답변 내역

주택임대차보호법상 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년(상가건물임대차보호법은 1년)으로 보며 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 되어 있습니다. 즉, 임대차 기간은 자유롭게 정할 수 있으나 2년 미만으로 계약 했더라도 임차인은 기본인 2년을 주장 할 수도 있고, 계약대로 2년 미만의 기간을 주장 할 수도 있는 것입니다.

주택임대차보호법은 임대차에서 약자인 임차인을 보호하는 개념이 크게 되어 있으므로 임대인과 약속을 했더라도 법 조항을 거슬러 임차인에 불리하게 적용될 수는 없습니다. 주임법상 계약갱신청구권이 확정이된 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인에게 통지가 된지 (받은 것으로 확인된 날) 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 3개월 이전에 나가는 경우에는 신규 세입자를 구하고 복비를 부담하는 식으로 임차인이 손해를 부담해야 할 수 있습니다.

전입신고를 하지 않으면 대항력(임차권 주장과 소액보증금에 대한 최우선변제권)이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않습니다. 임대차 계약서가 있고 실거주를 하시면 주택임대차보호법의 적용은 받을 수 있겠지만 최우선변제를 받을 수 없으므로 기본적으로 안전조치는 해놓으시는 것이 좋습니다.

청약통장이 없더라도 아래의 설명과 같이 무순위 청약이나 선착순 청약 등 청약을 할 수 있는 기회들이 있고 경매 등을 통해 청약 없이도 내집을 마련하는 방법은 있습니다.무순위 청약은 분양기간이 끝났으나 당첨자 중 자격심사 탈락, 계약 포기, 주택공급질서 교란으로 주택 회수 등으로 발생한 물량을 다시 추첨으로 공급하는 청약 제도입니다. 청약통장이 없어도 청약이 가능하고 당첨 제한이 없으며, 지역(서초구, 강남구, 송파구, 용산구 제외)이나 보유 주택수 무관하게 대한민국 성인이라면 누구나 신청할 수 있습니다.선착순 분양은 청약경쟁율이 1:1 밑으로 떨어져 미달이 되었을 때 진행하며, 청약기간 없이 선착순에만 들면 누구나 계약할 수 있습니다. 임의로 선착순 분양을 하므로 원하는 동.호 등을 지정할 수 있게 하여 사람들을 불러모으고자 하는 것인데 늦게 되면 비선호 물량만 남게 되는 단점이 있습니다. 역시 무주택, 거주지 제한이 없습니다.

아시아나 항공과 대한항공의 합병은 그 자체가 경쟁사인 다른나라의 항공사 운영에 영향을 미치므로 여러나라의 기업결합 심사를 받게 되었는데 현재는 대부분의 심사(EU 포함 13개국)가 끝나고 미국의 심사가 진행중에 있습니다. 이러한 심사과정에서 아시아나항공 화물기 사업 부문의 분리 매각 및 유럽 4개도시 슬롯 반납 등 여러가지 시정조치가 발생하였습니다. 현재 주채권단인 산업은행에서 아시아나항공을 관리하고 있는데 3조가 넘는 공적자금 투입으로 어려움을 겪고 있습니다.

계약서에 특약으로 "현재의 등기부 상태를 00월 00일 까지 유지한다"(전입신고, 확정일자 가능일 까지) 해놓으시면 굳이 당일날 받지 않으셔도 됩니다. 전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷등기소에서 받을 수 있으니 집에서도 가능합니다.전입신고가 되면 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하는데, 대항력이 있어야 확정일자도 효력을 발생함에 유의하시기 바랍니다.

아이러니하게도 최근 전세사기로 보증보험 가입조건이 까다로워졌기에 전세보증보험에 가입할 수 있는 것 자체가 많이 위험하지는 않은 상태라는 것을 의미하기도 합니다.임대인이 전세보증금 반환에 어려움을 겪게 되면 전세보증보험이 가장 신속한 해결책이 될 수 있으니 (경매 등으로 배당 받으려면 많은 시간이 소요됩니다.) 효과적입니다.그래도 만일의 사태에 대한 대비 차원에서 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 전세보증보험에 의한 보증금 반환절차(임차권등기명령 등)도 미리 주지 하고 계시는 것이 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

부동산을 매매할 때 발생하는 양도소득세는 금액이 크기에 국세로서 중요하게 다루어집니다.특수관계인(4촌 이내 혈족, 3촌이내 인척, 배우자, 경제적 연관관계자 등)간에 거래에 있어 시가와 거래금액이 3억이상 또는 시가의 5%이상 차이가 나게 되면, 부당행위로 간주되어 거래가 부인되어 제3자에게 매도한 경우 원 매도인이 직접 매도한 것으로 양도소득세가 과세됩니다.그리고 가족간 증여시에는 부동산 시가와 30%이상 또는 3억원이상 차이가 나면 안됩니다.

착공은 2~3년 후, 인허가 물량은 3~5년 후의 입주물량을 예측할 수 있는 정보인데 모두 큰 폭으로 줄어들어 향후 공급부족으로 다시금 집값이 문제가 될 소지가 있습니다. 이렇게 물량이 줄어든 것은 자재비 등 공사원가는 증가한데다 경기 침체와 대출규제 등으로 수요마저 줄어들어 건설사들의 실적이 부실하게 되고, PF대출 부실로 이어져 대형건설사까지 부도설이 나돌자 정부에서 PF대출을 강화하고 건설사들은 투자에 나서지 않게 되면서 착공이나 인허가 신청이 줄게 된 것입니다.

최근 아파트값은 하락했지만 전셋값은 계속 상승 중입니다. 이는 전세 사기 등의 여파로 아파트 전세에 대한 수요는 많으나 입주 물량부족 등 공급이 부족한데 따른 현상인데 스트레스DRS 제도 등으로 매수 대신 전세를 선택(전세대출은 비 적용)하는 비율이 늘어날 가능성도 커졌습니다. 하지만 올해 들어 서울의 아파트 밀집지역을 중심으로 갭투자가 집중되고 있다는 보도도 있었고, 하반기 이후 전셋값이 더 올라가면 실 수요자를 중심으로 전세대신 매매로 돌아설 수 있어 결국 전셋값 상승이 집값을 밀어 올릴 가능성이 큽니다.