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전입신고가 안 된다고 하는데 괜찮은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택(전세 또는 월세)인 경우 전입신고가 되지 않으면 거주를 해도 대항력이 발생하지 않아서 소액임차인인 경우 발생하는 최우선변제권이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다. 이 경우 제 3자에게 임차권을 주장할 수 없고 주택이 경매에 넘어가는 경우 일반채권으로 취급되어 후순위로 밀려서 배당 받기가 어려워질 수 있습니다. 이런 경우에는 비용이 소요되더라도 전세권을 설정하는 등의 조치가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권까지 보증한도가 책정되는데, 여기서 주택가격은 다음의 순서대로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본 상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%.즉, KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세가 없고 선순위채권도 없다면 공시가격 140% x 담보인정비율 90% = 공시가격의 126% 이내이면 전세보증보험에 가입 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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전세도 10년 이상 살면 재개발 시 입주권이 생기나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 입주권을 받기 위해서는 기본적으로 해당 구역내에 토지나 건물 등의 부동산을 소유하고 있어야 하며, 임차권인 전세는 오래 되었더라도 소유권을 가지고 있는 것이 아니므로 입주권을 받을 수 없습니다. 소유권은 특정 부동산에 대해 법적으로 인정받는 재산권이며, 소유권 취득을 위해서는 등기를 해야 합니다. 반면 입주권은 재개발이나 재건축시에 조합원이 취득하는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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월세방 나갈때 묵시적 갱신 질문 및 도배비 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사진으로 상태를 판단하기는 힘듭니다만 특별히 고의나 과실이 아닌 일상적인 사용에 의한 노후 상태라면 임차인에게 그 책임이 있다고 하기 어려우므로 도배비용을 받는 것은 좀 지나친 감이 있습니다. 하지만 이미 지불한 비용에 대해서 환급을 받는 것은 쉽지 않아 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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자취방 구할때 중개수수료 입주날 같이 줘도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료에 대해 별다른 협의를 하지 않은 경우에는 중개가 완료되는 시점인 잔금 지불일자에 중개수수료를 지급할 수 있습니다. 하지만 일반적인 경우 공인중개사가 계약시에 수수료 지불을 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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월세 계약 만료 2개월때 이사통보 연락 드리면 되는거로 알고있었는데 ..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를하고 거주하여 주택임대차보호법이 적용되는 경우에는 계약만료 3개월전 통보라고 특약이 되어 있더라도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 계약만료 2개월전까지 계약 갱신 거절을 통보하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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내년 1월26일이 전세계약 만료인데 재계약시 다시 계약서 작성하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 기본적으로 집주인과 하는 것이므로 집주인에게 통보를 해야 하는데, 이미 갱신 거절의 의사를 밝힌 상태이므로 이를 번복하기 위해서는 먼저 집주인에게 갱신의 의사를 밝혀야 하고 이에 대해 집주인이 동의를 해야 갱신이 될 수 있습니다. 동의를 얻은 후에는 집주인과 계약서를 작성하셔야 하는데, 상황에 따라서 집주인이 대리인을 통해 계약할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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임대인과 부동산이 입주 날짜를 계속 재촉합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아마도 현재 공실이며 집을 보러오는 사람이 있고 더 나은 조건을 제시하는 사람이 있다보니 임대인이 하루라도 빨리 임대차를 진행하고자 하는 것 같습니다. (공실인 기간 동안은 월세를 받지 못하거나 보증금을 받지 못하므로 손해라는 생각을 가지고 있을 것입니다.) 가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환이 될 수도 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 일방의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없음을 참조하식 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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부부공동 명의 지분비율 65대35로 해도되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 공동명의시에 지분을 보통 5:5로 하는 경우가 많습니다만, 법률상 정해진 지분율은 존재하지 않으므로 65:35도 가능 합니다. 중요한 것은 해당 지분비율에 대한 출처를 증명할 수 있어야 하는 것이며, 이를 증명하지 못하면 증여세 과세 대상이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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부부공동명의 부동산구입 자금출처 계획서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금조달계획서는 부동산 구입을 위해 어떻게 돈을 마련하는지에 대한 소명 절차이므로 실제 준비 사항과 일치하게 작성하는 것이 중요합니다. 명의 비율은 실제의 자금 분담에 맞추시는 것이 좋은데, 실제 본인 부담분이 없이 5:5로 하게되면 남편분이 제공하는 것은 증여로 되어 증여세 대상이 될 수 있습니다. 하지만 이전에 별도로 증여사항이 없다면 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세 공제가 될 수 있으므로 이를 활용하실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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