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상가 집주인이 계약 연장을 안해주고, 권리금을 못받게 하면 임차인은 그대로 쫓겨나는 수 밖에 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.“상가건물 임대차보호법”에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신계약을 요구한 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 되어 있습니다.다만, 몇가지의 경우는 예외적으로 거절사유로 인정하고 있는데 주택임대차보호법과 상이하게 임대인이 직접 거주하는 것은 거절사유로 되어 있지 않으므로 10년까지는 계약 갱신을 청구하실 수 있습니다.임대인이 갱신 거절할 수 있는 사유는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 입니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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월세계약이 지났는데 다시 계약서를 작성해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 1년으로 계약하신 것 같네요.1년으로 계약하셨더라도 임대인과 임차인 모두 별다른 통지 없이 그냥 1년이 지나가게되면 기본인 2년 계약한 것으로 됩니다. 기본 2년 계약인데 특별히 1년으로 약정했던 것이지요. 그리고 2년이 되기 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 임대인이 해지의 통지를 받은지 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다. 만일 임대인이 갱신전 계약해지를 통지하더라도 계약갱신청구권을 사용하여 1회에 한해 연장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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임대동의서 받으려면 인감증명서가 필요하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다. 임대동의서가 필요한 경우는 신탁등기된 건물일 때입니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 임차인의 인감증명서는 법적인 요구사항이 아니므로 회사 규정인 것 같은데 요구하는 이유를 문의해 보시기 바랍니다.오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다.만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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월세 기한이 되기 몇달전에 주인한테 말해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인도 새로운 임차인을 구하는데 시간이 걸리기 떄문에 이사를 나가시기로 했다면 빨리 알려주시는 것이 좋습니다. 월세 종료 2개월전은 그떄 까지도 별 말이 없다면 계속거주를 하겠다는 의사로 간주하는 시기이므로 그떄까지 기다리지 마시고 빨리 알려주시는게 좋습니다.법적으로는 월세 종료 2개월전 보다 늦게 알려주게 되면 임대인이 통보받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는 것으로 되어 있어 보증금을 늦게 받게 되실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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전세 재연장 취소를 해야 하는데 집주인이 연락이 안 돼요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인과 연락이 된다면 갱신 거절의 통지를 문자나 통화녹음 등으로 하면 증빙자료가 되겠지만 그렇지 않은 경우라면 내용증명을 보내셔야 합니다. 민법상 계약해지를 하려면 의사표시가 상대방에 도달해야 하기에 임대인이 확인을 해야만 유효하게 됩니다. 집주인이 연락두절인 상태라면 내용증명이 폐문부재 등의 사유로 돌아오게 되는데, 이때는 공시송달을 하시기 바랍니다. 신청취지와 공시송달하는 이유를 명확하게 작성해야 하는데 집주인에게 내용증명이 송달되지 않았다는 증빙자료로 반송된 내용증명 봉투를 첨부해 신청해야 보정명령이나 신청 반려 등이 되지 않습니다.이러한 절차에 시간이 많이 소요되므로 서두르셔서 늦어도 전세계약기간 2개월 전까지는 공시송달이 완료될 수 있도록 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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전세 계약서를 분실할 경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.너무 잘 보관하다보면 간혹 못 찾는 경우도 있습니다.전세계약을 공인중개사를 통해서 했다면 5년간 보관하고 있을 것이므로 중개사무소 방문하여 사본을 요청하시면 됩니다. 만일 폐업등으로 불가하다면 주민센터에서 확정일자를 받으셨을테니 임대차 정보 제공 요청을 하실 수 있습니다. 그것도 안된다면 임대인에게 요청해서 사본을 받아야 겠지요.대출이나 전세금 보증보험 등에 가입하신 경우는 해당기관에도 사본을 요청할 수 있습니다.