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월세사기안당하는방법 꼭 알아둬야할것들

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직도 전세사기가 계속되고 있어서 많은 사람들이 피해를 보고있고 전세보증보험이 집행되는 경우가 많다보니 전세보증보험가입도 점점 까다로워지고 있는 실정입니다. 이런 이유로 전세에서 월세로 변경하는 사람들이 많이 발생하는데, 그 이유는 월세는 비교적 소액으로 소액 임차인인 경우 주어지는 최우선변제가 적용될 수 있기 때문 입니다. 최우선변제는 서울의 경우 보증금 1억 6500만원이하인 경우 5500만원 (금액은 선순위 저당권의 일자에 따라서 달라질 수 있음) 까지는 선순위 저당권보다 경매에서 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 월세 보증금을 5500만원 이하로 맞추신다면 특별한 경우를 제외하고는 보증금을 보호 받을 수 있습니다.기본적으로 월세 계약을 하기전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우에는 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 보증금이 최우선변제 금액보다 크다면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.

경제 / 부동산

25.04.14

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