답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장의 종류 확인질문자님이 어떤 통장을 가지고 계신지 먼저 파악하는 게 중요해요. 크게 두 가지일 가능성이 높습니다.- 주택청약종합저축(2009년 5월 이후 가입): 공공주택(국민주택)과 민영주택 모두 청약할 수 있는 가장 일반적인 통장입니다.- 청약저축(이전 통장): 국민주택(공공분양) 청약만 가능한 옛날 통장입니다.※ 참고로, 최근 정부 정책으로 '청약저축'이나 '청약예·부금'을 '주택청약종합저축'으로 바꿀 수 있습니다. 만약 예전 통장이라면, 전환 시 기존의 혜택도 유지되면서 민영주택 청약까지 가능하니 꼭 은행에 문의해 보시길 권해드려요.2. 왜 계속 납입해야 할까요?‘24회 납입 시 1순위’는 단순히 지원 자격일 뿐이고, 실제 당첨은 훨씬 까다로운 조건에서 결정돼요.① 국민주택(공공분양) 당첨 기준국민주택은 1순위만 되면 당첨되는 게 아니라, 저축 총액이 많은 순서대로 당첨자를 뽑아요.- 미성년자 인정 범위 확대: 예전엔 미성년자 시절 납입을 최대 24회(2년)까지만 인정했지만, 2024년부터 60회(5년)까지 인정합니다.- 즉, 질문자님은 과거의 88회 납입 중 60회까지 인정받을 수 있고, 그 이후에 쌓는 금액은 제한 없이 총액에 더해집니다. 납입을 중단하면 저축 총액 경쟁에서 불리해져요.② 민영주택(민간분양) 당첨 기준브랜드 아파트(자이, 래미안 등)는 가점제와 추첨제로 진행됩니다.- 가입 기간 점수: 통장을 오랫동안 유지할수록 가점이 쌓여요.- 예치금 기준: 예를 들어, 서울은 300만 원 이상 예치해야 1순위를 받을 수 있어요.3. 효율적인 납입 전략질문자님 상황이라면 이렇게 하시는 게 가장 좋습니다.- 매월 25만 원 납입 추천: 예전에는 매달 10만 원까지만 공공분양 청약에 인정됐지만, 2024년 11월부터 25만 원까지 올라갑니다. 가능하다면 25만 원씩 넣으시는 것이 당첨 확률을 빠르게 높입니다.- 청년 주택드림 청약통장 전환 고려: 만 19~34세, 연 소득 5천만 원 이하라면 기존 통장을 청년 주택드림 청약통장으로 바꿀 수 있습니다. 이자가 더 높고(최대 4.5%), 당첨 시 저금리 대출 혜택도 연결돼요.- 납입 중단 금지: 지금 당장 청약 계획이 없어도 청약통장은 '대기표'이자 '저축통장' 역할도 합니다. 1순위가 됐다고 멈추지 마시고, 계속 납입해서 저축액을 불리세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오피스텔 임대료 5% 인상 계산 안내현재 조건이 보증금 1,000만 원, 월세 45만 원인 경우 임대료 증액 상한선인 5%를 적용해서, 보증금만 올린다고 가정할 때의 최대 금액을 아래와 같이 계산할 수 있습니다.1. 전세 환산가액 계산먼저 현 임대료를 전세금으로 환산해야 합니다.- 계산법: 보증금 + (월세 × 100)- 1,000만 원 + (45만 원 × 100) = 5,500만 원2. 5% 인상 적용환산된 금액에 5%를 더합니다.- 5,500만 원 × 1.05 = 5,775만 원3. 인상된 보증금 산출월세를 그대로 45만 원으로 유지한다고 가정하고, 인상 후 총액에서 월세 환산액을 빼서 보증금만 계산합니다.- 5,775만 원 - (45만 원 × 100) = 1,275만 원결론월세 45만 원을 그대로 두고 보증금만 올리는 경우, 법적으로 올릴 수 있는 최대 보증금은 1,275만 원입니다. 기존보다 275만 원이 더 오를 수 있습니다.만약 보증금을 그대로 두고 월세만 올린다면, 월세는 최대 47만 2,500원(22,500원 인상)까지 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고 자체는 '가능'하지만 임대인과 분쟁이 생기거나 경제적 손실을 볼 위험이 큽니다.1. 전입신고가 가능한 이유주민등록법상 전입신고는 ‘실제로 그곳에서 거주하고 있느냐’가 가장 중요합니다. 건물대장상 용도가 업무용이라고 해도, 실제로 침대나 취사 시설이 갖춰져 있고 거주한다면 주민센터에서 전입신고를 받아주는 것이 원칙이에요.2. 임대인이 ‘전입신고 불가’ 특약을 넣는 이유주로 업무용 오피스텔을 임대하는 임대인은 부가가치세(10%)를 환급받거나, 업무용으로 세금 혜택을 받고 있죠. 