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집 보유중이면 더이상의 주택청약은 의미가 없어지나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 집을 보유하고 계시다면, 추가 주택청약 당첨이 어려울 수 있습니다. 주택청약은 기본적으로 무주택자를 대상으로 혜택을 주기 위한 제도이기 때문입니다. 하지만 몇 가지 예외 상황이나 전략을 고려할 수 있습니다.먼저, 이미 집을 보유하고 있지만 청약통장을 유지하고 있는 경우, 청약에 응모할 수는 있습니다. 다만, 당첨 확률이 매우 낮아질 수 있습니다. 청약 가점제에서 무주택 기간이 중요한 요소이기 때문에, 주택을 소유하고 있는 경우 가점이 크게 떨어질 수 있습니다..하지만, 만약 주택 청약에 당첨되기 전에 현재 집의 명의를 아내에게 이전하는 경우, 본인은 다시 무주택자가 됩니다. 이 경우, 청약 당첨 후 계약을 진행할 수 있는 가능성이 열리게 됩니다. 단, 이 과정에서 부부 간 명의 이전이 편법으로 간주될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 법적으로나 세금 문제에서 발생할 수 있는 부분을 고려해 보시는 것이 중요합니다.청약통장을 해지할지 말지에 대해서는, 향후 주택 매입 계획이 없더라도 유지하는 것이 나쁠 것은 없습니다. 통장을 해지하면 그동안 쌓아온 청약 가점이나 혜택을 모두 포기하게 되기 때문에, 여유가 있다면 유지하는 것이 좋습니다. 특히, 향후 주택 시장 상황이 어떻게 변할지 예측하기 어렵기 때문에, 청약통장을 유지해두는 것은 하나의 보험처럼 생각할 수 있습니다.결국 결정은 본인의 상황에 따라 다르겠지만, 청약통장을 유지하면서 다른 투자나 계획을 세우는 것도 한 가지 방법일 수 있습니다. 추가로 구체적인 상황에 대해 전문가와 상담해보는 것도 좋은 선택일 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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구리시는 서울시 편입 주민 여론조사를 한 결과 67%가 찬성을 했다는데 편입 가능성은 있는가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.구리시의 서울시 편입 여부는 몇 가지 중요한 요소에 따라 결정됩니다. 먼저, 구리시 주민 여론조사에서 67%가 찬성 의견을 나타낸 것은 의미 있는 결과지만, 이것만으로 바로 편입이 확정되는 것은 아닙니다.구리시가 서울시에 편입되려면 여러 단계의 절차를 거쳐야 합니다. 우선 구리시와 서울시 간의 협의가 필요하며, 서울시도 구리시의 편입에 대해 찬성해야 합니다. 그 다음으로 중요한 것은 국회의 승인이 필요하다는 점입니다. 국회에서는 구리시의 서울시 편입에 대한 법률 개정이 필요하며, 이는 많은 정치적 논의와 합의가 필요할 수 있습니다.이와 같은 절차를 감안할 때, 구리시의 서울시 편입은 단순한 주민 여론조사 결과만으로 쉽게 이루어지지는 않을 것입니다. 정치적, 행정적, 법률적 절차들이 모두 원활하게 진행되어야 하며, 이에 따라 편입 가능성이 결정될 것입니다.따라서 현재로서는 구리시의 서울시 편입 가능성을 확정적으로 예측하기는 어렵습니다. 주민들의 기대감이 높은 것은 이해할 수 있으나, 실제로 이루어지기까지는 시간이 걸릴 수 있으며, 다양한 변수들이 영향을 미칠 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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같은 채권자로 근저당 2개 설정 가능한가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.네, 설명하신 상황에 따르면 같은 채권자인 농협손해보험이 두 개의 근저당권을 설정한 것으로 보입니다. 근저당권은 통상적으로 하나의 채권에 대해 설정되지만, 여러 채권에 대해 각각 설정할 수도 있습니다. 여기서 농협손해보험이 각각 3.8억 원과 3.2억 원으로 두 개의 근저당권을 설정한 경우, 이는 두 채권의 합산 금액인 7.0억 원 만큼의 근저당이 설정된 것으로 이해할 수 있습니다.따라서, 만약 이 두 근저당권이 모두 유효하고 말소된 것이 없다면, 농협손해보험이 해당 부동산에 대해 최대 7.0억 원까지 우선 변제권을 가지고 있는 것입니다. 이는 채무자가 해당 채권을 상환하지 못할 경우, 농협손해보험이 7.0억 원까지 경매 등을 통해 회수할 수 있는 권리가 있다는 의미입니다.