답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도인 입장에서는 조금이라도 좋은 가격에 매도를 하고자 하지만 중개사 입장에서는 시장 상황을 살펴보고 보다 현실적인 방안을 제시하는 경우가 많습니다. 매물로 나온 시세는 대부분 매도인이 받기를 원하는 금액이다보니 네고를 거쳐 실제 체결되는 금액은 약간 낮은 경우가 많을 수 있으므로 실거래 금액과 최근 가격 변동 추이등을 종합적으로 확인하여 판단하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 갱신거절이나 계약조건 변경을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인에게 통지할 수 있으며, 임차인은 동일한 기간내에 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대인은 직접거주 등 법에서 정한 사유가 아니고는 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다. 즉, 계약갱신이 먼저 이루어지게 되므로 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 중 과밀억제권역에 대해 2023년 2월 21일 이후 (선순위 근저당권이 있는 경우 근저당권 설정일이 기준이 되어 금액이 낮아질 수도 있음에 유의하셔야 합니다.) 인 경우 소액임차인이 우선 변제를 받을 수 있는 보증금은 (환산보증금이 아닌 보증금 기준입니다.) 1억4천5백만원 이하이고 조건을 만족하는 경우 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 4800만원까지 입니다. 환산보증금은 최우선변제 금액을 계산하는데 사용되지 않으며 공인중개사 수수료를 계산할 때에 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차에서 중요한 대항력이 발생하려면 전입신고 + 거주가 되어야 하는데 전입신고가 늦어지는 사이 다른 권리관계가 형성되면 권리 순위가 밀릴 수도 있으므로, 계약서에 전입신고 다음 영업일까지 다른 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 아울러 계약서 작성 즉시 확정일자를 받아 놓으시는 것도 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 투자에 있어서 프리미엄은 재개발 구역내의 부동산을 매수할 경우 공식적인 감정평가 금액이나 권리가액에 더하여 매수인이 추가로 지불하게되는 금액을 말합니다. 프리미엄이 발생하는 이유는 한정된 매물로서 재개발이 완료되었을 때 신축아파트로서 현재 가치보다 높은 금액을 형성하게되기 때문인데 사업단계별로 단계가 많이 진행될 수록 프리미엄이 높아지는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 현장을 안내하는 행위에 일정액의 보수를 받는 임장비는 현재는 시행되고 있지 않지만 사실상 중개 업무의 상당부분을 차지하고 비용과 노동력이 소요되므로 공인중개사협회에서 법 제정이 필요함을 주장하고 있는 상황입니다. 이러한 사항이 이슈되고 있는 것은 최근 임장크루 등 물건만 확인하고 계약하지 않는 건수들이 증가하고 있기 때문인데, 실수요자의 부담 증가로 인한 반발 및 직거래 활성화 가능성 등 역효과 등이 예상되므로 현실화하기 위해서는 먼저 사회적인 합의가 필요한 상황으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 상황에 따라서 달라질 수 있지만 대체적으로 아파트를 매도할 때 세입자가 있는 집보다는 빈집이 더 잘 팔릴 가능성이 높습니다. 이는 대출규제와 관련이 있는데, 대출을 낀 전세보증금이 있는 경우 매수자가 추가 대출을 받기가 어렵다보니 자금이 충분하지 않은 매수인인 경우 다른 주택을 찾게되기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.목조주택은 그 특성상 상대적으로 가벼워서 지진이 발생했을 때 흔들림이 적고 탄성 및 충격 흡수 효과가 있어서 콘크리트 주택보다 오히려 지진 피해를 줄일 수 있다고 합니다. 일본은 산림자원이 풍부하여 목재를 구하기 쉽고 건축비도 적게 소요되며 시공기간도 짧은데다가 고온 다습한 일본 기후에서 습기를 흡수하는 기능도 있다보니 전통적으로 목재를 건축에 많이 활용하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차한 상가를 반환할 때에는 민법 제615조에 의거하여 원상회복의무가 있는데 당사자간에 특약이 있으면 특약이 우선 하며, 특약이 없다면 일반적으로 임대차 계약 당사의 수준으로 돌려놓게 됩니다.하지만 원상복구 수준에 대해서는 법적으로 명확한 기준이 없으며 대법원에서도 임대차 계약시 기준으로 복구해야 된다는 판결도 있는 반면 임대차 계약전 설치된 시설이라도 철거해야 된다는 판결도 있습니다. 결국 원상회복의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 할 것입니다. 따라서 계약당시 원상복구 기준에 대해 미리 협의해 놓은 것이 있다면 그에 따르고, 만일 그렇지 않았다면 복구 작업 전 임대인과 협의하되 기본적으로는 임차인이 설치한 시설물에 대해 철거하고 문제가 되는 부분은 복구 기준에 합의 후 복구작업을 시행하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔을 영업용으로 하여 인도받고 사업자등록을 하면 다음날부터 대항력이 발생하고 세무서에서 확정일자를 받으면 상가건물임대차보호법에 의한 대항력 및 우선변제권 등을 통해 보증금의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 실 사용을 주거용으로 한다면 주거용 주택으로 간주되어 문제가 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.