답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권의 아파트 입주량은 작년에 비해 약간 줄어들었으나 문제는 향후 3년동안 급격히 줄어들어 2022년~2024년 대비 절반에 가까운52.5%로 줄어들 것으로 예측되어 문제로 지적되고 있습니다.이는 수도권 인허가 물량이 줄어든데다 자재비와 인건비등 원가상승 및 PF 대출 위기 상황등으로 분양에 참여하는 건설업체가 급감하여 향후 건설이 예정된 아파트 수가 대폭 축소된 영향인데 상황이 개선될 기미가 잘 보이지 않아 결국 집값 상승으로 이어질 것으로 예상되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 손피는 “손에쥐는 피(Premium)”라는 뜻으로 부동산을 매도하는 사람이 세금 및 비용을 제외하고 실제 최종적으로 얻을 수 있는 프리미엄 이익을 의미합니다.프리미엄에 부과되는 양도세를 매수자가 내는 방식으로서, 계약서에 이를 표기하여 거래조건이 손피1억이라면 이 금액을 매수자에게 넘기게 됩니다. 분양권 양도세율을 따져보면 1년 미만인 경우 지방소득세 포함 77%, 1년 이상이면 지방소득세 포함 66% 로 높은 세율이 적용되기에 실질적인 소득을 얻기 위해서는 세금까지 전가하는 것입니다.만일 1년 이상 보유 분양권 손피 1억인 경우, 매도자 부담인 양도세 지원 금액 (6600만원:1차 양도세)을 매수자가 부담하고, 추가로 1차 양도세 지원 금액(6600만원)에도 세금이 과세되니 양도세 지원 금액에 과세되는 66%도 매수자가 담당하면 매수자는 추가로 4356만원(2차 양도세)을 내면 되어 총 2억956만원을 지불하게 됩니다.실제로는 중계사수수료나 기본공제 등을 계산시 적용하게 되는데, 누락없이 모두 신고하면 양도세 필요경비 공제항목으로 적용가능한데, 이는 불법이 아니므로 최근 이런 방식이 적용되고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우 임대인이 목적물을 사용할 수 있도록 유지해주어야 하므로 부품의 교체 등이 필요하면 (예: 형광등 교체, 건전지교환 등) 임대인이 조치해 주어야 하지만, 청소의 경우에는 반드시 해주어야 한다고 하기가 어렵습니다. 사용하기가 불가능할 정도로 제품 자체에 문제가 있거나 특수한 형태의 에어컨이라 자체적인 청소가 힘들다거나 하는 특별한 사유가 없다면 임차인이 관리 차원에서 청소를 하여 사용해야 할 것입니다. 특약으로 이에 대한 조항이 있거나 임대인과 잘 협의가 된다면 그에 따라 조치하실 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 건축법이나 주택법상의 용어가 아닙니다. 다세대주택을 주로 빌라라고 하지만 연립주택이나 다가구주택까지 통칭해서 빌라로 부르기도 합니다. 아파트와 빌라의 구분은 면적과 층 등 건축법상에 규정된 내용에 따라서 구분됩니다.다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말하며 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 층수는 주택으로 쓰이는 층수만을 말하므로 지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외 됩니다. 단독주택으로 분류되는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.   개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태로서 흔히 원룸이라고 불립니다.외관상 비슷하기 때문에 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 아파트에 대해 빌라라는 명칭으로 다세대주택, 연립주택을 틀어 부르기도 합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장이나 등기사항증명서(등기부등본)을 확인하면 표제부에서 다세대주택인지 연립주택인지 확인할 수 있습니다. 

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 할 수 있으며 세입자가 계약갱신 요구권을 사용하여 확정이된 상태가 되면 주택이 매매로 이전된 경우라도 임차인은 신규 임대인에게 갱신된 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서 신규 임대인이 실거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있으려면 계약종료 6개월전보다 이전에 주택을 인수하여 소유권이전 등기를 해놓은 상태라야 거절을 할 수 있고 이 시기가 지나게되면 갱신된 임대차기간이 지나거나 임차인 스스로 퇴거할 때까지 기다려야 합니다. 그러므로 계약종료 6개월전 이내인 경우라면 세입자가 스스로 퇴거의사를 밝히지 않는한 전세를 끼고 매매하는 방법으로 거래 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매지의 건물면적은 전용면적을 말합니다. 전용면적은 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점적으로 사용하는 부분의 면적을 말하는데 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적에서 복도, 계단, 현관, 지하층, 관리사무소 등 공용면적을 제외한 면적을 말합니다. (발코니는 서비스 면적이므로 제외) 반면 건축면적은 건축물 지상층 전체의 수평투영면적(그림자 면적)을 말하므로 서로 다른 개념입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 매매는 임대인과 신규 임차인이 하게될 것이므로 당연히 임대인에게 알려야 할 것입니다. 알리지 않고 진행했는데 임대인이 거절하게 되면 노력이 소용없게 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.여기저기 미분양소식도 들리고 인구도 줄어든다고 하며 아파트 공사는 계속하는 것 같은데 신축 수량이 적다고 하니 잘 공감이 가지 않으실 것입니다. 하지만 지난번 레고랜드 사태때 언급되었던 것처럼 건설사들의 채산성 악화와 PF 대출 부실이 심각한 상황입니다. 보통 사람들이 은행 대출없이 아파트를 구매하기 어려운 것처럼, 우리나라의 대부분의 건설사들은 대출없이 토지를 구매하여 공사를 진행할만한 여력이 없는게 현실 입니다. 처음 토지 확보라도 자산으로 확보해야 하는데 현실은 토지 확보조차도 이율이 높은 브릿지 론이라는 대출로 하고 공사가 현실화 되어 어느정도 진행되면 PF대출로 갈아타게 되는데 긴 공사기간중 이율이 올라가고 분양도 잘 안되면 채산성이 급격히 악화되게 되는 구조입니다.많은 업체들이 이런 상황이니 현재 소위 돈되는 현장이 아니면 참여하지 않으니 신규 분양이 급격히 줄고 있으며 이런 영향은 향후 3년 후쯤부터 나타날 것이라는 예상인 것입니다. 주택은 필요하다고 당장 공급할 수가 없고 몇년씩 걸리기 때문에 일관성있는 정책이 필요한데 정권이 바뀔때마다 변경되는 정책이 상황을 더 악화시키는 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.든든전세주택은 LH가 신축 다세대·연립·도시형생활주택 등을 매입한 뒤 주변 전셋값의 90% 수준으로 최대 8년간 임대하는 전세주택으로 소득이나 자산에 관계없이 무주택자라면 신청할 수 있는 공공임대주택입니다. 출산가구 지원을 위해 신생아를 출산한 가구와 다자녀 가구에는 가점을 부여합니다. LH는 전용면적 60~85m2의 중형 신축 주택을 매입하여 제공 예정이며 내년 하반기부터 입주 신청을 받을 것으로 전망됩니다. 또한 국토교통부에서는 이러한 주택 건설을 독려하기위해 주택건설업자에게 여러가지 세제 혜택 및 용적률, 주차장 기준 완화 혜택을 제공할 예정입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.낙찰된 주택을 보유기간 1년미만으로 매도시는 70%의 양도세 (7% 지방소득세별도) 가 과세되므로 무주택자로서 사업소득자(부동산매매사업자)로 등록하여 경비를 인정받고 사업소득세(종합소득세 6~45%)를 내는 방법을 찾아야 합니다.  좋은 값을 받기 위해서 매각 전 주택에 이상이 없는지 물건 관련한 다른 문제는 없는지 등도 확인하셔야 겠지요.