신축아파트 보금자리론 대출 월세 임대 가능한가요?
6월 말이면 신축 아파트가 완공 됩니다.
보금자리론 대출 받고 월세 세팅하려고 하는데요
부동산에 갔더니 등기 나오기 전까지는 월세 못 준다는 말씀을 하셔서요!
그런데 바로 옆 동네도 신축 아파트가 올해 2월 완공이였는데 전월세가 올초에 비해 절반이 빠졌거든요. 그분들이 모두 대출 없이 전월세를 뺀건 아닐거 같고...
하여튼 제경우 불가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기본적으로 보금자리론은 디딤돌대출과 달리 실거주 의무가 없으므로 대출 실행 후 월세를 줄 수 있습니다. 하지만 은행에서 1순위 등기를 하기전에 세입자가 전입신고를 하면 대출이 불가능하게 되므로 소유권이전 등기를 하고 은행에서 근저당 설정 등기를 완료한 후에 전입신고를 해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
불가능하지는 않습니다. 우선 보금자리론대출을 받더라도 월세를 주는데에는 문제가 없으며, 등기가 아직 나오지 않은 신축의 경우도 보통은 중개사를 통해 임대차 계약을 진행하는데에는 문제가 없습니다. 그렇기에 우선은 다른 부동산 몇군데를 통해 알아보시고, 중개가능한 부동산이 있다면 해당 부동산을 통해 진행하시면 됩니다.
6월 말이면 신축 아파트가 완공 됩니다.
보금자리론 대출 받고 월세 세팅하려고 하는데요
부동산에 갔더니 등기 나오기 전까지는 월세 못 준다는 말씀을 하셔서요!
그런데 바로 옆 동네도 신축 아파트가 올해 2월 완공이였는데 전월세가 올초에 비해 절반이 빠졌거든요. 그분들이 모두 대출 없이 전월세를 뺀건 아닐거 같고...
하여튼 제경우 불가능한가요?
==> 일반적인 아파트인 경우에 등기 나오기 전이라도 월세로 임대차계약을 체결하는데 문제가 없습니다. 그러나 질문자님께서 보금자리론으로 대출을 받았다면 실입주 조건으로 대출이 실행되는 만큼 이 부분부터 은행에 확인이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보금자리론은 무주택자 실거주 요건이 있습니다
하지만 2023년 이후로는 조건부 임대 허용 조항이 일부 완화되었습니다
대표적으로 전입기한 내 실거주가 어려운 경우 일정 기간 임대를 허용했는데 혼인, 직장 이전, 질병 등의 사유가 있으면 예외로 인정을 했습니다
다만, 원칙적으로는 본인이 실거주해야 하며, 상시 임대용으로는 불가합니다
대출 실행 후 바로 월세를 주면, 실거주 요건 위반으로 보금자리론 회수(대출금 전액 상환) 또는 불이익이 발생할 수 있습니다
부동산에서 말한 등기 전에는 임대를 못 준다는 말은 법적 소유권이 아직 본인에게 없기 때문입니다
등기 전에는 임대차 계약 자체가 법적으로 불안정하고 전입신고, 확정일자 등도 어렵기 때문에 세입자 입장에서도 꺼리는 상황입니다
결론적으로, 등기 완료 후에야 전세계약이 안정적으로 가능합니다.
질문하신 옆 동네 사례처럼 중도금대출만 받은 상태에서, 잔금 및 등기 전 임대를 시도하는 경우가 많습니다
일부는 실제로 불법 임대이거나, 보금자리론이 아닌 일반 대출 상품을 이용해 임대를 허용받은 사례도 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차 계약의 법적 주체는 등기상 소유자여야 합니다.
아직 등기 전이라면 전설사 명의로 되어 있기 때문에 아직 그 집의 법적 소유자가 아닙니다.
따라서 임대인의 자격이 없고 전세 보증금 보호 등도 받기 어렵습니다.
등기를 하시고 나서 보금자리론 대출을 받으실 수 있고 그 다음으로 세입자를 구하실 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
2023년 12월부터 보금자리론 실거주의무가 폐지됐습니다. 그러니까 지금 2025년 기준으로는 보금자리론 대출을 받더라도 실거주 의무는 없어요.
2025년 보금자리론 현황실거주 의무 없음
그런데 왜 등기 전엔 월세 못 놓냐?
→ 대출 받고 전세·월세 놓는 게 법적으로 가능
→ 다만, 대출 약정서에 임대 가능 여부 조항 확인 필요
(가끔 ‘대출일로부터 바로 임대 가능’으로 명시 안 돼 있으면 제한 걸릴 수 있음)등기(소유권 이전 등기)가 되어야만 법적 소유자가 임대차 계약서를 쓸 수 있어요.
등기 전에 월세를 주면 임차인 입장에서도 대항력, 확정일자, 보증금 보호를 받을 수 없어 위험
그래서 부동산에서 “등기 전에는 월세 못 놓는다”고 말하는 거예요.
이건 대출 문제가 아니라 법적 소유권 문제 입니다. 참고하세요!!