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부동산에서 다가구 다세대는 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 주택법에 따르면 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 이 있고공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있습니다.즉, 다가구주택은 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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부부 공동 명의로 부동산 매입시 세금 혜택이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종합부동산세는 개인별로 과세되며 보유 주택의 공시가격 합계액 12억원 이상 시 발생하는데 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 절세 효과 (즉, 12억원 이상인 경우부터 절세 효과)가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과로서 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 또한 1인당 연간 250만원씩 기본공제를 한번이 아닌 2번 공제하여 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. 단, 주택보유기간이 2년 미만인 경우는 절세효과가 없으니 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.상속세도 부모가 공동명의로 주택을 보유한 경우 한명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.단점은 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거롭다는 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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장기수선충당금 빌라에도 적용이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비 입니다.대부분 아파트에 적용되지만 빌라(다세대주택)라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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가게 재계약 에 대해 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 묵시적 갱신으로 상가를 운영하고 계시는 것으로 판단됩니다.상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이란 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간내에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 규정인데 “이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다”고 되어 있습니다. 또한 “묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 되어 있으니 신속히 계약해지 통고를 하시는 게 좋겠습니다. 효력이 발생한다는 말은 그때가 되어야 보증금을 받을 수 있다는 말이고 월세 등의 계산도 기준이 되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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부동산 등기부등본이란게 주민등록등본 같은 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 등기부등본(정식 명칭은 등기 사항 전부증명서)이란 부동산의 소유관계를 나타내는 공적장부로서 누구나 열람, 발급이 가능합니다. 주민센터를 방문하여 발급받을 수도 있고 온라인에서 (대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr ) 열람 또는 발급받을 수도 있습니다. 내용만 확인할 경우는 열람, 제출용이라면 발급을 택하시면 됩니다.우리나라는 건물과 토지를 각각의 부동산으로 보기 때문에 건물과 토지 각각에 대한 등본이 존재하며 등본에는 물건(건물, 토지 등)에 대한 주소, 면적 등의 정보만이 아니라 소유자에 대한 정보, 각종 권리에 대한 정보 등도 기재 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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세입자에대한질문을드려보고싶어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세 신고제는 부동산을 매매 했을 때와 유사하게 임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고하는 것으로서 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다.대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세이므로 신고 대상입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자 확인원 입니다.관할 주민센터에 가서 신고하시면 되고 온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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기혼자로써 아내명의의 주택이 있으면 저는 무주택 자 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자가 되려면 본인과 세대구성원 전체가 무주택 이어야 합니다. 배우자가 주택을 소유한 경우 무주택이 아닙니다. 주민등록상에 함께한 부모, 자녀, 배우자 뿐만 아니라 세대분리가 되어 있어도 분리된 세대가 독립적인 생계를 유지할 수 있는 상황이 아니라면 같은 세대로 간주하는 개념입니다.생애최초 주택구입 대상도 세대구성원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정됩니다.무주택은 특별한 경우, 예를 들어 소형저가주택(전용면적 60m2이하 1억이하 / 수도권은 1.6억 이하)을 소유하고 있는 경우라면 무주택자로 인정해주는데, 이와같은 예외의 경우들도 있고 이에대한 법 규정이 변경될 수도 있으니 늘 관심을 가지고 확인해 보실것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.25
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부동산 실거래 신고하지 않으면 벌금을 내야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라서 계약체결일로부터 30일이내에 부동산 소재지를 관할하는 시장 군수 구청장에게 거래당사자가 공동으로 신고(공인중개사가 계약서 작성 교부시는 공인중개사가 신고, 거래 일방이 국가인 경우는 국가가 신고)하여야하며 이를 위반하여 미제출시 300만원이하의 과태료를 내게 됩니다. (금액과 기간에 따라 다릅니다.) 거래 양 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로도 신고를 할 수 있으며 이 경우 거부한 당사자는 과태료에 처해지게 됩니다. 만일 신고 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소가 된 경우에는 확정된 날부터 30일 이내에 해댱 신고관청에 공동으로 신고하여야 합니다.공인중개사를 통해 거래하셨다면 공인중개사가 신고를 했을 것인데 직접 거래를 하신 것 같은데 확인해보고 빨리 신고등의 조치를 하실 것을 추천드립니다.신고를 위해서 필요한 서류(내국인, 주택 취득의 경우): 부동산거래계약신고서(계약서 원본 또는 사본 첨부), 주택취득자금조달및입주계획서(투기과열지구나 조정지역은 필수, 비규제지역은 실거래가 6억 이상 주택), 자금조달 증빙서류(투기과열지구인 경우)
경제 / 부동산
24.03.25
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전세 계약 후에 대출이 안 나오면 어떻게 되는 거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근생빌라인 경우 법적으로 주택으로 인정받지 못해 전세대출이 불가능하고 전세 보증보험에 가입할 수 없는 경우가 발생하고 있으므로 주의 하셔야 합니다.계약전에 건축물 대장을 확인하여 건물의 정확한 용도를 파악하시고 진행하시기 바랍니다. 잘 모르시면 공인중개사에게 문의하시고, 전세대출이 불가능할 경우 본 계약은 무효이며 납입한 금액은 반환한다" 는 내용의 특약을 넣어서 계약하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.24
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전입신고 하지 않으면 어떤 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이라면 이사(주택의 인도)와 전입신고를 통해 대항력을 확보하는데 전입신고를 하지 않으면 대항력을 확보하지 못하므로 새로운 주택 소유자나 제3자로부터 강제 퇴거 또는 보증금반환 요구에 대처하기 어려울 수 있습니다. 계약서에 확정일자도 받으셔야 경매시 후순위 권리자에 대해 보증금을 우선 받으실 수 있습니다.집주인이라면 14일 이내에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료를 내야하고 주민등록상 주소가 변경되지 않아서 주민세, 재산세 등 세금이 실제와 달라질 수 있고 공공기관에서 제공하는 혜택 등을 받을 수 없습니다.예상치 않은 문제가 발생할 수도 있으니 가능한 빨리 전입신고를 하실 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.03.24
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