신축 분양 아파트 전월세 궁금한게 있어요.
안녕하세요.
제가 신축 아파트를 분양받았는데요.
입주를 하지 않고 전월세를 놓으려고 합니다.
잔금대출을 받으려고 하는데요, 잔금대출을 받으면 전세로 내놓을 수 없다는 이야기를 들었는데 왜 그런지 자세히 설명해주실 수 있을까요?
만약 잔금대출을 받고 전세를 놓을 수 있다면, 어떤 방법이 있을까요?
월세로 내놓을 때도 잔금대출 금액에 따라 보증금도 잘 정해야한다고 하던데요, 자세한 설명을 해주실 수 있을까요?
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 은행에서 실거주를 하지 않을 경우 대출은 안해주는 은행도 있고, 해주는 은행이 있습니다.
그리고 대출이 실행이 되었다면 세입자 입장에서 대출 있는 집에 전세를 들어가지 않을 려고 합니다.
만일에 대출 있는 집에 전세를 들어간다면 전세대금으로 대출 상환 조건으로 전세계약을 합니다.
그래서 대출이 있는 집은 월세로 돌립니다. 입주시 월세 물량이 많으면 시세를 떨어 집니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
잔금대출을 받은 후 전세로 내놓는 것이 어려운 이유는 대출 규정 때문입니다. 잔금대출은 주택을 구입할 때 필요한 자금을 대출받는 것으로, 이 대출의 담보는 해당 주택입니다. 전세로 내놓을 경우, 전세 보증금이 대출금보다 우선순위가 될 수 있어 은행 입장에서 담보 가치가 떨어질 수 있습니다. 잔금대출을 받은 후에도 전세로 내놓을 수 있는 방법은 있습니다. 은행과 협의하여 전세 보증금이 대출금보다 우선순위가 되지 않도록 하는 것입니다. 이를 위해서는 잔금대출을 받을 때, 전세로 내놓을 계획이 있음을 은행에 미리 알리고 협의합니다.
전세 보증금이 대출금보다 낮게 설정되도록 합니다. 예를 들어, 대출금이 3억 원이라면 전세 보증금을 2억 원 이하로 설정합니다.
전세권을 설정하여 전세 보증금의 우선순위를 확보합니다.
월세로 내놓을 때는 보증금과 월세의 비율을 잘 조정해야 합니다. 보증금이 너무 높으면 대출금과의 합계가 주택 가격의 일정 비율을 초과할 수 있어 문제가 될 수 있습니다. 일반적으로 보증금과 월세의 비율은 보증금은 대출금과 보증금의 합계가 주택 가격의 70%를 넘지 않도록 설정합니다. 월세는 보증금이 낮을수록 월세를 높게 설정하여 수익을 보전합니다.
예를 들어, 주택 가격이 5억 원이고 대출금이 3억 원이라면, 보증금을 1억 원으로 설정하고 월세를 적절히 조정합니다.
보통 대출은 집값이 70%까지 가능합니다.
70%는 남의돈(은행돈)이라는것이죠.
은행이 70% 정도라고 해둔것은 그이상을 대출하면 집값이 빠지고 대출 상환을 못해도 집을 팔아서 대출 회수를 할 수 있는 정도라고 보는것입니다.
그럼 세입자를 받으면?
세입자의 돈도 남의돈이죠.
집주인이 대출을 못갚고 경매로 집이 넘어가면 누가 먼저 돈을 가져가나요?
선순위 권리를 가진 사람이고 대출을 먼저 받는다면 은행이 먼저 가져가겠지요.
고로 남의돈(대출+세입자의 보증금)이 70%정도는 넘지 않아야 하고 그럼이도 세입자는 본인이 대출보다 후순위라면 일단 거르고 보는것입니다.
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안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
전세입자가 대출이 있으면 안들어가려고 합니다
,전세를 놓고 한도가 된다면 후순위로 받을수 있거나 선순위로 대출이 있는데 금액이 적다면 임차인을 설득하는 방법이 있습니다
,대출이 많으면 월세로 많이들 놓긴 합니다
서울은 보증금이 1억6천5백이하일때 최우선변제금이 5천5백만원까지 순위에 관계없이 우선 받을수있습니다
보증금이 5천5백정도 되고 나머지를 월세를 받는다면 임차인께 설명하고 그런식으로 월세를 놓으면 됩니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
잔금대출을 받으려고 하는데요, 잔금대출을 받으면 전세로 내놓을 수 없다는 이야기를 들었는데 왜 그런지 자세히 설명해주실 수 있을까요?==> 전세 대출을 받은 경우에도 근저당을 말소하는 조건으로 전세계약도 가능합니다.
만약 잔금대출을 받고 전세를 놓을 수 있다면, 어떤 방법이 있을까요? ==> 동시 유지는 불가하고 전세계약을 하는 경우 기존 전세대출을 상환해야 합니다.
월세로 내놓을 때도 잔금대출 금액에 따라 보증금도 잘 정해야한다고 하던데요, 자세한 설명을 해주실 수 있을까요?
==> 월세 시 보증금 규모는 가급적 최우선 변제금액에 해당되는 범위를 고려하여 판단해야 합니다.