답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세만기는 다가오는데 전세보증금 반환 지연이 예상되는 상황이라 많이 답답하시리라 생각됩니다. 먼저 이미 갱신 거절의 의사를 계약종료 2개월 전에 밝혔으나 계약종료시 보증금 반환에 대한 약속이 되지 않고 있는 현재 상황을 잘 정리하여 내용증명을 보내시고 전세만기 경과에도 보증금 반환이 되지 않으면 임차권 등기명령을 신청하셔야 할 것 입니다. 임차권 등기명령에도 보증금 반환이 되지 않는다면 전세보증금 반환 소송을 진행하셔야 할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산중개인의 입장에서는 반드시 수행해야할 의무가 아닌 경우에는 다른 업무도 있어 바쁠 때 부수적인 서류 업무에 소극적일 수가 있습니다. 요청하신 서류는 충분히 주장할 수 있는 것들이며 중개수수료를 지급하고 업무를 의뢰하는 것이므로 적극적으로 요청해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.1세대 1주택인 경우에는 12억원까지 양도세가 비과세가 되므로 당장은 큰 효과가 없더라도 향후 주택가격이 오르거나 추가 구매를 할 수도 있으므로 공동명의로 하시는 편이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 문제가 되고 있는 전세사기를 방지하기 위해서는 전세계약을 하기전에 서류를 잘 검토하는 것이 중요한데, 이미 계약을 하셨다면 아래 내용 중 빠진 사항을 확인해보시고 다음번 계약시에 활용하시기 바랍니다.전세계약전에 검토할 서류로서 먼저 등기부등본을 확인하고 (소유자와 계약자 일치여부 및 문제가 되는 권리관계가 없는지 등을 확인해야하고 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하는것이 바람직 합니다.) 건축물 대장 확인(건축물종류 확인, 불법건축물 여부 확인) 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 무엇보다 전세보증보험 가입이 중요하고 공인중개사를 통해 거래하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약인지 2년 계약인지에 따라서 달라질 수 있습니다만 기본적으로 계속 거주 가능하신 상태로 판단됩니다. 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 갱신거절이나 조건변경 등을 임차인에게 통지할 수 있는데, 이 기간중에 아무런 통지가 없었고 임차인도 아무런 연락이 없었다면 1년 계약인 경우에는 기본 기간인 2년 계약으로 전환되고, 2년 계약인경우에는 2년간의 묵시적 갱신이 이루어집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시에는 전입신고가 되어야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생할 수 있으므로 전입신고는 매우 중요합니다. 그런데 주택에 따라서 전입신고를 금지하는 주택이 있는데 이는 대부분 임대인의 세금관련한 사항으로 예를 들어 업무용 오피스텔인 경우 전입신고를 하면 주거용으로 전환되어 주택수에 잡혀 주택에 준한 세금이 과세되므로, 이를 막고자 전입신고를 금지하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 찬성 동의서를 내지 않으면 동의율 계산시에 해당 동의서 숫자가 계산되지 않습니다. 이에 따라 계산된 동의율이 일정비율을 넘어서게되면 실제 의사와 상관없이 조합원으로 전환될 수 있습니다. 이후 입주권을 받을 지 감정평가액에 따른 현금청산을 받을지 결정하게 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2026년도 공동주택 공시가격안이 발표되었는데 전국평균 9.16%로 서울지역의 인상분(18.67%)이 많다보니 평균치가 많이 올라간 상태이며 조정을 거쳐 4월 30일 공시됩니다. 앞서 발표되었던 2026년도 표준지 공시지가는 3.35%, 표준주택 공시가격은 2.51% 상승했었으며 이를 반영한 개별공시지가는 매년 5월31일까지 결정 공시되고, 개별단독주택가격은 표준주택가격을 기준으로 시장 군수 구청장이 산정하여 매년 4월 30일까지 결정 공시됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 기본적으로 국토에 비해 인구가 매우 많은데다가 국토의 70% 가량이 산지로 이루어져서 주택이 들어설 공간이 부족하고 인프라와 각종 시설이 잘 갖추어진 수도권 등 대도시 선호 현상이 높다보니 수도권을 중심으로 수요는 많은데 비해서 공급이 매우 부족한 상황입니다. 2024년 통계청 기준 서울의 자가 주택 보유율은 44.1% 밖에 되지 않아서 많은 사람들이 주택을 필요로하고 있음을 알 수 있으며, 가구수도 1인가구수의 증가로 인구감소에도 불구하고 2024년까지 세대수는 계속해서 늘어나고 있어서 더욱 주택수가 부족한 상황을 보여주고 있습니다. 더구나 많은 사람들이아파트를 원하다보니 아파트 공급에 역량이 집중되지만 건설할 토지를 구하는 것부터 쉽지않고 건설에도 시간이 많이 소요되다보니 공급이 쉽지 않은 상황입니다. 특히 서울의 인기지역은 모두가 살고 싶어하지만 아파트를 건설할 토지도 절대적으로 부족하고 재개발이나 재건축은 10년 이상씩 기간이 소요되다보니 더더욱 어려운 상황이 되고 있습니다. 주택문제는 결코 해결이 쉽지 않은 과제이며 시간도 많이 소요되므로 꾸준하고 일관된 정책으로 공급을 늘리지 않으면 해결이 어려울 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.개인 소유 현황도로(공부상 도로는 아니지만 실제로 통행로로 사용되고 있는 토지)는 시청이나 구청 등과 협의 없이 개인 끼리 매매가 가능합니다. 매매 이전시 소유권 이전 방식은 일반 부동산 이전 절차와 다르지 않으며 잔금을 납부하고 소유권이전 등기 절차를 거쳐서 이전하게 됩니다.