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재개발시 추정종전가액은 어느 시점으로 하는건가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발/재건축시 종전 자산 감정평가를 하게되는데 종전 자산 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 진행하게 됩니다. 이는 시세에 대한 감정평가 금액이 아닌 향후 조합원의 권리가액 등을 산정하기 위한 기준이 되는 금액입니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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8년 만에 월세를 올리는데 5% 이상 올려도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 할 수 있는데 이때 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 만일 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 이를 사용하는 경우 임대인은 5%한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 하지만 이미 사용하셨다면 임대인은 임의로 인상이 가능하고 임차인은 여기에 대해 승낙이나 거절 또는 협상을 할 수 있는데, 거절하는 경우 계약을 종료해야 할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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생산관리지역농지 분할관련 질문부탁드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.절대농지라고 불리우는 농업진흥구역의 경우에는 2000m2 이상으로 분할할 수 있으며 작은 평수로 분할이 불가 합니다. 작은 평수로 분할하기 위해서는 개발행위를 거쳐 농지전용을 하고 잡종지로 변경을 하면 되는데 공동소유인 경우에는 공유자의 동의를 받지 않으면 개발이 될 수 없으므로 먼저 공동소유자의 동의가 먼저 필요합니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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24시간 식당이 많이 사라졌죠?? 경기 침체로 인해서 그런가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.24시간 운영되는 식당은 언제든지 이용할 수 있다는 편리함으로 인해 인기를 끌었으나, 코로나 팬데믹 시절 매출 감소 및 인건비 상승으로 운영시간이 단축되었고 이 기간을 거치며 배달과 테이크아웃이 자연스럽게 자리를 잡으며 24시간 운영의 필요성이 줄고 위생 관리의 중요성이 부각되며 24시간 운영 매장이 많이 줄어들게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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1세대 1주택에서 빌라 한채를 더 구입하려는데, 명의를 어떻게 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상이거나 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에다 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니(1년내 별도 부동산 매도 없는 경우) 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.즉, 공동명의로 하는 것이 양도세와 상속세 등에서 세금 절감 효과가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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분양권 판매글은 언제부터 올릴수있나요?(청약X)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 계약이후에 전매제한이나 실거래 조건이 없는 경우 매도가 가능한데, 분양권을 취득한지 1년 미만인 경우에는 77%(지방소득세 포함), 1년 이상 2년미만인 경우에는 66%(지방소득세 포함)의 양도세가 과세되지만 분양가 대로 판매한다면 양도세는 과세되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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무주택자가 유주택자(소형주택)와 혼인신고 후 집을 매매하게 되면 주택소유 이력이 남을까요? 그리고 여전히 무주택자로 간주가 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자 기준은 동일세대원에 적용되므로 부부가 되면 주택보유 이력도 공유가 됩니다. 유주택자와 결혼후에 주택을 매도하게 되면 이력이 남게되고 청약이나 대출에 제약이 될 수 있습니다. 하지만 수도권에서 가격이 1억 6천만원이하에 전용면적 60m2이하인 경우에는 소형저가주택으로 주택공급에관한 규칙상 주택수에 포함되지 않으므로 무주택자로서 청약이 가능합니다. 따라서 혼인신고를 하셔도 청약 및 대출에 문제가 되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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아파트 청약/당첨 후 매매시 자본금 비율 얼마정도?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역이나 아파트 금액에 따라서 달라질 수 있겠지만 계약금을 납부해야 하고 중도금과 잔금 대출을 한다면 아파트 금액이 적은 경우는 30%, 좀 많은 경우는 40% 정도는 자본금이 있어야 할 것입니다. 무엇보다도 대출 이자 상환에 무리가 가지 않는 한도에서 대출을 시행하는 것이 중요할 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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주택청약 1순위 요건?(1주택 보유 가능여부)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민영주택이고 비규제지역인 경우에는 1주택자라고 하더라도 1순위로 청약 신청하실 수 있습니다. 하지만 청약가점에서 유주택인 경우는 무주택기간 가점을 받을 수 없어 당첨에 불리합니다. 울산에서 민영주택청약 1순위가 되려면 기본적으로 청약통장에 가입한 후 6개월이상이고 예치금 기준 충족 (전용면적 85m2 이하 250만원, 102m2이하 400만원, 135m2이하 700만원, 135m2 초과 1000만원)해야하며, 무주택 기간이 길 수록 가점제에서 유리하고, 울산 거주 1년 이상이면 울산 우선 공급이 가능합니다. 85m2이하인 경우 가점제 40%, 추첨제 60%, 85m2초과시는 가점제 30%, 추첨제 70%가 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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잔금일 전에 국민주택채권 미리 구입해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택채권은 언제든지 해당 사건에 맞는 금액으로 구입하기만 하면 되므로 잔금 지불일 이전에 구입해도 문제 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.22
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