답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매시의 배당순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권부채권(근저당권), 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위인 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.따라서 대항력이 갖추어져 있고 확정일자를 받은 경우, 최우선변제금액 대상 (서울기준 보증금 1억 6500만원일 때 5500만원 한도)일때 근저당권에 앞서서 5500만원까지 변제받을 수 있고 이를 넘어선 금액이 있다면 등기 순서대로 근저당권 변제 후 남은 금액에서 변제를 받을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다.고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 장점은 달마다 월세가 나가지 않아 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.반면, 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다.개인의 상황에 따라서 선택지는 달라질 수 있지만 최근 임대차 시장의 상황은 전세보다 월세의 비중이 높은 상태입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사에 의한 부동산 중개수수료는 법적인 상한치가 규정되어 있으며 이를 넘게되면 위반으로 상대적 등록취소 대상이 될 수 있고, 6개월이내의 업무정지가 될 수 있으며, 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 하지만 부동산용역컨설팅의 경우에는 공인중개사의 기본 업무가 아니므로 이러한 규정이 적용되지 않는데, 이를 위해서는 별도의 계약이 체결되어야 하고 소정의 서비스도 제공되어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차(전세 또는 월세)계약을 하게되면 1년 계약이라도 임차인은 2년 계약 유효를 주장할 수 있고, 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으나 이 경우에도 임차인의 계약기간인 2년의 거주기간은 보장되므로 세입자가 나가는 날을 임대인의 복귀일자와 정확하게 맞추기는 어렵습니다. 따라서 임대차를 놓을경우에는 사전에 임차인과 협의하여 정해진날자에 퇴거를 하겠다는 퇴거확약서를 받고 계약종료 6개월전에서 2개월전에 계약갱신거절의 의사를 밝혀야 하며 국내 복귀후 세입자가 나가는 날과 맞지 않을 경우를 대비하여 임시로 거주할 곳도 준비해 놓으시는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주식 투자가 처음이시라면 주식관련한 책자 등을 통해 기본적인 상식을 익히시고 우량주 위주의 소액으로 시작해 보시는 것이 바람직합니다. 어떤 주식이 좋다더라하는 주변의 말들에 휩쓸리지 말고 내실있는 기업을 선택하여 장기적으로 저가일때 구입했다가 고가일 때 매도하면 됩니다. 초보자들은 종합주가지수가 낮았을때 구입하여 높게 상승했을 때 매도하는 것이 좋은데, 현재 이미 높게 상승한 단계라서 진입이 쉽지않은 상황이며, 미장도 최근 전쟁 등으로 인해 정체가 되고 있고, 국장은 종목장세로 가고 있는 상황이라 ETF가 그다지 수익성이 좋지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 투자를 하신다면 저평가된 좋은 종목을 골라서 장기적으로 분할 투자하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금조달계획서의 총 금액은 신고되는 주택의 거래금액와 일치해야 합니다. 구매하는 주택거래금액이 9억이라면 9억에 맞춰서 작성을 하셔야 하며 사용되지 않는 적금이나 주식이 있다면 적을 필요 없습니다. 자금조달계획서와 그 증빙서류는 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 주담대를 받을 예정인 경우에는 대출 예정금액과 대출 신청 예정임을 기재하시면 되고, 증여 받은 자금을 기재하고 5000만원이 초과한 경우에는 증여세 신고서를 제출해야 합니다. 10년이내에 증여받은 사실이 있다면 합쳐서 기재해야 합니다. 10억이 넘는 고가 아파트가 아닌 경우, 소명해야할 금액에서 20% 또는 2억 중 적은 금액에 달하지 않으면 큰 문제가 없을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 예외적인 대규모인 주상복합이나 아파텔을 제외하고는 일반적으로 임대를 주 목적으로하는 수익형 부동산으로서 장기 보유시에도 가격이 잘 오르지 않는 경우가 많습니다. 이는 오피스텔이 아파트와 달리 각종 편의시설이 부족하고 주변 인프라도 취약하며 내부에 갖추어진 옵션들이 시간이 지나며 열화되어 가치가 떨어지기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법상 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 즉, 다가구주택은 단독주택의 한 종류로서 일반적으로 원룸은 다가구 주택으로 분류됩니다. 다가구주택에 대한 임대차계약(특히 전세계약인 경우)시에도 전세사기 등을 피하기 위해서 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 가급적 소액보증금으로서 전액 최우선 변제 대상이 되도록 계약하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게되므로 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법으로 통지를 하고 임대인이 이를 받았음을 확인하면 계약 갱신이 이루어질 수 있습니다. 하지만 분쟁 예방을 위해서 내용증명이나 문자로 명확하게 근거를 남기는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 경우 임차인이 계약해지 통지를 하고 임대인이 이를 받은 날(수령 확인)로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 대통령이 4월 6일 다주택자 양도세 중과유예 제도관련하여 5월 9일 토지거래 허가 신청을 한 사람들까지 혜택을 받을 수 있도록하는 방안을 제안하였습니다. 이는 기존에는 5월 9일까지 토지거래허가를 완료하고 계약까지해야 했는데 허가 승인 절차 등에 시간이 소요되므로 4월 중순 이후에는 사실상 매각이 불가능하여 조만간 다주택자들이 집을 더이상 내놓지 않게될 것이 예상되다보니 취해진 조치로 판단됩니다.