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공공분양 계약시 공동명의 관련문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우 계약 후 준공전까지 분양권을 공동명의로 변경할 수 있습니다. 아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋은데, 계약시점에 공동명의로 하는 것이 가장 간단할 수 있습니다. 이후 공동명의로 변경하게되면 증여가 되므로 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜합니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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보증금 5400만원에 80만원이면 전세 얼마로 봐야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세 전환률은 지역별로 차이가 있습니다만, 렌트홈에서 사용하는 환산률을 적용하면 보증금 5400만원에 월세80만원은 대략적으로 보증금 2억5천6백만원정도로 전환 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재건축아파트를 완공후매도시양도세는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국내에 1주택을 소유한 1세대가 재건축사업 시행기간동안 거주하기위해 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득한 경우 1년이상 거주하고, 재건축 주택 완공 후 3년내에 완공 주택으로 세대원전원이 이사하여 1년이상 거주하고, 대체주택을 재건축 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 3년내에 양도하는 경우에 대체주택을 비과세로 양도가 가능합니다. 이후 1세대 1주택 요건을 만족하게되면 재건축 아파트에 대한 양도시 비과세(12억 이하)를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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부동산 실거래를 띄울때, 어떠한 규정이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시에는 거래 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 계약서를 기준하여 실거래 신고를 해야 하며, 거래신고를 하지 않으면 500만원이하의 과태료가 부과 될 수 있으므로 기한을 지켜야 합니다. 신고는 국토교통부 부동산거래시스템에 접속하여 신고하거나 해당 부동산 소재지 관할 시군구청 부동산 거래센터를 방문하여 신고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 용적률은 용도 지역에 따라서 80~1500%까지 달라질 수 있는데, 도시 주거지역의 경우 최대 500%까지 올릴 수 있으며, 지자체 조례에 따라서 달라질 수 있습니다. 재개발 등을 하면서 토지용도 변경 등을 통해서 건폐율과 용적률을 조정하여 올리기도 하는데, 용적률을 너무 높이면 닭장같은 아파트가 되어 주거 환경이 나빠지게 됩니다. 실제 500%이상이 되면 매우 빽빽한 느낌이 들어 답답함을 느끼게 됩니다. 만일 이러한 규정이 없다면 건축물 소유자는 최대한의 이익을 위해 빈 공간없이 빽빽하고 높은 건물을 지을 것이고 모두가 이렇게 건물을 짓게되면 환경이 좋지 않게될 뿐 아니라 인구가 밀집되어 교통난도 심각하게 될 것 입니다. 재개발이나 재건축시 용적률이 특히 중시되는데 건축물을 높게 지울 수록 호실을 많이 만들 수 있어 기존 조합원에게 배정하고 남은 호실을 일반 분양하여 그 대금을 사업비로 충당할 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기부채납은 재개발, 재건축 등 주택정비사업을 할 때 토지의 일정부분 또는 현금을 무상으로 국가에 이전하는 것으로서, 기부채납을 함으로서 정비사업장은 용적률이나 종상향(용도지역 변경) 등 각종 인센티브를 받아서 사업성을 높일 수 있는데, 이러한 기부채납은 의무사항은 아니지만 국가에서도 돈을 안들이고 학교, 공원, 도로 등 각종 기반 시설을 건축하는데 사용할 수 있어 이러한 제도를 운용하는 것입니다. 이러한 기부채납은 현장 상황에 따라서 달라질 수 있고 그에 따른 용적률이나 종상향의 정도도 다를 수 있어 관련 비용과 그로 인해 얻어지는 수익 계산 결과에 따라서 결정이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법에 따르면 분양신청을 하지않은 토지등소유자인 현금청산자에 관리처분계획 인가를 받은날의 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산해야 하는데, 재개발사업에서 법무법인과 감정평가법인등이 토지등소유자로부터 소송 위임을 받아서 20%의 고리로 이자 수익을 챙겨 사업에서 빠져나가는 경우가 많다보니 문제가 되고 있는데, 감정평가 법인에서 감정평가 금액을 일부러 높게 제시하여 타결을 지연시키고 사업이 지연되면 될 수록 이자가 늘어나서 분담금이 올라가게 되지만, 현금청산자들은 자신이 보유한 토지와 건물을 계속 사용하여 수익을 올리다 보니 조합원들만 피해를 보게 되는 상황이 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 갱신할 때 전세 보증금을 올릴 수 있는 상한선이 별도로 설정되어 있지는 않습니다. 다만 1회에 한해 2년 계약이 종료된 경우 (1년 계약이라도 2년 경과시 유효) 임차인이 계약종료 6개월전에서 2개원전 사이에 계약갱신요구권을 사용하는 경우 임대인은 5%한도에서 보증금 (반전세인 경우 월세 포함)을 인상할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 인상하는 경우 임차인의 동의가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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맹지를 사서 파는것도 재테크중에 하나일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지의 경우에는 도로가 없어서 건축이 불가능하므로 일반적으로 투자로 적합하지 않은 토지 입니다. 하지만 잘 기획하여 먼저 맹지를 구입하고 후에 도로로 사용할 토지를 추가로 구입한다면 전체토지의 가치를 높여서 건축을 하거나 매도를 하여 차익을 남길 수 있습니다. 이러한 방법은 실제로 많이 사용되지만 요령이 없으면 쉽지 않은 방법이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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2주택자 양도소득세 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주어진 조건대로 매도 하신다면 1세대 2주택이 되어 양도세가 과세되는데, 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 공제하고 여기서 장비보유 특별공제를 적용하고 1년내 다른 부동산 매도가 없었다면 250만원의 기본 공제를 한 후 나오는 과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 계산 합니다. 네이버 등에서 부동산계산기(부동산계산기.com)를 검색하여 양도세를 선택 후 개략적인 계산을 해보실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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