그런데 임차인이 전입신고를 하게 되면, 그 오피스텔이 ‘주택’으로 간주되어 임대인에게 불이익이 돌아갑니다.- 환급받은 부가세를 다시 토해내야 할 수 있습니다.- 다주택자가 되어 종부세나 양도소득세 등 세금 부담이 늘어날 수 있죠.3. ‘임차인 책임하에 진행’ 특약의 위험성이미지에서 언급된 "전입신고는 임차인 책임하에 진행"이라는 문구는, 나중에 임대인에게 세금 문제가 생겼을 때 발생한 손해(환급받은 부가세 등)를 임차인에게 청구하겠다는 의미로 보셔도 됩니다. 일종의 압박용 문구죠.■ 꼭 체크해야 할 위험 요소- 보증금 보호(대항력) 문제전입신고를 못 하게 하는 집은 가능한 피하는 게 최선입니다. 전입신고와 확정일자가 없으면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높아집니다. 특히 사회 초년생에게는 정말 위험할 수 있어요.- 계약 해지 및 손해배상 리스크전입신고를 하면, 임대인이 임차인 책임하의 특약을 이유로이라며 세금 부담에 대한 청구를 할 있습니다. 전입신고가 임차인의 권리인 건 맞지만, 분쟁이 커지면 그 자체가 큰 스트레스가 됩니다. 하지만 소송 자체는 임차인분이 이길 확률이 매우 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 소형·저가주택 무주택 인정 여부1. 민영주택 청약(일반공급)민영주택 일반공급에서는 유주택자라도 특정 조건(소형·저가주택)에 해당하면 무주택자로 간주합니다.- 면적: 전용 60㎡ 이하 (질문자님은 53.35㎡로 기준 충족)- 가액: 수도권의 경우 공시가격 1.6억 원 이하(질문자님은 6,900만 원으로 충족)→ 따라서 민영주택 일반공급 청약에서는 무주택자로 신청할 수 있습니다.2. 공공분양 및 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)공공분양(LH, SH 등)이나 특별공급 청약에서는 소형·저가주택 특례가 적용되지 않는 경우가 많아요.- 이런 경우, 해당 아파트를 소유하고 있으면 유주택자에 포함됩니다.3. 공공임대 및 LH 전세임대임대주택 신청 시에는 무주택 세대구성원 요건과 함께 자산 기준도 봅니다.- 질문자님의 경우, 아파트 가액이 낮아 자산 기준(약 3억 4천만 원 이하 등)은 통과할 수 있습니다.- 하지만 기본적으로 주택을 소유하면 임대주택 신청이 제한되는 게 원칙입니다.- 예외적으로 폐가, 멸실, 오래된 단독주택 등에 한해 무주택으로 인정하는 경우가 있지만, 일반 아파트를 갖고 있다면 유주택자로 분류될 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.스타트업이나 중소기업들이 정부 지원 사업에 집중하는 건 단순히 자금을 확보하기 위한 것 이상으로 전략적인 가치가 있기 때문입니다.무담보·무이자의 비상환 자금가장 큰 장점은 정부 지원금이 융자처럼 갚아야 하는 돈이 아니라는 점입니다. 일종의 출연금이기 때문에, 초기 자본이 부족한 기업 입장에서는 위험 부담 없이 기술 개발이나 마케팅 등에 쓸 수 있는 중요한 자원이 됩니다.공신력 확보와 '레퍼런스' 구축정부 사업에 선정됐다는 사실 자체만으로도 국가로부터 사업성과 기술력을 인정받았다는 의미가 있습니다. 이는 이후 민간 투자 유치나 대기업과의 협업, 공공기관 납품 등에 있어서 유리하게 작용할 수 있습니다.후속 연계 혜택한 번 선정되면 다른 지원 사업이나 정책자금 대출, 세제 혜택 등으로 이어지는 경우가 많습니다. 또, 전문가 멘토링이나 교육, 네트워킹 등 다양한 인프라 자원도 활용할 수 있어 기업 입장에서는 생존율을 높이는 데 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대법원 판례의 원칙 (97나55316 등)대법원은 “별도의 특약이 없는 한, 중개수수료는 임대차계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것”을 원칙으로 보고 있습니다. 즉, 기존 임차인은 이미 계약에서 벗어난 당사자이기 때문에, 만기보다 퇴거가 며칠 늦었더라도 중개수수료를 부담할 법적 의무는 없습니다.2. 