경제
대출 규제에 따른 주택담보대출 방법 및 전세 보증금 변경
안녕하세요 매수하려고 하는 집이 있는데 대출규제로 인해 대출이 안나와 현금이 조금 부족하네요
1. 생애최초일 경우 소득 상관 없이 LTV 70%인건가요
2. 그렇다면, 전세대금을 제한 나머지 액수를 대출 받고, 추 후 임차인 퇴거시 전세퇴거자금대출 1억이 가능한걸까요?
3. 혹시 매매하면서 기존 임차인에게 미리 보증금 일부를 반환하면서 보증금액을 줄일 수 있나요? 현금은 꽤 많은데 LTV랑 전세대금을 맞추려다보니 어렵네요
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
일반 시중은행의 생애최초 대출은 소득제한 없이 LTV 70~80%까지 가능하지만 실제 한도는 본인의 소득에 따른 DSR 40% 규제 내에서 결정되므로 고소득자가 아니라면 대출액이 예상보다 적을 수 있습니다. 임차인이 있는 주택을 매수할 때 받는 대출은 임차보증금을 제외한 금액만 가능하며 추후 전세퇴거자금대출 1억원을 추가로 받으려면 기존대출+1억의 합계가 해당 시점의 LTV 및 DSR 한도 내에 들어와야만 승인이 가능합니다. 매수 과정에서 임차인과 합의하여 현금으로 보증금 일부를 선반환하고 재계약하는 방식은 가능하며 이를 통해 보증금 규모를 줄어두면 추후 주담대 한도를 산정할 때 공제액이 줄어들어 훠린 유리한 조건으로 대출을 실행할 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 소득관계없이 LTV70%은 아닙니다. 보통 LTV70%대출한도를 말하는 것으로 소득과 대출에 따른 DSR한도까지 산정하여 이중 가장낮은 한도를 실한도로 하기 떄문에 주택가격이 낮아 대출한도가 낮은 경우가 아닌이상 LTV70%까지 대출한도가 나오기는 쉽지 않습니다.
2. 가능한 하지만 현실적으로 제한이 매우 많습니다. 질문처럼 하시면 후순위 대출을 하셔야 하는데 1금융권에서 후순위 대출을 해주는 경우는 거의 없습니다. 2금융권 이하를 이용하시면 상품에 따라 가능할수 있는데, 이자가 높아 부담이 될수 있고 대출가능상품도 제한적일수 있습니다. 그리고 전세퇴거자금대출도 임차권과 후순위 근저당이 있는 경우라면 실제 승인될 가능성이 낮습니다. 만약 후순위 근저당이 없는 상태에서 전세퇴거자금대출신청이라면 규제지역은 최대 1억 비규제지역에서는 LTV 한도에 따라 대출이 가능할수 있습니다.
3. 현금이 많으시면 전세보증금과 매매가격간 차익을 대출없이 현금으로 하시면 됩니다. 이럴 경우 대출을 받을 필요가 없고 전세낀 매매로써 갭투자형태로 가능하기 때문입니다 .물론 규제지역에서는 일정기간내 실거주가 필요한 만큼 토허제승인시 실거주에 대한 계획등을 잘 세우셔야 승인이 가능합니다,
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1. 대출의 경우 소득 및 신용도에 따라 생애최초 LTV등 한도가 달라 질 수 있습니다.
2. 통상 임차권이 있는 경우 후순위도 주택담보대출이 불가하면 후순위 주택담보대출의 경우 간혹 2금융권에서 취급을 하나 이자가 매우 높다는 것이 단점일 수 있습니다.
3. 우선 임차인과 협의를 해서 계약서 새로 작성을 하고 보증금 변동은 가능하겠지만 보증금이 있을 경우 후순위 대출에는 어려움이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요 매수하려고 하는 집이 있는데 대출규제로 인해 대출이 안나와 현금이 조금 부족하네요
1. 생애최초일 경우 소득 상관 없이 LTV 70%인건가요
==> 네 최대 가능한 범위입니다.