이렇게 두 개의 근저당권이 설정된 경우, 각각의 근저당권은 순위에 따라 변제받을 수 있는 권리가 다르게 적용될 수 있습니다. 하지만 채권최고액의 총합이 7.0억 원인 것은 맞습니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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실거주안해도되는 젤싼대출은 뭔가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.신혼부부로서 실거주 의무 없이 주택을 매매한 후 바로 월세 임차인을 받을 수 있는 대출을 찾으시는군요. 현재 조건에 맞는 가장 저렴한 대출 상품을 살펴보면, 보금자리론은 실거주 의무가 있기 때문에 바로 월세를 줄 수는 없습니다. 그러나 몇 가지 다른 선택지를 고려해볼 수 있습니다.1. 전세자금 대출:전세 자금을 마련해두고 그 금액을 다른 곳에 투자하거나 사용하실 계획이라면, 전세자금 대출이 한 가지 옵션이 될 수 있습니다. 이 경우 실거주 의무가 없으므로, 월세 임차인을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 다만, 이 경우는 매매가 아닌 전세 계약 시에 해당되므로, 매매 후 임대를 고려하신다면 적합하지 않을 수 있습니다.2. 일반 주택담보대출:보금자리론 외에도 일반 주택담보대출을 통해 자금을 마련하는 방법이 있습니다. 이 경우 실거주 의무가 따르지 않는 상품을 선택하면 바로 월세 임차인을 받을 수 있습니다. 다만, 이 대출은 이자율이 보금자리론보다 다소 높을 수 있습니다.3. 주택담보대출 중 특약 조건:일부 주택담보대출 상품은 실거주 의무를 두지 않는 경우도 있습니다. 예를 들어, 금융권에 따라 조건이 다를 수 있으므로, 직접 은행에 상담해보시는 것이 좋습니다. 신혼부부이시고 소득이 7천만 원 이하이며 생애최초 주택 구입자라면, 은행에서 더 유리한 조건을 제시받을 가능성도 있습니다.결론:현재 조건으로 가장 저렴한 대출을 찾으신다면 보금자리론이 유력해 보이지만, 실거주 의무가 있는 점이 걸림돌이 됩니다. 따라서 실거주 의무가 없는 일반 주택담보대출 상품을 고려하시는 것이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 최종적으로는 여러 은행에서 상담을 받아 조건을 비교해보시고, 가장 유리한 대출 상품을 선택하시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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왜 지난 정부에서 부동산 가격이 폭등했나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지난 정부에서 부동산 가격이 급등한 이유는 여러 가지 복합적인 요인들이 작용했기 때문입니다. 그 중 몇 가지 주요 원인을 꼽아보면 다음과 같습니다.1. 저금리 기조:지난 정부 시기에 전 세계적으로 저금리 기조가 유지되었습니다. 한국도 예외는 아니었죠. 금리가 낮으면 대출이 쉬워지고, 이는 부동산 시장으로 자금이 몰리는 원인이 됩니다. 사람들이 저금리 대출을 받아 집을 사려는 수요가 증가하면서 집값이 오르게 된 것이죠.2. 수요와 공급의 불균형:부동산 시장에서 공급이 수요를 따라가지 못할 때 가격이 오르기 마련입니다. 특히 서울과 같은 인기 지역에서는 주택 공급이 상대적으로 부족했고, 이는 집값 상승을 부추기는 요인으로 작용했습니다. 많은 사람들이 도심에 살고 싶어 했지만, 새롭게 공급되는 주택은 한정적이었기 때문에 경쟁이 치열해졌고, 그 결과 가격이 급등했습니다.3. 정책의 혼선과 예측 불가능성:지난 정부에서 여러 차례 부동산 대책이 나왔지만, 시장이 기대한 만큼의 효과를 보지 못한 경우가 많았습니다. 규제와 완화가 반복되면서 시장에 혼선이 생겼고, 사람들은 불안감 속에서 더 빠르게 집을 사야 한다고 느끼게 되었죠. 이로 인해 주택 구매 수요가 한꺼번에 몰리면서 가격이 더 오르는 결과를 초래했습니다.4. 투자 수단으로서의 부동산:저금리와 더불어, 부동산이 안정적인 투자처로 여겨지면서 투기 수요가 크게 늘었습니다. 특히 다주택자들이 주택을 계속 매수하면서 가격이 더욱 상승했습니다. 부동산 가격이 오르니까 더 많은 사람들이 '지금 사야 나중에 더 오른다'는 심리로 시장에 뛰어들었고, 이는 가격을 더욱 끌어올렸습니다.5. 전세 시장의 불안정:전세 가격이 크게 오르면서 사람들은 전세 대신 집을 사야 한다는 압박을 느끼게 됐습니다. 