서류는 종류별로 보관하시는 곳을 정해서 두시면 후에 찾기가 편하실것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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전세로 들어갈려고 하는데 우선변제권은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매가 대비 전세금액 비중을 매매가율이라고 합니다. (예: 전세가 7000만 / 매매가 1억 x 100 = 70%)보통 전세가율은 60~70%이고 이 경우 특별한 경우가 아니면 집이 경매로 넘어가도 우선변제권이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.우선변제권은 거주(주택의 인도) + 전입신고(주민등록) + 계약서에 확정일자 도장(확정일자) 가 되었을 때 취득하는 권리로서 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자에 비해 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.그러나 글자 그대로 우선하여 받는 것이기 때문에 (최우선이 아님) 앞선 권리자가 있거나 변제 받을 돈 자체가 부족한 경우에는 일부 못 받는 경우도 발생할 수 있습니다.공인중개사를 통해서 거래를 하시고 권리관계와 전세가율 등을 잘 확인하신 후 거래하시기 바랍니다.표준화된 아파트 보다는 빌라같이 표준화되지 않은 주택인 경우는 특히 조심 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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전세입자 퇴거 후 집주인인 제가 입주하려 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 전세에 대한 갱신 거절이나 계약조건 변경을 하려면 계약만료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야 합니다. 임차인이 아직 계약 갱신청구권을 사용하지 않았다면 갱신청구권을 사용할 수 있지만 집주인이 직접 입주하겠다고 하면 예외적인 경우로서 갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 단, 이렇게 해서 내보내고 마음이 바뀌어 다시 세입자를 들이는 경우 손해배상 소송을 당할 수도 있음에 유의하시기 바랍니다. 임차인이 협조를 하면 문제가 없겠지만 잘 협조가 되지 않는다면 갱신 거절을 표시한 내용증명을 보내고 소송을 준비하셔야 합니다.임차인이 현재 건물반환이라는 채무이행 거절의사를 미리 밝힌 것이므로 만기 전이라도 장래 이행의 소로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유금지 가처분을 함께 해야 목적물 점유자가 건물을 타인에게 이전하지 못하게 됩니다. 그러나 소송은 시간이 많이 소요되고 비용도 많이 들기에 가급적 임차인을 잘 협의 및 설득하여 퇴거하게 하시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.04
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확정일자를 꼭 계약서 쓴날 받아야되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 쓴날 반드시 확정일자를 받아야 하는 것은 아닙니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받게 되어 있고 확정일자가 우선변제권의 순위를 따지는 날자가 되기에 되도록 빨리 받자는 의도로 그렇게 하는 것이지요.실거주와 전입신고가 완료되어야 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하고 대항력이 발생해야 확정일자도 비로소 효력을 발휘 합니다. 그러나 우선변제권으로 권리 순서를 따질 떄는 확정일자의 날자로 따지니 빠른 것이 유리합니다.현재 집의 확정일자는 현재의 집에 대한 권리 순서를 따지기 위한 것이고 새로운 집의 확정일자는 새로운 집에 있는 권리 순서를 따지는 것이므로 서로 관련이 없으며 확정일자는 없어지지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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전세 재계약을 해도 기존 임차인 만기일 전이라면 재계약 한 걸 무를 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 사항 관련하여1. 구두계약이나 문자계약도 계약으로서의 효력이 있습니다. 계약이란 쌍방간의 의견의 합치를 가장 핵심적인 요소로 봅니다. 따라서 임대인과 임차인간에 의견의 합치가 있고 구체적인 조건들이 명시되어 있다면 계약은 성립합니다. 구체적으로 합의한 내용을 녹취하거나 문자로 남기면 일단 계약은 성립하지만 보험가입 등 공적인 사용을 위해서는 형식을 갖춘 계약서를 작성해야 겠지요. 기존 계약서에 기간이나 금액 등을 기재하여 사용하는 방법도 있습니다.2. 임대인과 임차인 모두 계약만료 2개월 전까지 별도의 의사 통지가 없으면 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 확정된 상태라도 임차인은 계약해지를 통보할 수 있고 해지통보가 임대인에게 도달한 다음날 오전 0시부터 3개월이 되는 날 임대차 계약은 해지됩니다.주택임대차보호법에 묵시적갱신이나 계약의 해지에 대한 사항들이 규정되어 있으며 법제처 국가법령정보센터에서 조회해 보실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
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