서 훨씬 유리합니다.

질문자님께서는 소득은 높지만 1주택자라는 신분때문에 시중은행 전세대출 한도가 2억원으로 제한됩니다.

반면 남자친구분은 무주택자이므로 소득은 낮아도 신용점수가 우수하다면 보증보험 한도를 꽉채워 받을 수 있습니다.

다시말해

남자친구 명의로 진행 시 연소득 3500만원이면 통상적으로 1.5억-1.8억 정도의 대출이 나옵니다.

여기에 질문자님이 신용대출로 5000에서 1억정도 받는다면 3억초반에서 4억까지도 전세를 구할 수있습니다.

다만 신용대출의 경우 이자율를 생각해야 하니 신중히 결정하세요

그리고

대출의 경우 우리나라는 부채비율를 계산합니다.

다시말해 1억의 생활안정자금대출이 있다면 다음 대출시 불리할수 있습니다.

남자친구분은 무주택이시므로 프리미엄을 최대한 활용하시는것이 추천드립니다.

고민이 많으시겠지만 좋은 결과 있길 기원합니다.