답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대료는 임대인과 임차인과의 협의에 의해 결정됩니다. 하지만 대부분 임대인의 일방 통보에 의해 결정이 나는 경우가 많은데 이것을 방지하기위해 계약갱신요구권이 있으며 1회에 한해 사용가능합니다. 계약갱신요구권은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용가능하고 2년간 갱신되며 임대인은 5%한도에서 보증금과 월세에 대해 인상을 요구할 수 있습니다. 500만원에 월세 20만원인 경우에는 월세 21만1042원이 상한치가 됩니다. (렌트홈 임대료인상률 계산기로 계산 가능합니다.) 보증금은 인상 후 1년 이내에는 인상할 수 없으며 임대인은 계약 갱신 거절이나 조건 변경을 하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대조건이 변경된 경우에는 계약서를 작성할 필요가 있습니다. 보증금이 변경되지 않은 경우에는 반드시 부동산사무실에 가실 필요는 없으며 기존 계약서에 계약 일자와 월세 인상에 대한 내용 특약 기재 등으로 내용을 수정하고 임대인과 임차인 사인이나 도장으로 작성하시거나 새로 계약서 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이복현 금융감독원장이 내년 초부터는 가계대출 실수요자에게 자금 공급을 더욱 원활하게 하겠다고 밝혔으며, 특히 지방 부동산과 관련하여 대출 규제 완화를 언급했습니다. 수도권과 지방에 스트레스 DSR 적용에 차이를 두는 것을 검토중이라고 하였으며 비수도권 부동산에 대해 은행에 여유있게 목표치를 둘 수 있도록 하는 것도 언급하였습니다. 이와 관련하여 다수의 은행들이 가계대출 규제 일부를 없애거나 완화할 예정이며, 신용대출 상품 판매를 재개하고 생활안정자금 주택담보대출, 전세자금대출 등을 푸는 방안을 검토중이거나 한도를 상향하고 미등기된 신규 분양 물건과 1주택 보유자에 대한 전세자금대출도 재개되는 등 완화가 진행 중입니다. 하지만 다수의 은행이 유지하고 있는 다주택자 주택담보대출 규제는 당분간 유지될 확률이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계속되는 전세사기로 인해 HUG 전세 보증보험의 지출이 늘어나자 HUG전세보증보험 보증한도를 126%에서 112%로 낮추는 것을 검토하고 있다고 합니다. 하지만 이러한 정책이 실행되기 까지는 시간이 소요되므로 실행되더라도 6개월이나 1년 정도 후에 실행될 수 있으므로 당장 문제가 되지는 않을 것입니다. 하지만 2년 후 전세 계약 갱신시에는 문제가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 의사의 합치가 되면 계약이 성립합니다. 따라서 세입자에게 계약 연장을 요청했고 세입자도 동의 했다면 계약이 성립한 것입니다. 하지만 중요한 것은 상호간의 합의이고 계약서 작성없이 구두로만 이야기 된 것이라면 아직 계약종료 2개월이 되지 않았으니 세입자의 동의를 이끌어 낼 수 있다면 번복이 가능할 수 있습니다. 매도를 하는 경우 신규 임대인이 계약종료 2개월전에 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신요구권에 대해 직접거주를 사유로 거절 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금은 반드시 집주인에게 주어야 합니다. 세입자가 변경되는 경우 새로운 세입자는 기존 세입자가 아닌 집주인에게 전세금을 전달하여 집주인이 기존세입자에게 전달해야 합니다. 이렇게 하여야 불필요한 오해나 불상사가 벌이지지 않게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출을 받으려면 매수 주택에 전입신고가 되어야 하므로 세입자가 있는 주택을 대상으로는 대출을 받을 수 없습니다. 잔금일 전까지 세입자 퇴거 조건인 경우에는 대출이 가능하지만 대출 신청 후 세입자가 나가지 않는 경우에는 대출이 되지 않으니 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 주택조건은 주거전용면적 85m2이하 이며 (수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역 100m2이하) 대출 접수일 현재 담보 주택 평가액이 9억원 이하인 주택입니다. 대출신청일 기준으로 2년내에 출산한 무주택 가구에게 적용되며 부부 합산 연소득 2억원 이하, 순자산 보유액 4억 6900만원 등으로 조건을 갖춰야 합니다. 대출한도는 최대 5억원에 만기는 최대 30년 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부가가치세법 제12조에 따라 토지를 매매하는 경우에는 부가가치세가 면세로서 발생하지 않습니다. 그러나 토지를 임대하는 경우에는 상황에 따라서 부가세가 과세되는 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다. 일반적으로 주차장 임대, 임야 임대, 농지 임대 등 주택용 부속토지가 아닌 경우에는 부가세가 과세됩니다. 하지만 주택의 부속토지로서 건축면적의 5배를 초과 (도시지역외 10배) 하지않는 토지의 임대시에는 부가세가 면제될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 경우 전세 갱신 거절은 계약종료 2개월전까지 통지하면 되므로 아직 늦지 않았으며, 만일 신속히 통지하지 않아서 계약종료 2개월전에 경과하게되고 임대인도 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 아무런 연락이 없었다면 2년간으로 묵시적 갱신이 이루어 집니다. 묵시적 갱신이 확정되고 나면 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.