계약만료날 이사랑 임차등기 질문좀요
보증금안돌려주려는 느낌있어서 계약만료날 임차등기도 할생각인데요
계약만료까지 39일남았고 저는 보증금없어도 현금으로 이사할 여력은되는상태에요
만료날 보증금안주면 이사하지말라는게 거주중인게 증명되야해서그런가요??
아니면 짐 다옮기고 집주인놈한테 집비번 안가르쳐주고 이사한곳 전입신고는 임차등기완료뜨고 하면 되는건가요??
저는 그냥 이 집에서 최대한 빨리 나가고싶어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차권 등기(전세권 등기)는 거주 여부와 상관없이 보증금 권리를 보호해 줍니다
즉, 이미 이사 나가도 임차권 등기로 권리를 확보할 수 있습니다
거주 증명은 임대차분쟁에서 주로 미수령 보증금 반환 소송 시 보조 자료 정도로 쓰이지만, 등기 자체에는 필수가 아닙니다
만기에 전세보증금반환을 받기 어렵다면 내용증명을 한번 보내시고 그근거로 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다
판결이 나면 전출을 하셔도 됩니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금을 수령하기 전에 전출을 하시게되면 대항력 (거주 + 주민등록으로 유지)이 사라져서 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다. 계약만료에도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권 등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후에 전출을 하셔야 대항력을 유지할 수 있으며, 계약종료전에 퇴거를 하시려면 먼저 가족 중 일부를 임차주택에 전입시키고 나서 주로를 이동해야 대항력을 유지할 수 있으며 비번을 알려주지 말고 짐도 일부 남겨 놓으셔야(거주 증명) 합니다.
1명 평가안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
임차권등기 신청하신후 임차권 등기가 등기사항증명서에 기재된 것을 확인하신 후 이사하시고 이때 주민등록도 새로운 주택에 하시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약 만료일에 이사 완료 후 임차권등기명령 신청하시면 됩니다.
보증금 없어도 현금으로 새집 이사 가능하니 괜찮은 선택이라 생각합니다.
이사하지 말라는 건 거주 증명 때문이 아니라 등기 후 보증금 반환 압박을 피하려는 것 같습니다.
위와 같이 실행하시면 되겠습니다.
감사합니다.
1명 평가보증금안돌려주려는 느낌있어서 계약만료날 임차등기도 할생각인데요
계약만료까지 39일남았고 저는 보증금없어도 현금으로 이사할 여력은되는상태에요
만료날 보증금안주면 이사하지말라는게 거주중인게 증명되야해서그런가요??
==> 네 그렇습니다. 임차권등기명령이 될 때 까지 이사를 해서는 아니됩니다. 따라서 설정등기가 완료된 후에 이사를 하시기 바랍니다.
아니면 짐 다옮기고 집주인놈한테 집비번 안가르쳐주고 이사한곳 전입신고는 임차등기완료뜨고 하면 되는건가요??
==> 네 그렇습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
만료일에 보증금을 못받으면 임차권 등기 후 이사가 가장 안전합니다.
짐을 빼고 비밀번호를 알려줄 의무는 없고 임차등기 완료 후 전입 신고 순서만 지키면됩니다.
집주인 사정과 무관하게 대항력, 우선변제권 유지가 핵심입니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계로써 보증금 반환이 되지 않으면 주택인도를 하지 않느게 맞습니다. 그리고 주택을 이전할 경우 점유를상실하게 되고 이는 기조 대항력의 상실로 이어지기에 권리상 보호가 어려울수 있습니다. 그에 따라 만기일에 보증금 반환이 되지 않는 경우 일단 점유를 유지하고 임차권등기명령을 진행한뒤 임차권 등기가 완료되면 그때는 점유를 이전하고 이사를 하셔도 권리상 문제는 발생되지 않습니다. 그에 따라 일단 임차권 등기전, 그리고 보증금 반환전에는 주택 현관비번등을 오픈하지 않고 주택에 짐을 일부남겨두는게 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 내용증명으로 미리 계약 해지 및 보증금 미 반환시 임차권등기명령 내린다는 내용의 내용증명을 먼저 보내시는 것을 추천드리고 만일 그래도 계약 종료 후 보증금 회수가 되지 않을 경우 전입신고는 유지한채 몇가지 짐을 놓아 두고(점유유지) 임차권등기명령을 내리고 1~2주 후에 등기가 완료가 되면 전입을 다른 곳으로 옮기시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보증금 미반환이 우려되는 상황에서 임차권등기명령은 반드시 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후 퇴거와 전입신고를 진행해야 대항력이 유지됩니다.