전세가의 급등은 매매가 상승으로도 이어졌습니다. 전세와 매매 시장이 서로 영향을 주고받으며 주거 불안을 가중시키는 악순환이 벌어졌던 거죠.6. 글로벌 경제와의 연계:부동산 가격 상승은 한국만의 문제가 아니라, 글로벌한 현상이기도 했습니다. 글로벌 유동성이 증가하면서 한국의 자산시장, 특히 부동산 시장에도 많은 자금이 유입되었고, 이는 집값 상승에 일조했습니다.결국, 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하면서 부동산 가격이 급등했고, 이는 많은 사람들에게 주거 불안정을 초래했습니다. 특히 처음 집을 마련하려는 사람들에게는 큰 부담이 되었을 것입니다. 이 시기의 부동산 시장은 많은 사람들에게 좌절감을 안겨주었고, 향후 정책이 이런 문제들을 어떻게 해결할지에 대해 관심이 높아지고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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20년 장기 임대주택 공급에 따른 부동산 시장의 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.20년 장기 임대주택 공급이 부동산 시장에 미치는 영향은 여러 측면에서 생각해볼 수 있습니다. 이 정책이 시행된다면 다음과 같은 변화들이 예상됩니다.1. 임대 시장 안정화:장기 임대주택이 공급되면 임대차 시장이 보다 안정적으로 변할 가능성이 큽니다. 20년 이상 운영되는 장기 임대주택은 임차인들에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있으며, 이는 단기 임대차 계약으로 인한 불안감을 줄이는 데 기여할 것입니다. 임차인들이 주거지를 자주 옮길 필요가 없어지므로, 장기적인 주거 계획을 세우는 데 도움이 될 수 있습니다.2. 주택 가격 상승 억제:장기 임대주택이 충분히 공급되면, 주택 매매 시장에서의 수요가 줄어들 가능성이 있습니다. 많은 사람들이 주택을 매수하기보다는 안정적인 임대주택에 거주하는 것을 선호할 수 있기 때문에, 이는 매매 주택의 가격 상승을 어느 정도 억제하는 효과를 가져올 수 있습니다.3. 기업의 참여 확대와 주택 품질 향상:기업들이 장기 임대주택 시장에 참여하게 되면, 주택의 질적인 향상이 기대됩니다. 경쟁이 치열해지면서 임대주택의 품질이 높아질 수 있으며, 임차인들이 더 나은 주거 환경을 누릴 수 있게 될 것입니다. 또한 기업들이 운영하는 장기 임대주택은 관리와 유지보수가 체계적으로 이루어질 가능성이 높아, 주거 환경이 개선될 수 있습니다.4. 부동산 시장 구조의 변화:장기 임대주택의 확산은 부동산 시장의 구조를 재편할 수 있습니다. 주거를 소유하는 것보다 임대하는 것이 더 일반적인 선택지가 될 가능성이 있으며, 이에 따라 주택 소유와 임대의 비중이 변화할 수 있습니다. 이는 특히 젊은 층에게 주거 선택의 폭을 넓혀 줄 수 있습니다.5. 지역별 영향 차이:장기 임대주택이 특정 지역에 집중적으로 공급될 경우, 해당 지역의 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것입니다. 임대주택이 많이 공급되는 지역은 주택 가격 안정화 효과가 더 크게 나타날 수 있으며, 반대로 그렇지 않은 지역은 상대적으로 주택 가격이 더 빨리 오를 수 있습니다.6. 단기적 충격 가능성:한편, 정책 시행 초기에는 시장이 이 변화에 적응하는 과정에서 단기적인 충격이 있을 수 있습니다. 매매 수요가 감소하거나 임대료 조정이 일어날 수 있으며, 이는 초기 시장 혼란으로 이어질 가능성도 있습니다.종합적으로, 20년 장기 임대주택 공급은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 하지만, 그 효과는 공급의 규모와 지역별 배분, 기업들의 참여 정도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국회에서 법안이 통과된 후 실제 시행 과정을 지켜보면서, 이러한 변화를 면밀히 분석하고 대응하는 것이 중요할 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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전입신고, 주택임대차신고, 전월세신고
