부동산 경매 특별매각조건 질문입니다
"경매신청재권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반한채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함."
"경매신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 주택임차권등기는 말소대상임"
부동산 낙찰시 낙찰가 중 일부가 배당으로 사용되는데 매수인이 임차인이나 채권자에게 지불할 의무가 없다는 말인가요?
유찰이 계속되다가 최저가격이 다시 최저가격이 최초 감정평가액으로 올라왔는데 유찰시 계속 가격이 낮아지는게 아닌가요>
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
질문하신 내용을 보니 부동산 경매와 관련된 중요한 사항에 대해 궁금하신 것 같습니다. 차근차근 답변드리겠습니다.첫 번째 질문에 대해 말씀드리자면, "경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반한채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함"이라는 조건은, 매수인이 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 임차인이나 채권자에게 추가로 돈을 지불할 의무가 없다는 것을 의미합니다. 즉, 경매 절차에서 낙찰가 중 일부가 배당으로 사용되더라도, 배당을 통해 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액에 대해서는 매수인이 책임을 지지 않는다는 뜻입니다. 이는 매수인에게 있어 큰 부담을 덜어주는 조건입니다.
두 번째 문장인 "경매신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 주택임차권등기는 말소대상임"은 해당 임차권등기가 경매 절차에서 말소될 것임을 의미합니다. 경매 신청 채권자가 임차인의 대항력(즉, 임차인이 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)을 포기했기 때문에, 해당 임차권등기가 말소된다는 것입니다. 결과적으로, 낙찰자가 해당 부동산을 인수하게 되더라도 임차인의 임차권이 남아있지 않게 되는 상황입니다.
마지막으로, 유찰과 관련된 질문에 대해서 답변드리겠습니다. 보통 경매에서 유찰이 되면, 다음 경매 시에 최저가격이 낮아지는 것이 일반적입니다. 하지만, 말씀하신 것처럼 최저가격이 다시 최초 감정평가액으로 올라오는 경우도 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차에서 진행하는 법원이나 채권자의 판단에 따라 결정될 수 있는 사항입니다.
예를 들어, 이전에 설정된 최저가격이 너무 낮다고 판단되거나, 추가적인 감정평가를 통해 가격이 재조정되었을 수 있습니다. 이러한 경우, 유찰이 반복되더라도 최저가격이 다시 상승할 수 있습니다.
이해가 되셨기를 바라며, 추가적으로 궁금한 사항이 있다면 언제든지 문의해 주세요. 감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
법원 경매시 특별 매각조건은 해당 물건에 대한 조건을 의미합니다.
부동산 낙찰시 낙찰가 중 일부가 배당으로 사용되는데 매수인이 임차인이나 채권자에게 지불할 의무가 없다는 말인가요?
==> 네 그렇습니다.
유찰이 계속되다가 최저가격이 다시 최저가격이 최초 감정평가액으로 올라왔는데 유찰시 계속 가격이 낮아지는게 아닌가요>
==> 일반적으로 주변 거래수준을 고려하여 낙찰되는 것이 일반적입니다.