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월세 보증금을 보장 받으려면 어떻게 해야 하나욪?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현실적으로 전입신고없이 보증금을 지키기는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.기본적으로 주택임대차보호법은 거주에 있어 약자인 서민을 대상으로 하므로 (소액으로 거주하는 시민이 살곳이 없어지는 불상사 방지) 거주(주택의 인도)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 필수 요건으로 하고 계약서에 확정일자까지 받음으로서 우선 변제권을 갖추게 되어 있습니다. (전세보증보험도 이 조건을 필수 전제로 하고 있습니다.)주민등록을 하지 않으면 대항력이 생기지 않으므로 본인이 주의를 기울이는 수 밖에는 없을 것 입니다.예를 들어 공인중개사를 통해 거래하시되 계약 전 등기부등본 등을 확인하여 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없는지 반드시 확인하시고 주택가 대비하여 전세가 많으면 위험할 수도 있으니 배제하시고 입주후에도 주기적으로 등기부 등본상 변화가 없는지 다른 권리사항에 변화가 없는지 확인하셔야 합니다. 보증금도 가급적 적게 걸어야 만일의 경우 손해가 적겠지요.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세보증보험 가입 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.)전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다.그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. (SGI서울보증보험은 아파트 제한 없음)또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다.그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세 계약 한 달 연장 시 계약서를 써야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.연장계약서를 쓰시고 특약 사항에 보증금 반환 시기를 명기하는 것이 좋으 듯 합니다.묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 되어있으니 임대인이 협조를 잘 안해주는 상황이 되면 3개월 후에야 보증금을 돌려 받게 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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월세 계약서 작성 시 기간은 임대인 임차인 합의하에 기간을 임의대로 정할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 보통 1년이나 2년으로 하는데, 월세 최소 계약기간으로 규정된 것은 없으므로 합의하기 나름입니다.단기임대는 임대차 계약기간을 1년, 2년이 아니라 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말합니다.단기임대는 임대인 측에서 보면 임차인을 조만간 다시 구해야 하고 번거롭기 때문에 보증금이 소액이고 월세는 일반적인 경우에 비해 높은 편입니다. 주택임대차보호법 제11조를 보면 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 있어 일시사용 임대차로 인정되면 보호를 받지 못하게 됩니다.판례에서 단기임대한 경우 아래와 같은 특징이 있을 때 일시사용임대차에 해당될 가능성이 높다고 보므로 유의하시기 바랍니다.1. 일시사용하게 된 경위 – 신축 건물의 완공시 까지만 임대한 경우 등 일시사용이 명백한 경우2. 임대기간이 1년 미만으로 단기간인 경우3. 보증금 액수가 소액인 경우4. 월세 지불방식이 선불인 경우임차인으로서 주택임대차보호법을 적용 받고 싶다면 아래의 사항을 유의하셔서 계약서 체결 바랍니다.1. 계약서 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현을 삭제할 것2. 주택임대차보호법이 적용됨을 명시할 것3. 임대차 기간은 1년 이상으로 할 것. (적어도 6개월 이상)4. 보증금을 너무 소액으로 하지 말 것.5. 월세는 매월 지급할 것.6. 전입신고와 확정일자를 갖출 것.7. 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결 할 것.구두로 한 약속도 계약이므로 상기 내용에 대한 동의를 녹음해두거나 문자나 카톡으로 동의 받는 것도 효력이 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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위반증축물 이행강제금 관련하여 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제80조 이행강제금은 2019년 4월 23일자로 개정되어 개정이후에 적발된 경우는 이행될 때까지 지속적으로 1년에 2회이내 조례에 따라 부과되지만, 개정전에 적발되어 이행강제금을 부과받은 경우에는 5회까지만 납부하면 더 이상 납부 의무가 없습니다. 이는 소유권이 변경되더라도 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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부동산에는 시행사와 시공사가 있는데 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 짓기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 건설을 위한 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 업체를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는 사업의 주체입니다.