안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
계획하신 시나리오는 실무에서 종종 활용되는 매우 현실적인 방법이며, 월세로 먼저 거주하며 전입신고를 해두셔도 디딤돌(신생아 특례) 대출 실행에는 전혀 문제가 없습니다.
은행 실무에서는 이를 ‘임차인 거주 주택 매수(기전입자 매수)’라고 부릅니다. 대출 심사 시 본인이 먼저 전입되어 있는 것은 불이익이 되지 않으며, 오히려 디딤돌 대출의 조건 중 하나인 '대출 실행 후 1개월 내 전입 의무'를 자동으로 충족하게 되어 수월한 면도 있습니다.
다만 타이밍적으로 중요하게 생각하셔야 될 부분이 하나 있습니다. 신규 주택을 매수하는 조건으로 디딤돌 대출을 받으려면, 대출 신청일(접수일) 기준으로 반드시 '무주택 세대주'여야 합니다.
월세로 이사 가실 때는 기존 집이 아직 안 팔렸어도(1주택자 상태여도) 상관없습니다. 하지만 대출을 신청하러 은행에 가거나 앱으로 접수하는 그날에는 기존 집의 등기가 매수자에게 완전히 넘어가 있어야 합니다. 디딤돌 대출 심사가 보통 30~40일 정도 걸리므로, 기존 집 매도 잔금일을 최대한 앞당겨 놓으시는 것이 유리합니다.
또한 기존의 월세 보증금으로 기납부한 액수를 어떻게 처리할 것인가를 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 은행은 대출금을 차주(질문자님)에게 주지 않고, 매도인(새 집의 집주인)의 계좌로 직접 쏩니다. 이 과정에서 보증금 처리가 꼬이지 않도록 서류를 명확히 해야 합니다.
매매계약과 월세(임대차)계약을 각각 작성하시되, 매매계약서 특약사항에 상황을 명시해야 은행 심사가 매끄럽습니다.
예를 들어, 총 매매가 7억 원 중 대출 4억 원을 받을 예정이라면, 은행은 "기존 보증금 3억 원은 어떻게 할 것인지" 묻게 됩니다. 이때 매매계약서에 "매수인이 현재 임차인으로 거주 중인 주택을 매수하는 건이며, 잔금 시 기존 임대차 보증금 3억 원을 매매 대금으로 상계 처리한다"라고 명시해 두면 은행에서 깔끔하게 인정해 줍니다.
결론적으로, 기존 집 매도 잔금일 > (무주택 상태) > 대출 신청 > 한 달 뒤 대출 승인 및 새 집 잔금(소유권 이전)이라는 타임라인만 정확하게 맞추신다면 아주 좋은 전략입니다.
참고하셔서 성공적인 이사 되시기 바랍니다. 감사합니다