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융자 있는 집 전세 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.될 수 있으면 융자 없는 집으로 가시는게 좋을텐데 이미 계약하신 상태라면 전세대출이 안된다면 계약을 취소하고 계약금을 반환해 준다는 특약은 걸어 놓으셨겠지요. 대출기관에 먼저 알아보고 진행 하셨길 바랍니다. KB시세가 7억5천 정도라도 될 것 같기는 한데, 선순위채권 + 전세금액은 KB시세(일반가)의 80%를 넘지 않는 선에서 있는 것이 좋습니다. 그리고 전세보증보험을 이용하실 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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부동산 매매 계약 후 계약당사자가 사망하면 자동으로 무효가 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당사자가 사망해도 계약은 유효합니다.계약후 매수인이 사망한 경우는 이미 지급한 계약금과 중도금이 권리로서 상속재산에 포함되므로 상속인들이 계약당사자의 지위를 승계하게 됩니다.만일 매수인의 상속인들이 계약을 유지할 의사가 없고 잔금을 지급할 의사가 전혀 없다면 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 이렇게되면 원상회복의무가 생기므로 매도인은 매수인에게 지급받은 계약금과 중도금을 반환하여야 합니다.그러나 계약유지를 하려고 한다면 잔금을 지급하고 매도인에서 상속인에게로 직접 등기이전을 할 수 있습니다.의사에 따라 방향이 달라지므로 어떻게 할것인지 정하여 매도인측과 협의를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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전세사는 집이 경매로 넘어가면 보증금이 1억7천이면 최우선변제 시 다 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 형성되며 타인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 보증금의 일부에 대해 최우선변제를 받을 수 있게 해줍니다. 최우선변제 금액은 소액의 보증금인 경우에 적용되는데 서울의 경우 1억 6500만원 이하의 보증금인 경우 적용되고 5500만원까지 배당이 됩니다.대항력에 더하여 계약서에 확정일자를 받으면 추가로 경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 우선변제권을 얻게 됩니다. 확정일자와 전입신고일자가 다르면 더 늦은 날자 기준으로 적용 됩니다.대항력과 확정일자 모두 형성되어도 경매시 권리순서에 따라 배당이 달라질 수도 있으므로 100% 장담할 수는 없습니다. 따라서 보증금이 걱정되신다면 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다. 물론 전세를 얻기전에 권리관계와 집주인의 경제상황을 확인해 보고 들어가는 것이 더 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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재건축을 하게되면 기존에 입주해있던 입주자들은요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축을 하게되면 조합이 설립되어 재건축을 추진하고 관리처분계획에 따라 권리를 이전하고 청산을 하게되는데 이 과정에서 임차인들은 보상을 받고 나가게 되고 부동산 소유자들은 분양을 받거나 정산을 받고 나가게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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전세권을 설정하면 그 건물이 경매처분 되어도 보증금을 온전히 지킬 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있습니다만 권리관계의 순위에 따라서 배당이 결정되므로 100% 돌려받는다고 장담할 수는 없습니다. 사실 계약전에 권리관계 등을 충분히 확인하고 조건이 좋은 집을 찾아서 안전에 도움이 되는 특약을 넣고 계약을 하는 것이 더 중요할 수도 있습니다.어떤 상황이 될지 모르니 대항력(거주 + 전입신고)와 계약서에 확정일자는 기본적으로 받아 놓으셔야겠지요. 그리고 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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단독주택 테라스가 불법인가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지를 샀으면 자신이 아쉬운 상태니 도로를 갖춘 땅주인에 잘 보여야 할텐데 협박을 하다니 좀 어이없네요.그런데 허가없이 테라스에 기둥을 세우고 지붕을 덮으신 상태라면 건축물이 되므로 허가 없이 만드신 경우 신고가 들어가면 이행강제금을 물게 될 수도 있습니다. 최근에는 법 개정으로 이행될 때까지 매년 추징되니 주의하셔야 합니다.건축법 규정이 지붕과 기둥 또는 벽 이 있으면 건축물로 본다고 되어 있으므로 빗물 방지용 차양(지붕)만 있으면 상관없으나 지붕과 더불어 기둥이나 벽체(두가지 중 한가지 라도)가 함께 있으면 해당 관청(시장 군수 구청장 등)에 신고해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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공시가격은 어디서 어떻게 결정되는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.단독주택 같은 경우에는 표준주택과 개별주택으로 구분하여 공시하는데표준주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준주택의 적정가격이며, 국토교통부장관이 매년 1월 1일 현재의 가격을 조사 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격입니다.개별주택가격은 전국의 단독, 다가구주택을 대상으로 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장 군수 구청장이 산정하여 매년 4월 30일까지 결정 공시하는 가격입니다.공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다.표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 공시하고,개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.비주거용 표준부동산은 국토교통부장관이 기준일 1월1일로, 비주거용 개별부동산은 시장 군수 구청장이 4월30일까지 결정 공시합니다.비주거용 집합부동산은 국토교통부장관이 매년 4월30일까지 산정 공시합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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특약에 거주기간 명시와 묵시적 갱신
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황이라면 묵시적 갱신에 들어갈 시간대인데 특약 4번 항목에 "2년만"이라고 명기한 것이 좀 걸립니다. 임대인이 이를 근거로 기존 계약의 종결과 새로운 계약을 주장하면 다툼의 소지가 있어 보입니다. 기본적으로 임대인 입장에서 특약에 기재되어 있더라도 계약 종료를 원했다면 계약종료 6개월전에서 2개월전에 통지를 했었어야 합니다.임차인 입장에서는 갱신요구권을 이미 사용하셨으므로 혹시 다른곳으로 이사가신다면 언제든지 해지 통지를 하실 수 있고 통지된지 3개월후에는 효력이 발생하므로 보증금을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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월세 계약 대항력에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서 수정이나 확정일자 재 획득은 필요 업습니다.대항력은 입주하고 전입신고를 하면 익일 오전 0시에 발생하므로 4월 6일 오전 0시에 발생한 것이고 확정일자는 계약서에 받은 즉시 발생하므로 4월 6일 발생한 것 입니다.더 빨랐으면 좋았겠지만 계약서를 수정한다고 해서 변경되는 것이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세권 설정의 효력과 확정일자의 효력은 전혀 다른 개념인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 개념 입니다.전세권설정은 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다.반면 확정일자는 (등기부에 기록되지 않음) 경매시 우선변제를 받기위해 계약서에 확정일자를 받아 놓는 것으로서, 단독으로 이루어지는 것이 아니라 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)을 통해 얻어지는 대항력이 함께 있어야만 얻어지는 권리입니다. 그 자체로는 경매시 우선변제를 받을 수 있을 뿐이므로 경매 신청을 위해서는 별도로 집행권원(지급결정문이나 판결문 등)을 얻어야만 합니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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