답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권이 설정된 주택에 입주하게되면 법적으로 최우선변제를 적용받지 못하게 되어 있습니다. 다만 낙찰금액에서 선순위 권리인 근저당과 임차권들에 대한 금액을 공제하고 남은 금액이 있다면 우선변제권에 의해 배당을 받울 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 대법원판결에서 상가조합원들에게 아파트 재건축시 입주권을 주려면 아파트 조합원 100% 동의를 얻어야 한다는 판결이 있었습니다. 따라서 주택으로 변경되지 않으면 사실상 입주권을 받을 수 없는데, 부동산에서 변경 안해줄 수도 있다는 말을 했고 입주권에 대해 부동산에 문제삼지 않기로 특약까지 넣었으므로 입주권이 나오지 않을 경우 손해배상 청구가 쉽지 않을 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본은 일정 소득이 있으면 저금리로 장기 대출이 가능하지만 집을 잘 구매하지 않는데, 이렇게 된 이유는 시장이 장기 침체되고 인구가 감소하면서 주택가격이 하락하여 집값이 오를 것을 기대하지 않기 때문입니다. 집을 보유하고 있으면 감가상각이 되고 오래된 집인 경우 수선비가 발생하여 부담이되고 있고, 양극화가 심하여 수도권은 높은 주택가격으로 인해 구매가 어려워 외곽에서 생활하거나 도심에 월세로 사는 경우가 많은데, 특히 일본은 교통비와 자동차 유지비용이 높다보니 도심 가까이에 월세로 생활하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라서 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다. 표준지공시지가를 조사·평가할 때는 인근 유사토지의 거래가격·임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하게 되어 있습니다. 세부적인 내용은 법제처 국가법령정보센터에서 "부동산 가격공시에 관한 법률"을 참조하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권설정등기가 된 집에 들어가고 이후 경매로 넘어간 경우에는 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 규정한 대로 최우선변제를 받을 수 없습니다. 후순위 권리보다 앞선 경우에는 우선변제를 받을 수 있으므로 권리관계를 따졌을 때 앞선다면 변제를 받을 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약 갱신을 거절하려면 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통지해야 하며, 만일 임대인과 임차인 모두 아무런 통지없이 계약종료 2개월전이 경과하게 되면 이전과 같은 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인의 입장에서 보증금이나 월세를 증액하고자 한다면 계약종료 6개월전에서 2개월전에 연락하여 합의에 의한 계약 갱신으로 가져가는것이 유리합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 세입자는 한번만 계약갱신청구권을 사용할 수 있어서 최소 2년 + 2년 = 4년간 거주할 수 있는데, 전세사기 등으로부터 세입자를 보호하고 주거 안정을 확보하겠다는 취지로 진보당에서 무한하게 계약갱신청구권을 사용할 수 있도록 하자는 무한전세권을 쓸수 있도록 하자는 주택임대차보호법 일부 개정법률안을 국회에서 발의한 바 있으나, 재산권 침해와 계약 자유 원칙에 위배되는 등 임대차 시장 전반에 혼란을 가져올 수 있다는 의견에 서명을 취소하여 법안은 자동 철회 되도록 되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약은 기본 2년으로 2년미만의 기간은 임차인만 주장할 수 있습니다. 현재 1년 연장하고 계약종료 2개월전을 지났으므로 기본 2년 계약으로 전환된 상태이므로 동일한 조건으로 1년간 더 거주가 가능합니다. 임대인은 1년이 지난 시점에 보증금을 5% 한도에서 증액할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.별도로 합의하신 사항이 없다면, 계약금을 먼저 지불한 경우에는 계약서 작성일이 아니라 계약금 지불일이 계약체결일이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인의 사망시에는 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 물려받게 되므로, 상속인을 상대로 전세보증금의 반환을 요구할 수 있습니다. 따라서 먼저 상속인을 찾는 것이 필요하며, 상속인에게 전세보증금의 반환을 요구하면 됩니다. 상속인에게 집이 넘어갔더라도 기존 계약은 유효하므로 계약기간 동안은 거주할 수 있고 상속인에게 갱신 요구도 할 수있습니다. 하지만 대체로 집주인이 사망하면 상속까지 시간이 소요될 수 있고 상속인이 상속을 포기하는 경우도 발생하는 등 복잡한 절차로 갈 수도 있습니다.