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건폐율과 용적률은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100)용적율은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율입니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것입니다. (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 건축물바닥면적에서 지하층 바닥면적, 지상층에서 주차장, 주민공동시설의 면적 등은 제외 합니다.건폐율과 용적율은 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제 77조, 제 78조 및 동법 시행령 제84조, 제 85조에 근거하여 해당 지방자치단체의 조례를 통해 규정됩니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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빌라 전세나 월세 계약후 층간 소음으로 인해 계약 혜지가 가능 한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약해지를 할 수 있는 경우는 아래와 같은 경우들 입니다.1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우2. 계약기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우3. 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우4. 임차인이 임차 목적달성을 할 수 없는 경우5. 임차인의 과실없이 임차주택 일부가 멸실된 경우층간소음 문제는 이중 4항에 해당된다고 하겠지요. 특약이 없으므로 집주인과 합의가 필요 합니다. 보통의 경우 계약해지 조건으로 임차인이 새로운 임차인을 구하고 중개수수료를 부담합니다.임대인이 거절하는 경우에는 임차인이 정상생활이 불가능할 정도로 층간 소음이 심하다는 것을 증명해야 합니다. 공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙(환경부령 제559호, 국토교통부령 제97호) 제 3조에 층간 소음의 기준의 경우 직접 충격의 경우 1분간 등가 소음도 기준 주간 39dB초과, 야간 34dB 초과, 최고 소음도 기준 주간 57dB, 야간 52dB 초과 임을 증명해야 하는데 쉽지 않으며 소송으로 갔을 때 비용과 시간 낭비가 심하므로 집주인과 합의하고 이사가는 것이 합리적 입니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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오피스텔도 DSR규제를 받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용으로 활용되어도 LTV나 DSR 등 금융규제가 적용되지 않습니다. 이는 오피스텔이 건축법에서는 일반업무시설로, 주택법에서는 준주택으로 분류되어 실제로는 주택으로 사용되는데도 법적으로는 일반 주택이 아닌 것으로 취급되고 있기 때문입니다. 세금에서도 차이점을 보여서 취득세에서 4% 단일 세율이 적용되므로 중과 적용되지 않은 유상거래시의 주택 취득세 1~3%에 보다 기본적으로는 높게 책정되어 있습니다.최근 주택경기의 부진 등으로 정부 정책이 변경되는 경우가 많이 발생하고 있으니 정부의 규제정책이나 세금부과 규정의 변경 추이 등을 유심히 지켜 보실 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세 전입신고 및 전출 그리고 확정일자 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용과 관련하여 아래 내용 참조하시기 바랍니다.1. 전입신고를 바로 안하고 14일 이내에만 한다면 과태료 처분은 받지 않겠지만 부동산 임대차에서 중요한 대항력을 발생시킬 수 없어 보증금을 이미 납부한 경우 보호 받을 수 없음에 유의 하셔야 합니다. 대항력을 발생시키기 위해서는 전입신고와 주택의인도(거주)가 필요하고 추가적으로 계약서상 확정일자를 받으셔야 경매시 우선 변제를 받으실 수 있습니다.2. 확정일자를 먼저 받더라도 전입신고 및 주택의인도가 되지 않으면 효력이 발생하지 않으므로 마찬가지 입니다. 전입신고하면 익일 오전 0시부터 그 효력이 발생 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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아파트 월세 계약자 성이라도 알 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자부여현황서를 떼보면 전입신고, 확정일자, 명의자, 보증금액 등을 확인할 수 있는데 아무나 해주는 것은 아니고 임대인이나 임차인 혹은 계약서를 작성한 공인중개사, 변호사, 법무사만 신청 후 열람이 가능합니다. 인터넷대법원등기소 또는 주민센터에서 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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임차인이 전세 계약으로 거주중 임대인이 매도 거래 시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 아래 내용 참조하시기 바랍니다.1. 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 경우가 몇 가지 있는 데 그중 하나가 임대인이 직접 거주하는 것입니다. 임차주택의 매수자는 임대차를 승계하게 되므로 신규 임대인이 직접 거주하게 되는 경우도 마찬가지가 됩니다. 