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.이사 후에 해야 할 신고 중 전입신고, 주택임대차신고, 전월세신고는 모두 중요한 절차입니다. 하지만 이 세 가지 중에서 주택임대차신고와 전월세신고는 같은 것을 가리키는 표현이므로 중복됩니다.따라서, 다음과 같이 진행하시면 됩니다:전입신고: 새로운 주소로 이사한 후, 해당 주소지 관할 주민센터나 정부24 웹사이트에서 전입신고를 하시면 됩니다. 전입신고는 이사를 한 후 14일 이내에 해야 합니다.주택임대차신고(전월세신고): 주택을 임대하거나 전월세 계약을 체결했을 경우, 해당 내용을 신고해야 합니다. 이는 임대차 보호법에 따라 임차인의 권리를 보호하기 위한 절차입니다. 주택임대차신고는 전월세 계약 체결 후 30일 이내에 해야 하며, 정부24 웹사이트에서 할 수 있습니다.확정일자 받기: 임대차 계약을 보호하기 위해 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자는 임대차계약서에 표시된 날짜를 기준으로 하는데, 이를 통해 임차인이 임차보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 전입신고와 함께 받는 것이 가장 일반적입니다.결론적으로, 전입신고, 주택임대차신고(전월세신고), 확정일자 받기를 온라인으로 진행하시면 됩니다. 주택임대차신고와 전월세신고는 동일한 절차이므로 하나만 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.29
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토지거래 허가구역으로 지정된후 매매
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.하남에 위치한 토지를 보유하고 계시는데, 토지거래허가구역으로 지정된 후 매매에 대한 걱정이 많으신 것 같습니다. 현재 상황에 대해 설명드리겠습니다.우선, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 토지를 매매하기 위해 관할 지자체의 허가가 필요합니다. 이는 해당 지역이 개발 계획 또는 투기 우려가 있는 곳으로 판단되어, 부동산 투기나 불필요한 거래를 막기 위해 정부가 규제를 가하는 것입니다. 따라서 매매를 원하시면 우선적으로 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래를 시도할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.토지거래허가를 받기 위해서는 구매자가 그 토지를 실제로 사용할 목적이 명확해야 합니다. 예를 들어, 농업, 주거, 상업용도 등으로 실제 활용할 계획을 제출하고, 이 계획이 관할 지자체의 심사를 통과해야 허가가 나옵니다. 투기 목적으로 매매를 시도하거나, 목적이 불명확한 경우 허가가 나지 않을 수 있습니다.또한, 해당 토지가 산지이기 때문에 개발 가능성에 대한 부분도 중요합니다. 산지에서의 개발은 일반적으로 산지전용허가가 필요합니다. 특히 고도가 높은 지역일 경우, 개발이 제한될 가능성이 큽니다. 환경 보호, 경관 보존, 안전 문제 등으로 인해 개발 허가를 받기가 어려울 수 있습니다.따라서, 매매를 원하신다면 먼저 해당 토지에 대한 토지거래허가를 신청하고, 구매자가 실제로 사용할 계획을 제출해 허가를 받는 것이 첫 번째 단계입니다. 그리고 개발 계획이 있다면 산지전용허가에 대해서도 미리 검토해 보시는 것이 좋습니다.마지막으로, 기획부동산을 통해 매입하셨다고 하니, 지분으로 보유한 토지가 다른 여러 사람과 공유된 상태일 수 있습니다. 이런 경우, 매매 과정이 복잡해질 수 있으니 공동 소유자들과 협의가 필요할 수 있습니다.추가로 궁금한 사항이 있거나 더 도움이 필요하시면 언제든지 말씀해 주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.08.26
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주택조합 아파트는 왜 가격이 오르지 않을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주택조합 아파트에 대한 고민이 많으시겠네요. 일반 분양 아파트에 비해 주택조합 아파트의 시세가 오르지 않는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 몇 가지 중요한 요인을 말씀드릴게요.첫째, 초기 분양가의 차이가 있을 수 있습니다. 주택조합 아파트는 일반적으로 초기 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정되는 경우가 많습니다. 