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원룸 티비 고장으로 질문드립니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 월세인 원룸에 설치된 집기들에 문제가 발생하면 임차인은 즉시 이를 임대인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 것이 아닌 일상적인 사용으로 인한 문제 발생시에는 임차인이 배상해야 할 책임이 없지만 이를 입증하여야 하므로 고장의 원인에 따라서 귀책사유가 달라질 수도 있을 것입니다. (민법 374조에 따르면 임차주택인 경우 “물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.”라고 되어 있습니다.)
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부동산
25.12.20
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묵시적 갱신 후 중도퇴실 시 복비는 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신으로 계약을 갱신한 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지가 된지 3개월이 경과하면 임차인은 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 3개월이 지나면 임대인이 복비를 부담해야 합니다. 만일 임차인이 이보다 빨리 나가게되면 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 되므로 임차인이 급한 경우에는 복비를 부담하는 경우가 있습니다. 일반적으로 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.
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부동산
25.12.20
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전세 들어갈 때 법인이 안전한가요 개인이 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 개인전세보다 법인전세의 경우 더 주의를 기울이셔야하는데, 법인전세의 경우에는 법인 파산시에 직원 퇴직금이 최우선변제와 동순위로 변제될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 또한 법인은 재정상태가 악화되는 경우 부동산을 급매로 처분하거나 추가로 담보설정을 할 위험성이 있으며, 대리인 계약시에 위임 권한이 명확하지 않은 경우에는 계약 효력이 문제가 될 수도 있습니다. 법인과 전세계약시에는 법인등기부등본을 통해 대표이사, 주소, 법인등록번호 등을 확인해야하고 대리인인 경우에는 위임장과 법인 인감증명서를 확인해야 합니다. 전세보증보험에 가입하셔야 하고 임차보증금 반환의무 이행 등의 특약을 기재하셔야 합니다. 물론 개인 전세도 전세사기를 방지하기 위해 계약전 등기부등본, 건축물대장, 임대인정보조회, 지방세 및 국세납입증명서 등을 통해 문제점이 없는지 확인하고 전세보증보험에 가입하며 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것이 좋습니다.
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25.12.20
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신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우에는 소유권이 신탁회사에게 있으므로 임대동의서 없이 집주인에게 직접 월세를 납부하게되면 문제가 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 하며, 신탁원부에서 부동산담보신탁계약서를 통해 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하셔야 합니다. 법적으로 신탁회사(법적 소유자) 소유이므로, 집주인이 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 동의서가 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다.
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25.12.19
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삼촌.조카 공동명의의 집. 매매조건궁금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의의 주택인 경우에는 공유자 전원의 동의가 있어야 매도가 가능하며 공유자 중 1인만 체결한 매매계약으로는 소유권이전 등기가 불가능 합니다. 공동명의자 일부가 매매 계약에 참석하지 못한다면 대리인이 위임장을 가지고 참석하면 되는데, 위임장, 소유자인감증명서, 대리인신분증, 대리인도장(또는 서명)등이 필요하며 위임장 도장에는 반드시 인감증명서상의 도장이 필요 합니다.
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25.12.19
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일본에 시골 집값이 정말 많이 싼가여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본도 우리나라와 같이 양극화가 매우 심한 상태로서 지역별로 가격 편차가 매우 심하며, 사람이 살지않는 빈집도 많고 땅을 공짜로 넘기는 0엔 부동산도 있다고 합니다. 일본의 통계조사에 따르면 일본 전국의 빈집은 2023년 10월현재 약 899만가구로 총 주택 중 빈집이 차지하는 비중이 13.8%를 차지한다고 합니다. 대부분 부모에게서 상속받은 경우로서 지방에 위치해서 팔리지도 않는데다 세금이나 유지 및 관리에 돈이 매년 들어가야 하므로 무상 양도받을 사람을 찾고 있다고 합니다. 저출산과 지방소멸이라는 단어는 우리나라에도 현실화하고 있으며 향후 우리나라의 모습이 될 수도 있어 대책 마련이 시급한 실정입니다.
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25.12.19
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임대사업자 만료 후 전세계약 재계약하려면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자인 경우에는 사업기간내인 경우 계약 갱신시 5%한도에서만 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만 사업기간이 종료되어 임대사업을 종료하면 일반 주택과 동일하게 한번만 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 따라서 신규 임차인이 사업기간내에 계약하고 사업기간이 끝난 후 계약 갱신을 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5% 한도에서 보증금 인상을 제한할 수 있습니다.
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25.12.19
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전국에서 울산 부동산 매매가격지수가 가장 크게 상승하는 이유가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.울산의 부동산 매매가격 지수가 상승하고 있는 이유는 조선업 호황 등으로 일자리가 늘면서 주택 수요가 증가하고 있고 전세가격이 오르면서 주택 구입으로 넘어가는 수요가 많아지다보니 매매가격도 상승하고 있기 때문입니다.
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25.12.19
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전세 계약 관련 질문입니다. 도와주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공증은 계약이 있다는 사실만을 인정받는 것이므로 주택임대차보호법과는 직접적인 상관이 없습니다. 도시형생활주택인 경우 원룸형, 단지형 다세대, 단지형 연립 등으로 분류되는데, 건축물대장상 원룸형인 경우에는 전체건물이 한개의 주택으로 취급되므로 해당 건물의 지번으로 전입신고를 하시면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있고 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 이때 최우선변제금액을 넘는 금액에 대해서는 보호가 된다고 할 수없으므로 전세권을 설정하시는 것이 좋으며, 선순위채권(근저당 등)과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하시는 것이 좋습니다.
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25.12.19
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신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기는 특정 재산권을 타인으로 하여금 일정한 이익 또는 목적을 위해 관리, 처분, 운용, 개발 그밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 것을 말합니다. 즉, 타인에게 재산권을 이전과 동시에 신탁 등기를 하여 일시적으로 맡겨 놓은 것이므로 신탁등기된 건물인 경우 반드시 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
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