그러나 기존 계약기간은 유효하므로 기존 계약기간까지는 거주하실 수 있고 임대차 기간 만료 6개월전~2개월전에 신규 임대인이 별도의 통지를 하지 않는다면 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 하지만 매수인이 상기의 기간 중에 직접거주를 사유로 갱신 거절을 하면 방법이 없습니다.2. 매매 계약은 임대인의 권한이므로 임차인은 매매 거부를 할 수 없습니다.3. 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신 거절 기간내에 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유를 주장할 수 있다는 대법원 판례가 있기에 현실적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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월세 묵시적 계약 2년이 지났는데 확정 일자를 다시 받아야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 다음 내용 확인하시기 바랍니다.1. 기존 계약서에 기간 수정하여 사용하여도 됩니다. 다만, 특약란에 묵시적 갱신으로 전 계약이 연장되었다는 내용과 새로운 임대차 기간을 적고 임대인, 임차인의 서명 날인까지 되어 있다면 혹시 모를 분쟁을 대비할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 임대차 만기 6개월전 ~ 2개월전에 임대인이 별도의 요청이 없거나 만기 1개월전까지 임차인이 갱신 거절 등의 요구가 없는 경우 전과 동일한 조건으로 계약된 것으로 되는 것인데 이 경우 기간은 2년으로 본다고 규정되어 있으므로 임대인, 임차인 모두 별도 요청이 없는 경우 2년마다 갱신되는 셈이고 보증금, 월세 등 조건이 달라지는 것이 없으면 계약서를 새로 작성하거나 고치지 않아도 묵시적 갱신이 됩니다.2. 보증금, 월세 등 내용에 변경이 없으므로 확정일자를 다시 받으실 필요 없습니다. 보증금이나 월세가 증가되었다면 증가된 금액에 대한 권리 주장을 위해 새로 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 향후 있을 수 있는 제3자의 권리 주장으로부터 증가된 금액을 보호해야 하며 기존 금액은 기존 계약서와 확정일자로 보호할 수 있습니다. (기존 계약서 보관 필수) 그러나 금액이 감액된 경우는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다.3. 임대차 기간이 지났어도 현재 묵시적 갱신이 이루어져서 임대차가 유효하므로 확정일자도 유효 합니다.4. 상기 2항에서 설명해드린 바와 같이 이전의 확정일자는 유효하므로 이전의 계약서를 반드시 보관하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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반전세랑 월세랑 도대체 뭐가 틀린 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반전세와 월세는 형태가 거의 유사하지만, 반전세는 보통 보증금이 월세에 비해 크고 (보통 월세 20년치 보다 보증금이 크면 반전세로 간주합니다.)전세의 변형이므로 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 물론 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다.반면에 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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1주택자는 무주택자로 언제 변경되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자는 본인 및 세대전원이 무주택이여야 합니다. 1주택에서 보유 주택을 매각하면 등기사항증명서상 등기접수일, 매매후 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고서 상의 매매 대금 완납일부터 무주택자가 될 수 있으며 등기접수일과 건축물대장등본 처리일이 다른 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.무주택기간은 주택을 보유한 적인 있는 분이고 신청자 본인이 만 30세 이전에 결혼하지 않은 분이라면 만30세가 된 날과 본인 및 배우자가 무주택자가 된 날 중 늦은날, 신청자 본인이 만 30세 이전에 결혼한 분이라면 혼인신고일과 본인 및 배우자가 무주택자가 된 날 중 늦은 날부터 무주택 기간으로 산정합니다.이와 관련된 규정은 “주택공급에 관한 규칙”에 규정되어 있으며 법제처 국가법령정보센터 (law.go.kr)에서 찾아 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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등기부등본상 '채권최고액'이 무슨 말인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부입니다. 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우가 흔합니다. 이 경우 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다.빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정 됩니다. 즉, 등기부를 통해서 부동산을 담보로 소유자가 은행에서 얼마를 빌렸는지 볼 수 있는 것입니다. 채권최고액과 보증금의 합계가 매매가 대비해서 높은 수준이라면 계약에 주의 하셔야합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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