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전세 계약할때 주의할점 있나요?

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라(빌라는 법률상의 용어가 아닙니다. 보통 다세대주택을 말하는데, 연립주택이나 다가구주택까지 포함시키기도 합니다.) 보다는 금액이나 구조 등이 표준화되어 알기 쉬운 아파트를 알아 보시는 것이 좋습니다. 혹시라도 아파트가 아닌 빌라를 알아 보신다거나 집 시세에 비해 전세가율(전세가/집값 x 100)이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 전세가율이 80%를 넘어가면 특히 주의하셔야 겠지요. 이사가려는 집에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가입류, 압류, 경매 등은 있으면 소유권이 변경될 수도 있으므로 피하시고, 저당권 등이 설정되어 있다면 설정된만큼 경매시 배당 순위가 밀리게 되므로 역시 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다.개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하시길 추천드리며, 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드리고 만일 계약시 등기부등본은 오늘자 인지 확인하시기 바랍니다. 계약서에는 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약금(또는 가계약금)을 임차인에게 반환하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다.” – 계약 당일 근저당 발생 방지“2. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” – 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.“3. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지“4. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함. 임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 3번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다. 가계약도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약취소하고 반환받지 못할 수 있습니다.정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.특히 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 보증보험에 가입하려면 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것도 필요합니다.

경제 / 부동산

24.04.20

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