실무상의 ‘중개수수료 부담’과 ‘위약금’의 관계실제 부동산 거래에서는 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 드물게 있는데, 이때는 보통 임차인이 계약 기간을 다 채우지 못하고 중도에 퇴거해버려서 임대인에게 예상치 못한 중개 수수료가 발생하는 상황입니다. 이런 경우 임차인에게 일종의 손해배상(위약금)으로 중개보수를 요구하는 관행이 종종 있기는 합니다.3. 위약금 적용이 되지 않는 이유질문자님의 경우, 집주인과 이미 합의하여 계약 만기를 7월로 미뤘으니, 7월에 나가는 것은 약속한 기간을 지키고 정상적으로 퇴거하는 겁니다. 그러니 계약 기간을 어긴 것도 아니고, 중도해지가 아니기 때문에 위약금을 낼 이유가 없습니다. 당연히 위약금이 없다면 중개수수료를 대신 부담할 근거도 없는 셈입니다.4. 결론 및 대응 방법결국, 4월에 나가든 7월에 나가든 임대인은 새 임차인을 구할 때 중개수수료를 부담할 수밖에 없습니다. 부동산에서 ‘절반 부담’을 요구하는 건 단순한 일방적 주장일 뿐, 법적 근거가 없다 할 수 있습니다. 집주인이나 부동산 측에 "합의된 만기 퇴거이기 때문에 위약금 성격의 수수료를 부담할 이유가 없다"는 점을 명확히 전달하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.추천하는 방향전세 vs 월세: 노후 자산 관리를 생각한다면 월세보다는 전세를 권합니다. 월세 50만 원이면 1년에 600만 원이 나가는데, 남은 자금으로 600만 원 이상의 꾸준한 수익을 내기는 쉽지 않기 때문입니다.아이들 집 근처로 이사 계획: 퇴직 후 자녀 근처로 이사할 계획이 확실하다면, 지금 집을 곧바로 팔기보다는 퇴직 시기에 맞춰 자산을 정리하는 편이 자산 가치 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 다만, 현재 해당 지역의 부동산 가격이 하락세라면 조기 매도를 고민해볼 만도 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.같은 당첨일 무순위·재공급 중복 신청 관련 안내1. 둘 다 당첨되지 않은 경우결론부터 말씀드리면, 아무런 문제가 없습니다. 청약 신청 자체는 불법이 아니고, 실제로 당첨되어 그 자격을 얻게 되는 시점부터 관련 규정이 적용됩니다. 낙첨이라면 불이익이나 기록이 남지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.2. 어떤 경우에 불이익이 생기나요?현행 주택청약 제도에서는 ‘당첨자 발표일이 같은’ 주택에 중복 신청하여 둘 다 당첨될 경우, 원칙적으로 두 청약 모두 무효 처리됩니다.동일 단지에서 발표일이 같은 두 건에 모두 당첨될 경우, 부적격 처리로 당첨이 모두 취소됩니다.단순 취소로 끝나지 않고, 일정 기간 추가 청약이 제한될 수 있으니 주의하셔야 합니다.3. 지금 할 수 있는 최선책은?이미 취소 가능 시간이 지났다면, 발표를 기다리는 수밖에 없습니다. 그래도 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮은 것이, 무순위와 재공급 청약은 경쟁률이 매우 높아 동시에 두 곳에 당첨될 확률 자체가 매우 낮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 핵심 법령- 조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등)- 같은 법 시행령 제81조2. 법령 내용의 주요 포인트가) 원칙적으로 추징되는 경우 (제87조 제7항)주택청약종합저축에 가입해 소득공제를 받은 사람이 아래 사유에 해당할 때는, 그동안 공제받은 금액의 6%를 추징세액으로 내야 합니다.- 가입 후 5년이 지나지 않았는데 중도 해지한 경우- 85㎡(국민주택규모) 초과 주택에 당첨된 경우나) 추징이 면제되는 예외 상황 (제87조 제7항 제1호 단서, 시행령 제81조)다만, 가입 후 5년이 지나지 않아도 대통령령에서 정한 사유로 해지할 때에는 추징하지 않습니다. 시행령에서 인정하는 예외는 다음과 같습니다.- 사망이나 해외이주- 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 당첨되어 해지하는 경우- 퇴직, 사업장 폐업, 3개월 이상 입원 치료 등 특별한 사정이 있을 때(이 역시 해지 전 6개월 내 발생해야 함)3. 