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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매시 배당 순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권, 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.즉, 소액임차인에 대한 최우선 변제금은 경매 집행비용 등을 제외하면 가장 빠른 순위이며, 이를 위해서는 대항력 (전입신고 + 거주)이 갖춰져 있어야 합니다. (확정일자는 우선변제권을 위한 것임) 전입신고를 한 경우라면 먼저 입주하고 확정일자를 받은 사람이 후에 입주하고 전세권을 받은 사람보다 선순위가 됩니다.
경제 / 부동산
4일 전
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약을 체결한지 1년이 지난경우 보증금이나 월세가 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 5%의 한도 내에서 인상을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인이 이를 반드시 받아 들여야 하는 것은 아니며 합의가 되지 않으면 법적인 절차를 거쳐 해결하게 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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10년 임대아파트 계약하려하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해서 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다. 지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있습니다. 그리고 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없음에 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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지역주택조합 해산관련 여쭤봅니딘.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 주택이나 상가가 미분양되어 해산이나 청산이 어려워지는 조합이 생겨나고 있는데, 도시정비법에는 미분양된 주택이나 상가에 대한 분양절차나 분양방법 등에 대한 규정이 없다보니 해결에 어려움을 겪는 사례가 많습니다. 기본적으로 상가를 포함한 부동산이 모두 분양되어야 해산 및 청산이 가능한데, 조합이 자율적으로 해산하지 않는다면 법원에 해산 청구가 가능할 수 있으며, 해산이 결정되면 청산인(관리인)을 선임하여 조합의 재산 및 채무를 정리하고 채권, 채무 관계를 해소하며 정산절차가 마무리 되면 해산신고를 진행하고 청산을 완료하게 됩니다. 이러한 해산 절차는 복잡하므로 법률적인 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약에 대한 갱신을 하는 경우 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 통지해야하고 임차인은 계약종료 2개월전까지 통지해야하며 이 기간이 지날때 까지 아무런 연락이 없었다면 묵시적갱신이 이루어 집니다. 또한 구두계약도 계약으로 인정받을 수 있습니다. 이러한 사항을 놓고 봤을 때, 8월 30일 2년 연장 거주 의사를 밝힌 것은 청약으로 볼 수 있고 이에 대해 집주인이 거절 의사 (집을 팔겠다고 함)를 밝힌 후 상호 협의에 의해 1년 연장하는 것으로 합의가 되었으므로 계약은 1년 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 이후 11월 21일 집주인으로부터 온 연락은 이미 계약 종료 2개월전을 경과 했으므로 유효하지 않은 청약으로 볼 수 있으며 임차인은 기존 합의된 1년 연장 계약의 유효함을 주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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다른나라와 우리나라 자산의 비중이 차이가 크다고하던데요. 외국같은경우는 주식 비중이 제일 높다고 들었거든요. 우리나라는 부동산이 높구요. 왜 이런 차이가 있는거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 인구밀도가 높아서 주택의 수요가 많은데 반해 공급이 제한적이다보니 부동산에 대한 선호도가 높고 특히 내집이 있어야 주거 안정 및 사회적인 신뢰를 확보할 수 있는 등 주택을 안전자산으로 보는 경향이 강하고 집값 폭등 등으로 인하여 사람들의 부동산 보유는 곧 자산 증식이라는 믿음이 자리잡아서 부동산에 대한 투자를 많이 하는 편입니다.이와 달리 외국에서는 주택을 직접 구입하는 비중이 낮고 월세로 거주하는 경우가 많은데, 이는 계약해지가 손쉬워서 보증금이 없거나 적다보니 부담이 적은 월세를 선호하는 사람이 많은 반면, 특히 미국 같은 경우 퇴직연금 제도로 자금이 주식이나 채권 등 금융자산에 투자되도록 규정되는 등 제도도 잘 되어 있고, 세계 투자 자금이 절반 가까이 몰리고 있어 유동성이 풍부하고 기업의 재무정보가 투명하게 공개되고 주주친화적인 경영을 추구하며 시장에 엄격한 규율과 감시체계가 자리잡는 등 글로벌 자본시장으로 자리잡다보니 많은 사람들이 투자를 하고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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투기과열지구 재당첨제한 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발의 경우 투기과열지구내에서 관리처분 인가가 된 이후에는 조합원의 지위를 제 3자에게 양도할 수 없습니다. 또한 투기과열지구내의 재건축의 경우에는 조합설립 인가 후에는 제3자에게 양도할 수 없습니다. 만일 양도 금지시점 이전에 주택을 구입하여 조합원이 된 경우라면 조합원 및 그 세대에 속한자는 선정일로부터 5년간 재당첨 제한이 되며, 1가구 1주택자라고 하더라도 10년이상 보유하고 5년이상 거주하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능 합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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한 동네의 노후도가 좋아지면 그 지역에서 재개발은 완전히 어려워지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 등지에서 기존 노후 주택이 빌라로 재건축되거나 신규 빌라가 들어서는 경우가 많이 발생하고 있는데, 공공재개발 후보지에 신축빌라의 지분 쪼개기 등이 나타나는 경우가 많아서 이로 인해 주거환경이 급격히 변화하고 주차난이나 혼잡함 발생등 뿐아니라 노후도 조건 미달로 사업지연 가능성이 커지는 문제가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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현재 노량진의 상권에 타격이 생겼다는데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노량진은 공무원 수험생이 많이 찾는 장소로서 많은 인원이 몰리면서 상권이 활성화 되었었는데, 최근 공무원에 대한 인기가 떨어지면서 학생들이 많이 줄어들었고 상가 매출이 대폭 감소하면서 상권이 위축된 상태입니다. 노량진 일대에 재개발이 진행되면서 입시학원들은 대치동으로 대거 이동한 상황인데, 뉴타운 개발이 완료되고 학원이 다시 활성화 된다면 인근 상권도 활성화 될 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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땅이든 아파트든 명의가 최우선인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부의 경우 실제 남편돈으로 주택을 구입하였지만 아내 명의로 하는 경우가 있습니다. 그런데 부동산은 등기 명의자에게 소유권이 있으므로 이런 경우 아내가 소유자가됩니다. 하지만 이는 부부공동재산이므로 만일 아내가 자신의 소유권을 주장하여 매도를 하려한다면 남편은 부당이득반환 청구(남편의 자산으로 취득한 경우)나 명의신탁 해지청구(명의만 아내 명의로 된 경우) 또는 재산분할 청구(부부 공동 재산인 경우) 등의 방법으로 자신의 지분을 확보할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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