부동산 거래가가 하락해도 전세가율은 높게 유지되는 이유가 무엇일까요?
우리가 보편적으로 알기에는 매매가가 높으면 전세가도 높게 유지된다는 것입니다.
하지만
부동산 가격이 하락하는 지역에서도 전세가율이 높게 유지되는 현상이 있는데, 이런 현상이 투자자나 실거주자에게 어떤 리스크를 의미할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
주택 부동산 가격이 하락해도 전세가는 함께 하락하지않고 유지 및 상승하는 이유는 매매가격과 전세가격이 반응 속도가 다르기 때문입니다.
매매의 경우 경기 침체, 수요 감소, 정책 방향등에 따라 빠르게 반응해 하락하는 경우가 많지만 전세의 경우 공급 대비 수요가 더 많아 하락폭이 제한적이고 쉽게 떨어지지 않습니다.
또한 전세는 실수요자 중심으로 수요가 꾸준하기 때문에 매매가가 하락하면 추가하락으로 매수에 부담을 느낀 실수요자들이 전세로 몰리며 오히려 상승하는 경우가 있습니다.
이와같은 부동산의 매매와 전세 구조는 투자자와 실거주자 모두에게 리스크가 있으며 투자자는 매매가가 더 떨어질 수 있어 자산가치 하락 위험이 있고, 전세가율이 높은 상태에서 세입자를 받으면 추후 매매가보다 전세가가 높아지는 깡통전세 위험이 커집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 거래 금액이 하락해도 전세가율이 높게 유지되는 것은 전세사기 등으로 인해 빌라 등에 대한 수요가 줄어드는 반면 아파트에 대한 선호도 상승으로 매매시장 위축에도 불구하고 전세가율이 상승하고 있는 것입니다. 즉, 전세가율이 높아지는 것은 전세가의 상승폭이 매매가의 하락폭보다 크거나 전세에 대한 선호도가 지속되지 때문 입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매가 하락에도 실수요자는 여전히 전세를 선호합니다.
투자자 입장에서는 전세가율이 높으면 갭투자 리스크가 커집니다.
즉, 가격 괴리는 시장 불안정성을 보여주는 신호입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 매매가격이 전세가격을 올리는 현상도 있고 반대로 전세가격이 매매가격을 올리는 경우도 있습니다.
현재 전세의 경우 매물이 부족한 상황입니다. 6.27대출 규제로 인해서 임대인에게는 전세보증금반환대출 1억 제한, 임차인에게는 전세대출규제등으로 대출을 활용한 전세가 어렵다 보니 월세로 전환을 많이 하게 됩니다.
따라서 전세 공급이 부족하다보니 전세가격이 올라가는 측면도 있을 수 있다고 보여 집니다.
또한 주택수에 대한 부담으로 매수 보다는 전세로 이동을 하는 경우도 늘었다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
금리가 높거나 경기 불안 시, 매매 수요가 줄고 전세 수요는 유지됩니다
사람들은 금리·세금 부담으로 집은 사기 싫고 당장은 거주해야 하니 전세로 버팁니다
전세 수요는 줄지 않는데, 매매 수요만 줄어 매매가만 하락하고 전세가율은 상승합니다
매매가는 투자심리, 정부 정책에 따라 크게 흔들리지만 전세가는 생필품처럼 실거주 수요(학교, 직장, 교통 등)가 기준이 됩니다
매매가 조정기에 전세가는 비교적 완만하게 움직이거나 지지됩니다
집값이 떨어졌다고 해도, 기존 전세 계약은 유지되며 임대인은 보증금을 낮추기보다 유지하려는 경향이 있습니다
전세가율만 보고 이 지역 안전하다는 착시는 금물입니다
오히려 매매가가 더 빠졌다는 의미일 수도 있습니다
특히 신축, 역세권, 수요지역이 아닌 곳에서 전세가율이 높게 유지된다면 투자보다 실거주 위주 접근이고 전세 보증보험 가입 등 리스크 관리가 필요합니다
우리가 보편적으로 알기에는 매매가가 높으면 전세가도 높게 유지된다는 것입니다.
하지만
부동산 가격이 하락하는 지역에서도 전세가율이 높게 유지되는 현상이 있는데, 이런 현상이 투자자나 실거주자에게 어떤 리스크를 의미할까요?
