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처음 아파트 살 때는 취득세만 내면 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 내 집을 마련하심을 축하 드립니다. 주택을 취득하게 되면 먼저 취득세와 더불어 농어촌특별세와 지방교육세를 납부하게 됩니다. 취득세 세율은 주택금액, 구매자(개인/법인), 보유 주택수, 지역(조정지역, 비조정지역) 등에 따라서 달라지고 등기도 해야 하므로 보통 법무사의 도움을 받습니다. 보통 공인중개사를 통해 계약하시게 되면 공인중개사가 법무사를 연결시켜주므로 궁금하신 점이 있다면 문의해 보시면 됩니다. 법무사에게 등기를 의뢰하는 경우 취득세와 국민주택채권 즉시 매도 차액, 인지세, 증지세, 법무사 수임료를 법무사에게 전달하게 됩니다. 아시는 법무사가 있다면 직접 의뢰하셔도 됩니다.보유를 하시는 동안은 재산세 그리고 해당이 되실 경우 종합부동산세를 내게 됩니다.그리고 후에 더 좋은 집으로 이사를 가시게 되면 기존 집을 팔면서 양도소득세를 내게 되지요.
경제 / 부동산
24.04.02
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만60세이상인아버지집에세대원으로등록시무주택세대구성원으로청약가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자의 직계존속을 포함하여 60세 이상의 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유하고 있다면 2주택 이상의 다주택자라도 무주택자로 간주되지만 청약 가점에서 부양가족 가점은 제외됩니다.60세가 넘은 부양가족을 모시고 산다는 개념이므로 양친 모두 60세 이상이 되어야 하고 부친의 집으로 집을 옮기더라도 무주택에 해당되지는 않습니다. 다만, 본인이 결혼을 한 상황이라면 결혼했을 때부터 무주택 세대주 기준에 포함될 수 있고, 나이가 30세 이상이며 스스로 생계유지가 가능한 상황이라면 세대 분리를 통해 세대주로 등록하여 무주택 기준을 만족시킬 수도 있습니다. 이런 상황이 해당되지 않는다면 어머니도 60세가 되실 때까지 기다리셔야 할 것으로 판단됩니다.한국부동산원 청약홈에 로그인 후 청약자격확인 -> 주택소유확인을 선택하여 무주택자 확인을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세만기 48일전에 이사통보 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.계약은 양 당사자의 합의에 의한 것이므로 임대인이 잘 협조해 준다면 상황이 달라질 수 있지만 현 상황에서는 협조를 기대하기 힘들 것으로 판단되니 빠른 퇴거를 위해서는 직접 세입자도 알아보시고 복비도 부담하는 등 적극적인 활동이 필요할 것으로 판단됩니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어도 대출은 자동 연장이 되지 않으니 신속히 알아보시고 연장조치도 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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유치권 행사라는 것은 어떤때에 해당 되는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있으며 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다.부동산에 관련된 권리는 보통 등기상에 기록되어 누구나 확실히 알 수 있는데 반해 (예: 저당권, 압류, 가압류 등) 유치권은 등기상 기록을 할 수 없으므로 통상 현수막을 써 붙여서 표시하고 돈을 받을 때까지 점유를 계속 합니다. 사업가가 공사의뢰인으로서 건설회사와 건설 공사를 계약하여 진행하다가 경기 침체나 공사의뢰인의 경제적인 문제 발생 등으로 대금 지급을 못하게 된 때 (또는 사업성 문제로 의도적으로 대금을 지급하지 않고 있을 때) 건설업체가 건물을 점유하고 공사 대금을 유치하는 경우가 흔히 발생하는 유치권 행사 현장 입니다.동산에서도 유치권이 발생하는데 카센터에 차를 수리 맡기면 카센터에서 돈을 받을 때 까지 차를 돌려주지 않는 것도 유치권이 있기 때문 입니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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월세집 구할때도 전입신고 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사를 통하여 월세를 구하신다면 세부적인 정보와 절차를 문의하실 수 있습니다.본인이 직접 구하시는 경우라면 중요한 것은 우선 소중한 보증금을 지키기 위해 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 대항력과 확정일자를 획득하시는 것입니다.입주(주택의 인도)를 하시고 주민센터에 가서 전입신고(주민등록)을 하시면 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하여 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있고, 같은 날 주민센터에서 계약서에 확정일자까지 받으시면 우선변제권이 발생하여 후순위 권리자보다 경매시 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다.그리고 임대차 계약 30일 이내에 전월세 사항을 주민센터에 가서 신고도 해야 합니다. (온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능) 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다. 