질문자님의 상황에 적용해 보면입주가 이미 시작된 아파트를 단순 매매로 구입하기 위해 해지하신다면 아래와 같이 정리할 수 있습니다.- 가입 후 5년이 지난 경우5년이 지난 뒤 일반적으로 해지하는 경우라면 추징 대상이 아닙니다. (다만 85㎡를 초과하는 주택에 당첨된 것은 언제든 추징에 해당할 수 있지만, 단순 매매는 이에 포함되지 않습니다.)- 가입 후 5년이 안 된 경우시행령에서 예외로 인정하는 ‘당첨’과는 다르지만, 실무적으로 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택을 구입하는 경우엔 증빙자료를 제출해 특별해지 사유로 인정받기도 합니다. 단순히 주택 구입 자금 마련을 위해 해지하는 경우라면 소득공제 사후관리(추징) 대상에서 제외되는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 시장은 지금 당장 집이 필요한 ‘현재 수요’와, 시간이 지나 실제로 공급되는 ‘미래 주택’ 사이의 시간 차이 때문에 쉽게 단순화할 수 없는 복잡성을 가지게 됩니다.■ 6만 가구 공급 계획: 시차와 시장 반영 한계주택 공급은 계획 발표부터 실제 입주까지 보통 5년에서 10년 정도가 걸립니다. 당장 집이 필요한 사람들에게 이 ‘시간의 공백’이 어떤 영향을 미치는지가 이번 정책의 성공 여부를 좌우할 핵심입니다.1. 공급 시차(5~10년)와 현재 시장의 괴리- 물리적 한계: 택지 조성, 토지 보상, 인허가, 착공, 준공 등 여러 단계를 거쳐야 해서, 아무리 빨라도 3~5년, 대규모 단지는 10년 가까이 걸리기도 합니다. 그래서 이번 6만 가구 발표는 단기간의 매물 부족 문제를 당장 해소하지는 못합니다.- 거미집 이론: 부동산 시장은 수요 변화에 공급이 즉각적으로 대응하지 못합니다. 공급이 부족할 때는 가격이 오르고, 한참 뒤에 공급이 몰리면 오히려 가격이 급락하는 변동성이 반복될 가능성이 있습니다.2. 그래도 공급 계획이 시장에 미치는 영향실제 입주는 훗날의 일이지만, 공급 계획이 발표되는 것만으로도 시장에는 두 가지 큰 변화가 생깁니다.- 심리적 ‘대기 수요’ 효과: “지금 안 사면 못 산다”는 불안으로 무리해서 집을 사는 경향을 잠재워줍니다. 예를 들어, 청년이나 신혼부부가 “5년 뒤 용산에서 내 집을 살 수도 있겠구나”라고 기대하면, 당장 빚을 내 집을 사야겠다는 수요가 줄고, 그만큼 현재 집값 상승 압력도 완화될 수 있습니다.- 전세 시장 불안(단기 부작용): 반대로, 분양을 받고 싶어서 무주택 자격을 유지하려는 사람들이 집 매수를 미루고 전세로 옮길 수 있습니다. 이런 움직임이 당분간 전세 수요를 늘려 전셋값 상승 요인이 될 수 있습니다.3. 용산 등 핵심지 공급의 실효성- 용산의 특수성: 용산은 전국에서 대기 수요가 가장 많은 곳 중 하나입니다. 이곳의 공급은 시차가 있더라도 시장에 주는 영향이 매우 크죠.- 시장 반영 시점: 시장은 ‘착공’이나 ‘사전 청약’처럼 실제 사업이 움직인다고 느낄 때 가장 민감하게 반응합니다. 정부가 사전 청약제를 잘 활용하면, 본격 입주 전에도 수요 분산 효과를 조기에 기대할 수 있습니다.4. 종합 분석: “미래의 약속이 오늘 변화를 만들 수 있을까?”결국, 지금 시급하게 부족한 집을 이번 대책만으로 당장 채우기는 어렵습니다. 시장에 진짜 변화가 일어나려면 몇 가지 조건이 필요합니다.- 사전 청약 확대: 실입주는 늦더라도 ‘당첨’이라는 확신을 주면 수요를 일정 부분 묶어둘 수 있습니다.- 패스트트랙 도입: 인허가 등 절차를 최대한 단축해 5~10년 걸리던 일정을 3~5년으로 줄여야 시장의 신뢰도 따라올 수 있습니다.- 단기 대책도 병행: 신규 건설만으로 부족하면 다주택자 매물 유도, 기존 주택 거래 활성화 등 추가적인 ‘즉각 공급’ 대책이 함께 돌아가야 실제 부족분 해소에 도움이 됩니다.정리하자면, 이번 6만 가구 공급 정책은 당장 집값을 내리는 ‘단기 충격’보다는, 미래 공급에 대한 신뢰를 시장에 심어주어 지금의 과열된 매수심리를 누그러뜨리는 ‘냉각제’ 역할에 더 가까운 대책이라고 볼 수 있습니다.