답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으시려면 처음 사전에 많이 알아보고 나서 계약을 하셔야 합니다.먼저 등기부등본에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권도 비율이 높으면 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 선순위 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋은데, 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷에서 주변 시세확인, 현지 방문으로 여건 및 시세 조사를 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.보증금을 지키려면 보증 보험 가입은 필수인데, 가입 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 하며 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 어떤일이 언제 발생했었다는 것을 공공기관에 확인을 받아 놓는 것이므로 확정일자 있는 모든 서류는 유효한 것입니다. 따라서 첫번째 받은 확정일자가 있는 서류는 계속 유효하게 됩니다. 만일 보증금이 증액이 되었다면 먼저 확정일자찍힌 계약금액을 초과한 부분에 대해 신규 확정일자부로 인정받기 위해 새로 확정일자를 받는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 전 임대인의 지위를 승계하므로 계약은 그대로 유효하고 새로 계약서가 필요하지는 않지만, 전세금 대출이나 전세보증보험이 있었다면 임대인 변경이 필요할 수 있으므로 관련기관에 필요여부를 확인해 봐야합니다. HUG안심전세대출은 임대인 변경신청을 해야 하며, 이를 위해서는 신규 임대인과의 계약서, 부동산등기부등본, 임차인 신분증이 필요하니, 기존 계약서 참조하여 계약서 작성하시고 특약난에 매매로 인해 기존 계약서의 임대인을 변경한 것임을 명기하시고 확정일자도 받아 놓습니다. (기존 계약서도 반드시 보존) 공인중개사 도장이 필요하니 공인중개사사무소에서 5~10만원의 대필료를 지불하고 적으면 됩니다. 보증보험의 임대인 변경을 신청하려면 부동산등기부등본과 신규 임대인과 작성한 매매계약서 사본 또는 신규 임대인의 인적사항을 알수있는 서류, 보증신청인의 신분증 사본을 지참하여 보증조건변경신청을 하시면 됩니다. 그런데 계약 2년연장관련하여, 만일 신규 임대인이 직접 거주를 할 예정이라면 2년 계약 종료 6개월전에서 2개월전사이 임차인의 계약갱신청구(계약갱신청구권 거절 가능)에 대해 거절을 할 수 있으니 사전에 의향을 확인해 봐야 합니다. 이런 특별한 사항이 없다면 계약연장은 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.송전탑은 전기를 보내는 전선을 지지하는 탑인데 먼곳까지 손실이 적게 전기를 보내기위해 매우 고압(154kV, 345kV, 765kV 등) 의 전기를 흘려보내므로 주위에 전자파가 발생하여 아주 가까이는 건물을 짓지않으며 전깃줄이 지나가는 곳의 아래에 토지가 있는 경우는 일반 토지에 비해 싼값에 거래되게 됩니다. 사람들이 이런 땅을 찾지 않기 때문에 거래도 쉽지 않은편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 공부할 수 있는 방법은 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있는데, 정보 접근이 제한적일 수 있지만 학습용도로는 충분할 것입니다. 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 학습과 더불어 경매 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문하여  현장도 살펴 보고, 본격적으로 경매에 참여를 하시고자 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 학습 후 실제 입찰 준비에 활용 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB 6월 월간시계열 자료에 의하면 성북구의 경우 매매가격 대비 전세가격의 비율이 60.7 이었으며 최근 지속적으로 올라가고 있는 추세 입니다. 금리가 내리면 영향이 있을 수는 있으나 현재 미국의 상황이나 금리 역전된 우리나라 상황을 보면 금리 인하는 제한적일 것으로 보이고 영향을 미칠 정도가 되려면 내년 이후가 되지 않을까 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트 주변이 대단위로 개발 계획이 있고 주요 지역으로의 접근성도 좋다면 장기로 보고 선택하는 것이 좋겠지만 단지도 크지않고 주변이 커나갈 가능성이 적다면 기존의 살기좋은 곳을 택하시는 편이 좋을 것 같습니다.향후 인구도 줄고 대도시로의 집중 현상이 더 심해질 것 같은데, 지방의 경우 인기 지역이 아니면 별 장점이 없을 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 신규 아파트 완공시에 입주할 수 있는 권리로서 보통 청약 당첨으로 권리를 취득하게 됩니다. 분양권을 받아도 완공까지 시간이 많이 소요되므로 중간에 다른사람에게 전매하는 경우도 있는데 아파트 투기를 부추기기에 전매 금지 기간을 두기도 합니다. 반면 입주권은 보통 재개발, 재건축시 조합원들에게 새 아파트를 받을 수 있는 자격을 부여하는 것으로서 저렴한 가격에 일반 분양자에 비해 좋은 동호수를 받을 수 있는 장점이 있지만 완공까지 기간이 많이 걸리는 경우가 많고 추가 분담금이 나오는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다.  하지만 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황입니다. 또한 가격을 알기가 힘든 빌라보다는 아파트를 선호하는 현상이 벌어지고 있습니다. 여러곳을 검토하여 대출이자와 월세 비교 등 자신의 상황에 맞추어 선택하는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 미분양은 단순히 일부 부동산의 문제로 그치지 않고 경제 전반에 걸친 문제가 될 수 있습니다. 우리나라 건설사들이 대부분 브릿지론에서 PF대출로 이어지는 돈을 빌려서 추진하는 건설을 하고 있기 때문에 미분양이 되면 건설사가 심각한 타격을 받습니다. 따라서 어떻게든 대금회수를 하기위해 여러가지 인센티브를 주기도 하고 최종적으로 할인을 하기도 하여 제값을 주고산 입주민들과 소송으로 이어지는 마찰을 빚기도 합니다. 이렇게 된데는 여러가지 이유가 있지만 근본적으로 사업성을 제대로 검토하지 않고 무리하게 사업을 벌인 것인데, 부동산은 장기간을 보고하는 투자이기에 현재 조건도 중요하지만 향후 발전 가능성이나 유지관리와 매각조건 등 여러가지를 검토하여 투자를 하시기 바랍니다.