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자확인원입니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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지금 살고 있는 집을 빼고 다른 집을 가야 하는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사를 가시려면 먼저 이사 갈 집부터 확보해 놓으셔야 겠지요.요즘 전세사기도 많고 하니 공인중개사를 통해 알아보시고 계약 전 등기부등본에 권리침해 소지가 있는지 등을 충분히 확인하시길 바라며 대출을 받으셔야 한다면 가능 여부도 사전에 확인하시고 특약으로 대출이 안되면 계약금을 반환한다는 등 조건을 걸어 놓으시기 바랍니다. 세부절차를 공인중개사에 문의하실 수 있습니다.현재 살고 있는 집의 임대인에 임대차 종결 통지는 하셨나요? 계약기간 종료 2개월 전까지는 통지를 해야 합니다. 만일 임대인 임차인 모두 아무런 통지 없이 전세 종료전 2개월 시점이 넘어가면 묵시적 갱신이 되고 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신시 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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월세 보증금을 보장 받으려면 어떻게 해야 하나욪?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현실적으로 전입신고없이 보증금을 지키기는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.기본적으로 주택임대차보호법은 거주에 있어 약자인 서민을 대상으로 하므로 (소액으로 거주하는 시민이 살곳이 없어지는 불상사 방지) 거주(주택의 인도)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 필수 요건으로 하고 계약서에 확정일자까지 받음으로서 우선 변제권을 갖추게 되어 있습니다. (전세보증보험도 이 조건을 필수 전제로 하고 있습니다.)주민등록을 하지 않으면 대항력이 생기지 않으므로 본인이 주의를 기울이는 수 밖에는 없을 것 입니다.예를 들어 공인중개사를 통해 거래하시되 계약 전 등기부등본 등을 확인하여 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없는지 반드시 확인하시고 주택가 대비하여 전세가 많으면 위험할 수도 있으니 배제하시고 입주후에도 주기적으로 등기부 등본상 변화가 없는지 다른 권리사항에 변화가 없는지 확인하셔야 합니다. 보증금도 가급적 적게 걸어야 만일의 경우 손해가 적겠지요.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세보증보험 가입 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.)전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다.그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. (SGI서울보증보험은 아파트 제한 없음)또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다.그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세 계약 한 달 연장 시 계약서를 써야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.연장계약서를 쓰시고 특약 사항에 보증금 반환 시기를 명기하는 것이 좋으 듯 합니다.묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 되어있으니 임대인이 협조를 잘 안해주는 상황이 되면 3개월 후에야 보증금을 돌려 받게 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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월세 계약서 작성 시 기간은 임대인 임차인 합의하에 기간을 임의대로 정할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 보통 1년이나 2년으로 하는데, 월세 최소 계약기간으로 규정된 것은 없으므로 합의하기 나름입니다.단기임대는 임대차 계약기간을 1년, 2년이 아니라 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말합니다.단기임대는 임대인 측에서 보면 임차인을 조만간 다시 구해야 하고 번거롭기 때문에 보증금이 소액이고 월세는 일반적인 경우에 비해 높은 편입니다. 주택임대차보호법 제11조를 보면 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 있어 일시사용 임대차로 인정되면 보호를 받지 못하게 됩니다.판례에서 단기임대한 경우 아래와 같은 특징이 있을 때 일시사용임대차에 해당될 가능성이 높다고 보므로 유의하시기 바랍니다.1. 일시사용하게 된 경위 – 신축 건물의 완공시 까지만 임대한 경우 등 일시사용이 명백한 경우2. 임대기간이 1년 미만으로 단기간인 경우3. 보증금 액수가 소액인 경우4. 월세 지불방식이 선불인 경우임차인으로서 주택임대차보호법을 적용 받고 싶다면 아래의 사항을 유의하셔서 계약서 체결 바랍니다.1. 계약서 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현을 삭제할 것2. 주택임대차보호법이 적용됨을 명시할 것3. 임대차 기간은 1년 이상으로 할 것. (적어도 6개월 이상)4. 보증금을 너무 소액으로 하지 말 것.5. 월세는 매월 지급할 것.6. 전입신고와 확정일자를 갖출 것.7. 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결 할 것.구두로 한 약속도 계약이므로 상기 내용에 대한 동의를 녹음해두거나 문자나 카톡으로 동의 받는 것도 효력이 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.01
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