이는 주택조합의 특성상 조합원들이 직접 사업에 참여하면서 중간에 발생하는 이윤이 줄어들기 때문인데, 이로 인해 초기 가격이 낮았기 때문에 이후 가격 상승 폭도 제한적일 수 있습니다.둘째, 인식과 신뢰도의 문제가 있을 수 있습니다. 주택조합 아파트는 때때로 사업 추진 과정에서 문제가 발생하거나, 일정이 지연되는 경우가 있어 일부 소비자들에게 신뢰도가 낮을 수 있습니다. 이러한 요인들이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.셋째, 입지나 개발 계획의 차이도 영향을 줄 수 있습니다. 주택조합 아파트가 위치한 지역의 개발 계획이나 인프라 확충 여부가 예상보다 지연되거나 부족할 경우, 일반 분양 아파트에 비해 시세 상승이 더디게 진행될 수 있습니다.넷째, 조합원들의 판매 압력도 고려해야 합니다. 조합 아파트의 경우, 조합원들이 분양 후 일정 기간이 지나면 본격적으로 매도에 나서면서 공급이 늘어나는 경우가 많습니다. 공급이 늘어나면 자연스럽게 가격 상승에 제약이 생길 수 있습니다.마지막으로, 브랜드와 마케팅의 차이도 무시할 수 없습니다. 일반 분양 아파트는 대형 건설사의 브랜드와 마케팅이 강하게 작용하여 수요를 끌어올리는 경우가 많은 반면, 주택조합 아파트는 상대적으로 이러한 부분에서 열세일 수 있습니다.물론, 이러한 요인들이 복합적으로 작용할 수 있기 때문에 모든 주택조합 아파트가 시세가 오르지 않는 것은 아니지만, 주변 아파트와 비교해보았을 때 이러한 요인들이 시세에 영향을 줄 수 있다고 볼 수 있습니다.더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해 주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.08.26
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부동산 경매 특별매각조건 질문입니다
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.질문하신 내용을 보니 부동산 경매와 관련된 중요한 사항에 대해 궁금하신 것 같습니다. 차근차근 답변드리겠습니다.첫 번째 질문에 대해 말씀드리자면, "경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반한채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함"이라는 조건은, 매수인이 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 임차인이나 채권자에게 추가로 돈을 지불할 의무가 없다는 것을 의미합니다. 즉, 경매 절차에서 낙찰가 중 일부가 배당으로 사용되더라도, 배당을 통해 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액에 대해서는 매수인이 책임을 지지 않는다는 뜻입니다. 이는 매수인에게 있어 큰 부담을 덜어주는 조건입니다.두 번째 문장인 "경매신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 주택임차권등기는 말소대상임"은 해당 임차권등기가 경매 절차에서 말소될 것임을 의미합니다. 경매 신청 채권자가 임차인의 대항력(즉, 임차인이 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)을 포기했기 때문에, 해당 임차권등기가 말소된다는 것입니다. 결과적으로, 낙찰자가 해당 부동산을 인수하게 되더라도 임차인의 임차권이 남아있지 않게 되는 상황입니다.마지막으로, 유찰과 관련된 질문에 대해서 답변드리겠습니다. 보통 경매에서 유찰이 되면, 다음 경매 시에 최저가격이 낮아지는 것이 일반적입니다. 하지만, 말씀하신 것처럼 최저가격이 다시 최초 감정평가액으로 올라오는 경우도 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차에서 진행하는 법원이나 채권자의 판단에 따라 결정될 수 있는 사항입니다. 예를 들어, 이전에 설정된 최저가격이 너무 낮다고 판단되거나, 추가적인 감정평가를 통해 가격이 재조정되었을 수 있습니다. 이러한 경우, 유찰이 반복되더라도 최저가격이 다시 상승할 수 있습니다.이해가 되셨기를 바라며, 추가적으로 궁금한 사항이 있다면 언제든지 문의해 주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.08.26
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