==> 매매가격대비 전세가격이 높아도 가능한 보증금 보호에 문제가 없는지를 우선적으로 확인해야 합니다. 만약 문제가 있다면 가급적 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세가율의 의미를 설명드려야 할듯 보입니다. 전세가율은 쉽게 주택시세 대비 전세보증금의 비율이라고 보시면 됩니다. 예를 들어 주택가격이 10억이고 전세보증금이 7억이라면 전세가율은 70%가 됩니다,
이런 계산원리를 기준으로 주택가격이 10억에서 9억이 되는 경우 보증금은 동일하기에 전세가율은 77% 정도로 높아지게 됩니다. 질문에서 말한 주택가격의 하락이 발생하게 된다면 기존 동일 전세보증금에 대해서 전세가율은 상승하게 됩니다. 결국에는 전세가율이 상승한다는 것은 반드시 전세보증금이 상승할때만 나타나는게 아닌 주택가격 하락에 따라서도 발생될수 있는 부분입니다,
그리고 전세가율이 높은 경우에는 전세보증금 미반환사고가 나타날 가능성이 높은데 이는 주택가격하락에 따라 깡통전세가 될 우려가 있고 , 임대인 자산의 하락에 따라 보증금 반환에 어려움이 나타날수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세가율이 높으면 투자자에게 이득이 됩니다.
투자자 관점에서 자산 가치 하락과 전세보증금 반환 불안정성이 겹쳐 투자 매력이 떨어진다고 보기도 하자만 전세가율이 높다는 뜻은 그 만큼 실거주 만족도가 높다는 뜻이고 그에 따라 투자 안정성이 확보되었다고 생각하셔도 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 거래가 하락에도 전세가 율이 높게 유지되는 이유 ==>
매수 심리 위축 및 전세 수요 증가 :
집값이 더 떨어질 것이라는 우려로 주택 구매를 미루고, 대신 관망하며 전세를 선택하는 이들이 늘어 전세 수요가 증가합니다.
높은 금리 부담 :
금리가 높은 시기에는 전세 대출 금리도 부담이 되지만, 월세로 전환할 경우 주거 비가 더 커질 수 있어 전세를 선호하는 경향이 있습니다.
전세 공급 부족 및 정부 정책 :
특정 지역의 재개발, 재건축 등으로 인한 이주 수요나 신규 공급 부족, 또는 정부 정책의 영향으로 전세 가격이 견고하게 유지되거나 상승할 수 있습니다.
높은 전세가 율 이 투자자 및 실 거주자에게 미치는 리스크 ==>
투자자(갭 투자자)에게 미치는 리스크 :
깡통 전세 위험 증가 : 매매 가격과 전세 가격의 차이(갭)가 적어, 매매 가가 추가 하락 시 임대인이 전세 보증금을 돌려주기 어려운 '깡통 전세'가 될 위험이 커집니다.
유동성 문제 및 역 전세 발생 가능성 :
다음 세입 자를 구하지 못하거나 현재보다 낮은 전세 가로 계약해야 하는 '역 전세'발생 시 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다.
실 거주(전세 세입 자)에 미치는 리스크 :
전세 보증금 회수 위험 : 깡통 전세가 발생하면 세입 자가 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
주거 안정성 위협 및 보증의 어려움 :
보증금을 제때 돌려받지 못하면 새로운 전셋 집을 구하기 어려워지며, 전세가 율이 높을 경우 전세 대출이나 보증 보험 가입이 어려워질 수도 있습니다.
말씀하신 분께서 우려하시는 것처럼, 현재 시장 상황에서는 특히 신중하게 접근하셔야 합니다. 전세 계약 시에는 전세 보증금 반환 보증 보험 가입을 적극적으로 고려하시고, 매매를 고려하신다면 충분한 시장 분석과 전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부동산 가격이 하락하더라도 전세 수요가 구준히 유지되거나 매매 가격이 빠르게 하락하는 경우 전세가율이 높게 유지가 될 수 있으며 이런 경우 투자자는 투자 손실 위험 및 깡통 전세 우려와 실거주자에게는 전세금 반환 지연이나 주거비 증가라는 리스크로 다가올 수 있습니다
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