시공사는 시행사로부터 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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월세도 중간에 계약을 종료해도 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어진 약속인데 계약이 완전히 체결된 경우에 일방이 임의로 해지할 수는 없습니다. 다만, 아래와 같이 일정한 사유가 있는 경우에는 해지가 가능합니다.임차인이 해지할 수 있는 경우1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우2. 계약기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우3. 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우4. 임차인이 임차 목적달성을 할 수 없는 경우5. 임차인의 과실없이 임차주택 일부가 멸실된 경우임대인이 해지할 수 있는 경우1. 2회이상 연속하여 월세를 연체한 경우2. 임대인의 동의 없이 전월세집을 다른 사람에게 전대한 경우3. 주택의 일부를 심각하게 훼손하거나 불법 개조한 경우월세의 경우 특약으로 명시해 놓지 않은 경우 양 당사자의 협의 없이는 사실상 월세 기간내 중도 해지가 쉽지 않습니다. 적법한 양 당사자의 계약이므로, 계약을 위반하게 되는 측에서 손해를 감수하게 됩니다. 예를 들어 임차인이 임대차계약기간 전에 계약해지를 하려면 임대인에게 통지하고 다음세입자를 구하고 복비를 부담하여 이주하거나 해지 손해배상을 하고 이주할 수 있습니다. 임대인이 해지하려 한다면 반대 상황이 되겠지요. 일방이 거부한다면 계약기간을 준수해야 하니, 어느 경우이든 양 당사자의 원만한 합의가 필수 입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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원룸계약서 작성시 기본 1년으로 하고 연장해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년으로 계약하고 연장할 수 있습니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)에 따르면 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 되어 있습니다. 약자인 임차인에 유리한 조항인데 기본적으로 2년을 보장하지만 임차인이 1년을 주장하는 경우에는 1년이 될 수 있다는 뜻이지요. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월전 부터 2개월전까지 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 않고 임차인도 임대차기간 끝나기 2개월전까지 통지하지 않는 경우에는 계약이 갱신됩니다. 그런데 앞서 조문을 잘 보시면 “2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다” 고 되어 있는데, 이 말은 1년으로 계약하고 임대인, 임차인 모두 별 의견없이 1년이 지나게 되면 2년까지가 기본 계약 기간이 된다는 뜻 입니다. 다시 말씀드리면 계약을 1년으로 했더라도 임대인, 임차인 모두 별도 의사표시를 하지 않고 1년이 지나가면 2년으로 계약한 것이 된다는 것입니다.그리고 역시 별 의견없이 2년도 넘어가는 경우에는 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년 연장한 것으로 보게 됩니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 알릴 수 있고 통지로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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이사할때 확정일자는 언제받아야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주하신 날 계약서를 가지고 주민센터에 가서 확정일자를 받으시면 됩니다. (인터넷 등기소에서 온라인으로도 가능합니다.)확정일자를 먼저 받으셔도 되지만, 입주(주택의 인도)와 전입신고가 끝나야 대항력이 다음날 오전0시에 발생하고 확정일자로 인한 우선변제권도 비로소 유효하게 되므로 먼저 확정일자를 받아도 사실상 큰 의미는 없습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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아파트 취득세가 아파트 가격에 따라 달라지는게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세율 1%는 1주택을 보유한 개인이 유상거래를 원인으로 6억원이하 주택을 구입했을 때 적용되는 세율입니다. 앞에 붙은 조건이 하나라도 변하면 세율이 달라지게 (증가하게) 됩니다. 즉, 1%는 주택의 유상거래에 있어 최소 세율입니다. 취득세 세율은 주택금액, 구매자(개인/법인), 보유 주택수, 지역(조정지역, 비조정지역) 등에 따라서 1~12%까지 차이가 있어 정확한 조건을 알아야 합니다.세금 규정은 자주 변경되고 예외도 많기 때문에 잘 확인해봐야 합니다. 세부적인 사항이 알고 싶으시면 세금.세무 분야에서 질문해 보시 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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