2. 그렇다면, 전세대금을 제한 나머지 액수를 대출 받고, 추 후 임차인 퇴거시 전세퇴거자금대출 1억이 가능한걸까요?
==> 추가대출이 불가하고 은행별 지침에 따라 상이한 만큼 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
3. 혹시 매매하면서 기존 임차인에게 미리 보증금 일부를 반환하면서 보증금액을 줄일 수 있나요? 현금은 꽤 많은데 LTV랑 전세대금을 맞추려다보니 어렵네요
==> 주담대 대출을 실행하는 경우 나누어서 실행이 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,무조건 소득과 무관하게 70%는 아닙니다
현재 생애최초 주택구입자의 경우:
LTV 최대 70% (일부 정책·시기·지역에 따라 80%까지 완화된 사례도 있었음)
단, DSR 규제는 그대로 적용됩니다
은행별 심사 기준 및 지역(투기과열지구 등)에 따라 달라질 수 있습니다
LTV는 70%까지 가능할 수 있지만, DSR(총부채원리금상환비율)에 걸리면 실제 대출은 그보다 적게 나올 수 있습니다
,이미 LTV 70%까지 꽉 채워서 매수하면 나중에 1억 추가 대출이 안 나올 가능성이 높습니다
또한, DSR이 이미 꽉 차 있으면 1억이 안 나옵니다
,은행에서는 보통 매매 당시 전세금 기준으로 안전마진을 계산합니다
중간에 보증금을 줄이면 심사가 더 까다로워질 수 있습니다
안녕하세요 공인중개사입니다.
생애최초라도 LTV 70%는 소득·지역·주택가격 요건을 충족해야 적용됩니다. 세낀 매수 후 임차인 퇴거 시 전세퇴거자금대출은 통상 기존 담보 여력 범위 내에서 가능하며, 매매 시 임차인과 합의해 보증금을 조정하는 것은 계약 당사자 동의가 전제됩니다. LTV 한도 내 총 담보가치가 핵심 기준입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문1: 생애최초 구매자는 소득 제한 없이 LTV 80% (수도권 등 일부 지역 70%)까지 가능합니다. LTV와 별개로 본인 소득 대비 원리금 상환 능력을 따지는 DSR 40% 규제가 적용되므로 실제 대출 한도는 연봉에 따라서 달라질 수 있습니다.
질문2: 임차인 퇴거 시 보증금 반환 목적의 대출은 가능합니다. 현재 1주택자 기준 1억원 한도 제한 규제가 있으나 실거주 전입 요건이나 소득 중빙에 따라서 예외가 적용될 수 있으니 실행 시점에 은행 확인이 필수입니다.
질문3: 매매과정에서 기존 임차인과 합의하여 보증금 일부를 미리 돌려주고 보증금 액수를 줄이는 것은 가능합니다. 현금 여력이 있다면 보증금을 미리 줄여놓는 것이 향후 퇴거 자금 마련 부담을 낮추고 대출 심사 시 부채 규모를 줄여 유리하게 작용합니다. 결론적으로 생애최초 혜택을 받더라도 DSR 범위를 먼저 확인해야 하고 현금을 활용해서 임차인 보증금을 선제적으로 감액하는 전략은 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 생애최초 LTV70%는 맞지만 소득이 상관없는 건 아닙니다. DSR 규제 적용으로 소득이 핵심입니다.
2. 전세대금 제한 대출 + 후속 전세퇴거자금 대출은 1억은 가능하나 LTV 계산 시 전세대금 차감 적용됩니다.
3. 기존 임차인과 보증금 일부 반환 협의는 가능하나 법적 리스크가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
생애최초는 소득 상관 없이 규제지역 최대 70% 적용이 되지만 DSR 제한으로 한도가 줄어들 수 있습니다 그리고 전세퇴거자금대출 1억은 가능하지만 DSR 초과 시 불가하실 수 있으며 마지막으로 임차인 동의를 받으면 보증금 일부 반환 가능합니다