답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합의 조합원으로 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)의 취득시기는 사업계획 승인일입니다. 분양권을 취득하게 되면 1주택으로 보게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간은 24개월 이상에 24회 이상이면 모든 지역에 지원가능하고, 청약통장을 오래유지하는 것이 중요하고 같은 기간인 경우 금액이 많아야 당첨확률을 높일 수 있으니 25만원씩 불입하여 횟수를 채우는 것이 필요할 수 있습니다. 공공주택 커트라인은 20년 이상이라고 알려져 있습니다. 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 소득기준과 자산기준 조건 도 만족하는 것이 필요합니다. 민영주택은 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요한데 이미 납입금이 400만원이상이므로 서울시 85m2이하인 경우 지원가능한데, 더큰 평수에 지원하더라도 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 되므로 민영주택을 위해서는 계속 불입하지 않아도 되지만, 가점제를 위해서는 가입기간이 길어야 유리하므로 이후에는 최소한의 금액으로 계속 불입하여 청약저축 가입기간이 15년이 되면 만점인 17점을 획득할 수 있습니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.결론적으로 어느 경우이든 당첨 가능성을 높이기 위해서는 계속 불입이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축은 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가-> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다. 재건축 대상은 30년이상된 아파트인데 예전에는 안전진단을 통과 해야 사업을 진행할수 있으며, 토지지분의 75%가 찬성해야되고 동별소유자 3분의2가 동의해야 합니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되고 있으며, 재건축은 지역에 따라 상황에 따라 사업완료까지 걸리는 시간이 차이가 많아서 몇년이라고 하기가 힘들지만 통상 10년정도 소요될 수 있습니다. 서울 강남3구의 경우에 진행중이거나 준공된 108개 단지 재건축 사업 소요 시간(안전진단~준공)을 따져보니 평균 15.07년이 나왔었다는 한국경제신문의 보도도 있었습니다. 최단 6년 최장 21년까지 소요된 사례가 있었다고 합니다. 빠른 진행을 위해 정부에서 계속적으로 단계축소 방안 등을 찾고 있으며 최근에는 기본계획부터 조합설립까지 진행하면서 사업시행인가단계까지 안전진단을 받으면 되는안이 통과 되어 향후에는 기간이 축소될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.현재 상황은 묵시적갱신이 아니라 기본인 2년 계약으로 전환된 상태이므로 2년을 채워야 하는데, 조기에 계약을 종료하려면 조기 종료를 원하는 쪽에서 손해를 감당하여야 합니다. 중도에 나가게 되면 부동산 수수료를 부담해야 된다는 원칙은 없습니다만, 계약이 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려해도 계약이 유효하기에 남은 계약기간 동안 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없기에 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하는 것입니다. 임대인과 협의가 되면 후속세입자가 들어와사 월세를 내게될때부터 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체가되어 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 아파트 등의 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기고는 합니다.반면에 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.또한 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하기 위한 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.깔세는 임차시에 정해진 기간만큼 미리 셋돈을 한번에 지급하는 것으로서 보통 보증금 없이 단기간 월세인 경우 사용하는 상가나 원룸에서 사용되는 용어 입니다. 예를 들어 3개월치 월세를 미리 내고 단기간 원룸을 사용하는 경우 등을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오션뷰나 리버뷰 아파트의 장점은 바로 아름다운 전망으로 힐링이 된다는 것입니다. 특히 집 앞쪽으로 건물이 없고 더 이상 지어질 수 있는 공간이 없다면, 멋진 전망을 찾는 수요는 지속되므로 집값이 상승할 수 있어서 매물로 내놓는 경우 차익을 기대할 수 있습니다. 단점은 자연재해에 노출될 가능성이 있다는 것입니다. 악천후나 지진의 영향이 일반적인 장소보다 심할 가능성이 있으므로 내진 설계나 긴급상황 대비책 등이 제대로 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 또한 바닷가의 경우 염분에 의한 부식 이나 여름철의 상대적으로 높은 습도 등도 문제점 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인프라는 인프라스트럭춰(Infrastructure)의 약자인제, 사화적인 생산기반을 의미 합니다. 교통, 통신, 상하수도, 관개, 배수시설 뿐만 아니라 교육, 문화, 보건, 의료, 복지, 도시계획관계 등 일반적인 경제활동의 기초조건을 구성하는 자본 시설을 통칭하여 말합니다. 이러한 조건이 고르게 잘 갖추어진 곳은 바로 강남입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 경우 통계청 자료에 의하면 미분양 숫자자체는 큰 변화없이 유지중이지만, 악성미분양으로 계산되는 공사완료 후 미분양은 2023년 1월 342건에서 2024년 1월 455건, 2024년 11월 603건으로 약간씩 늘어나고 있는 추세 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권 및 광역시를 제외한 기타 지방의 경우에는 방공제로 2500만원이 적용됩니다. 지방은 최우선변제금액이 적은 만큼 공제도 적게 적용됩니다.