답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행 주택임대차 보호법에 의하면 임차인은 1년 계약이라도 2년 거주를 주장할 수 있고, 여기에 더하여 1번에 한해 계약갱신청구권을 사용하면 최소 4년의 거주가 가능한데, 현실적으로 법률에 규정된 특별한 사유가 있거나 임대인이 직접거주를 하지 않는이상 계약갱신청구권을 거절할 수가 없습니다. 또한 많은 사안에서 임차인에게 불리한 것은 인정되지 않는 경우가 있으므로 임대인의 재산권이 제한되는 문제를 지적한 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트라면 주변과 비교하여 금액을 개략적으로 예상할 수 있으나, 빌라는 신축인 경우 금액확인이 어렵고 전세보증보험 가입도 어려워서 특히 주의하셔야 합니다. 등기 이전인 아파트인 경우에는 계약자와 분양권 실제 소유자가 일치하는지 확인해야하고, 분양권자가 중도금 대출을 받은 경우에는 등기후 소유권이전등기와 함께 대출 상환을 하는 조건으로 계약하는 것이 필요하며, 잔금일 전까지 근저당 등 추가 권리 설정 금지, 등기 후 임차인의 확정일자 및 전입신고 보장, 소유권 이전 등기 미완료시에는 계약해제 및 전세금을 조건없이 반환 등의 특약을 넣을 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 인데, 이를 활용하여 각종 세금, 개발부담금, 보상금 산정등 다양한 행정목적에 적용합니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약조건 변경이나 계약해지등을 통보하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 해야하며, 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 이 기간이 지나가는 경우에는 자동으로 2년간 묵시적갱신이 이루어 집니다. 따라서 임대인의 요청을 거절하고 2년간 계속 거주를 주장할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약조건 변경이나 해지 등을 통지할 수 있으며 이 기간이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 연락이 없이 지났다면 묵시적갱신이 이루어진 것이니 임대인의 요청을 거절하실 수 있습니다. 계약갱신청구권은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야하므로 사용 불가합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대인 및 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전이 경과했을 때 이루어지는 것이므로, 이미 연장의사를 밝힌 상태라면 묵시적갱신이 되지는 않을 것입니다. 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 문자로 계약갱신청구권을 사용한다고 밝히시는 것이 필요한데, 만일 주택이 매도되어 새로운 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료한다면 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있고 임차인은 퇴거를 하셔야 되는 상황이 될 수 있습니다. 하지만 계약종료 2개월전까지 등기가 되지 않으면 계약이 2년간 연장되어 계속 거주가 가능할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금 대출 비중은 보증금에 대해서만 적용되므로, 주변 시세의 변동 등에 의한 감액이아니라 전세대출 조건을 맞추기 위해서 감액하는 것이라면 감액하는 만큼을 월세로 돌리는 경우에 임대인과 협의가 되면 감액이 가능할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전하게 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우에는, 기존 계약이 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 되는데, 이에 대한 규정이 있는 것은 아니지만 세입자가 아쉬운 상태이므로 양보를 하는 것입니다. 즉, 임대인과 협의가 된 수준까지만 지키면 되고 본인의 고의나 과실로 인한 손상이 아닌 이상 배상이나 수리를 해야할 필요는 없는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 보유한 부모님이 만 60세 이상인 경우에는 무주택세대구성원으로 청약에 참여할 수 있으며, 본인을 세대주로 변경하면 무주택세대주로 청약도 가능합니다. 하지만 이경우에 부모님을 부양가족에 포함시킬 수 없고, 공공임대주택에는 지원이 불가합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남에서 시작된 아파트 값 상승이 서울전역을 넘어 수도권까지 퍼지자 정부에서는 대출 규제카드를 뽑아 들었습니다. 하지만 여전히 공급이 제한적인데다 금리도 낮아지고 있는 추세이고, 집값 상승에 대한 사람들의 기대감이 있는 상태여서 집값이 상승할 가능성이 많으므로 앞으로도 추가적인 규제가 나올 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다.