임차권등기 전 퇴거가 위험한 이유
보증금을 돌려받기 전까지 이사를 가지 말라고 하는 이유는 대항력(점유+전입신고) 때문입니다.
점유 상실의 위험: 임차권등기가 완료되기 전에 짐을 모두 빼고 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면, 기존에 확보했던 우선변제권과 대항력이 즉시 상실됩니다. 이는 추후 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 보호받지 못하는 치명적인 결과를 초래합니다.
비밀번호 유지: 짐을 다 옮기더라도 비밀번호를 알려주지 않고 일부 짐(가구 한두 개 등)을 남겨 실질적 점유를 유지한다면 대항력은 유지될 수 있으나, 법적 안전성을 위해 임차권등기 완료 전까지는 기존 전입을 유지하는 것이 원칙입니다.
안전한 이행 절차
질문자님처럼 자금 여력이 있어 먼저 이사를 가고 싶으시다면 아래 절차를 엄수하시기 바랍니다.
계약 종료 당일: 보증금 미반환 시 바로 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. (계약 종료 다음 날부터 신청 가능)
등기 경료 확인: 법원의 결정문이 집주인에게 송달되고 실제 등기부등본에 임차권등기가 기재되는 데 보통 2~3주가 소요됩니다.
이후 이사 및 전입: 등기부에 등재된 것을 확인한 '직후'에 새로운 주거지로 전입신고를 하고 나머지 짐을 모두 옮기십시오. 이때부터는 점유를 이탈해도 대항력이 법적으로 보호됩니다.
지연이자 청구: 주택을 비워준(명도) 시점부터는 연 5% 혹은 소송 시 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)의 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있습니다.
정리해드리자면, 임차권등기가 등기부에 기재되기 전까지는 절대 기존 주소지의 전입을 빼지 마십시오. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
계약 만료 전이라도 보증금 반환 거부 의사가 확실하다면 미리 내용증명을 보내 계약 해지 사실과 미반환 시 법적 조치 예고를 명확히 해두시길 조언드립니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 만료일에 보증금을 받지 못한다면 이사를 미루라는 이유
전세금을 돌려받기 전에 집을 비우지 말라는 얘기는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 지키기 위해서입니다. 쉽게 말해, [집에 계속 살고 있고 전입신고도 되어 있을 때] 이 권리가 유지됩니다. 만약 보증금을 받지 못한 채로 이사를 가면 이 권리가 사라져버려, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
2. 짐을 다 옮기고 비밀번호만 안 알려주는 경우
- 주의할 점: 짐은 모두 옮긴 상태에서 비밀번호만 알려주지 않는 것만으로는 ‘점유’를 인정받지 못할 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 보증금을 못 받은 상태에서 꼭 이사를 가야 하는 상황이라면, 먼저 법원에서 ‘임차권등기명령’이 결정되고 등기부등본에 제대로 기재된 걸 확인한 다음에 이사(및 전입신고)를 해야 안전합니다.
3. 가장 안전한 절차 안내
이사할 여력이 있더라도 아래 순서를 꼭 지키면 훨씬 안전합니다.
- 계약 종료 당일: 만약 보증금을 못 받는다면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. (종료 전에 신청은 어렵습니다.)
- 등기 확인: 신청 후 약 2주 정도 지나 등기부등본에 임차권이 기재된 걸 꼭 직접 확인하세요.
- 이사 및 전입신고: 등기가 완료된 걸 확인했다면, 그 이후에 짐을 옮기고 새집으로 전입신고를 하시면 됩니다. 이때부터는 집을 비워도 대항력이 사라지지 않습니다.
보증금 돌려받으시길 응원하겠습니다.
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