답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.설정비용이 좀 소요되긴하지만 전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다. 확정일자는 계약서에 주민센터에서 확정일자 도장을 받는 것으로서 전입신고+거주로 대항력을 확보하면 경매시 후순위 권리에 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 전세권이 없을 때 필히 받아 두어야 합니다.살던집이 경매에 넘어가고 전세사기피해자로 인정받은 경우에는 최고낙찰액과 같은 가격으로 우선매수권(특별법에 의한 한시 운용)이 주어집니다. 후순위 임차인인 경우에는 피해자가 직접 낙찰받지 않는다면 공공에 우선매수권을 양도할 수 있으며 공공이 낙찰 후 임차인에게 공공임대로 공급하여 장기거주할 수 있도록 할 수 있습니다. 선순위 임차인은 소송 후 경매로 셀프 낙찰받으며 금융지원 (저리대출), 세제혜택(취등록세 면제 등)을 이용하며 사건을 해결해야 합니다. 임차인 우선 매수권은 한채의 주택을 소유한 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 경우는 해당되지 않는 등 제약이 있음에도 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천의 천원주택은 출산가정을 지원하기 위한 정책으로서 인천에서 태어난 아이에게18세까지 1억원을 지원하겠다고한 인천시가 내년부터 신혼부부에게 하루당 임대료 천원인 임대주택을 제공하기로 한 것입니다. 매입임대는 인천시가 보유한 공공임대주택을, 전세임대는 인천시가 집주인과 전세계약을 한 뒤 빌려주는 방식으로 신혼부부에게 최초 2년 최대 6년간(2년 x 3회) 지원하며 연간 1000가구를 공급할 예정으로 올해 안에 세부적인 지침이 수립될 것으로 예상됩니다.   이외에도 출산 가정 대출 이자 지원 정책으로 신생아 특례 디딤돌 대출 금리에 추가 이자를 지원 (0.8~1.0%)하는 정책도 발표 하였습니다. 아직 시행전이므로 성공여부는 지켜봐야 겠지만 출산 장려책은 국가적 차원에서 매우 중요하므로 의미가 있을 수 있으며 보안책이나 유사정책이 나올 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본은 과거 경기가 좋은 시절에 부동산 폭등과 폭락을 경험한 바 있습니다. 경기하락과 부동산 폭락을 경험한 이후 계속적인 경기침체로 낮은 금리를 유지해오다가 최근에 들어서 약간 경기가 살아나며 금리도 상승한 상태입니다. 현재 일본은 과거와 달리 기업들의 경쟁력이 많이 약해지고 본격적으로 살아날 가능성도 낮은데다가 고령화가 심하고 젊은이들의 벌이가 시원치않은 상태라서 주택구입 여력도 적어서 수도권을 제외하고는 집값이 낮은 상태입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조합원이라는 말은 재개발, 재건축사업과 지역주택조합의 경우 조합을 설치하여 진행하면서 나오는 용어 입니다.노후불량 건축물을 개선하기위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호 (재건축사업이 가장 양호)한 곳을 개선하는 것 입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다.유사한 사업으로 지역주택조합이 있는데, 주택법 시행령에 조합설립 등에 대한 내용이 규정되어 있습니다.재개발과 가장큰 차이점은 재개발이 기본적으로 토지, 건물등을 소유한 사람들로 사업을 시작하는데 반해, 지역주택조합은 동일한 지역에 사는 사람들이 조합을 설립하고 토지를 구입 및 권원을 확보하여 공사를 추진하는 것입니다. 토지소유주의 95% 이상의 동의를 받아야 사업계획 승인을 받을 수 있는데 현실적으로 쉽지 않기에 오랜 시간이 걸리고 성공률이 높지 않습니다.대체로 조합원이 되면 상대적으로 저렴한 금액으로 신규 주택을 취득할 수 있으나, 오랜 기간을 기다려야 하고 진행이 잘 안되는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소방시설설치 및 관리에 관한 법률 시행령은 2005년 5월 이후 지어진 11층 이상의 숙박시설에 대해 전층에 스프링클러를 설치하도록 규정하였고, 2017년 개정된 시행령에 6층이상의 숙박시설에 대해 전층에 스프링클러를 설치하도록 확대 적용되었습니다. 하지만 개정전에 지어진 숙박시설에 대해서는 소급적용이 되지 않았습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR 2단계 규제가 시행되면 수도권 은행 주담대 가산금리가 1.2% 포인트, 그외 지역은 0.75%포인트 상향되고 전세대출 규제도 강화되고 있어서 집값 상승에 영향을 미칠수 있지만 강남같은 현금이 많은 지역에는 효과를 거두기 어렵고 대출 의존도가 높은 노도강 같은 지역은 일부 둔화를 미칠 가능성이 큽니다. 애초에 정부에서 특례대출을 풀고 DSR 2단계 시점을 연기한 것 자체가 집값 유지에 대한 의지가 없는 것으로 비춰진 것 같으며 향후 금리 인하가 기대되는 만큼 한번 불붙은 열기는 쉽게 꺽기가 힘들 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역인 경우에는 매매계약 전 양 당사자가 관할 지자체장으로부터 선 허가를 득해야 합니다. 토지를 지분으로 매입한 경우에는 사려는 사람이 적어서 매매가 쉽지 않으며, 산지의 경우 개발을 위해서는 도로와 하수도 그리고 경사도 등 여러가지 조건이 맞아야 하므로 역시 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약에 있어서 형제, 자매 동거인 등은 주민등록등본상에 등재되어 있어도 청약신청자의 세대에 포함되지 않습니다. 따라서 다른 조건들이 부합한다면 특별공급 신청을 하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산종합증명서는 별도의 서류가 아니라 등기부등본,토지대장,건축물대장,토지이용계획확인서 등 여러가지 부동산 관련서류를 일괄적으로 열람 또는 발급할 수 있게 만들어 놓은 서비스입니다. 서류는 주민센터나 인터넷으로 발급과 열람이 가능한데, 중요한 부분을 요약한 형태로 나올 수 있기 때문에 중요한 계약과 관련한 사항이 경우에는 번거로와도 개별 장부를 별도로 발급 받으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 나누어 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세이므로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로, 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가니 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 합계 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다.  그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.