답변 내역

전세사기를 완벽하게 방지하는 것은 쉽지 않습니다만, 최대한 확인을 하시고 유의사항을 지키시면 어느정도 막을 수는 있을 것입니다. 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋겠지만 가격이 비싸서 쉽지가 않은게 현실입니다. 기본적으로 사기를 당하지 않으시려면 거래 상대방의 말보다는 서류를 믿어야 합니다. 우선 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 비율이 높은 경우 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(다세대주택 또는 다가구나 연립주택)의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 유사 주택 거래금액 등을 조회해 보고 및 현지 방문 조사로 시세와 주택의 실제 상태 등을 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.전세금의 보호를 위해서는 전세반환보증 보험 가입이 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 반드시 계약전에 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

전세보증보험회사로는 대표적으로 HUG주택도시보증공사가 있고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 약간의 차이가 있으므로 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.HUG의 경우 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간의 1/2이 경과하기 전 이어야 하고, 갱신 계약이라면 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 어어야 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다.  또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다.  단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가입 가능 합니다.  서민정책으로서 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다. 또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 하며, 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다. 반환에 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.

직거래는 중개수수료를 절약할 수 있다는 것외에는 특별한 장점이 없으며 계약서 작성 및 권리관계 확인을 직접해야 하므로 법적인 문제나 사기에 노출될 위험이 있습니다. 부동산의 소개로 알게된 물건을 직접 거래하는 것은 불법은 아니지만 중개인으로부터 수수료관련 소송을 당할 수도 있어 정상적인 거래가 바람직합니다.

소유의 의사를 가지고 하는 점유가 자주점유이고 그 이외의 점유를 타주점유라고 합니다.점유매개관계는 임대차, 사용대차 등 간접 점유자와 직접 점유자 사이의 법률 관계를 일컫는 말입니다.예를 들어 임대차의 경우 임차인은 직접 거주를 하는 사람이니 직접 점유자이지만 소유를 목적으로 거주하는 것이 아니므로 타주점유자이지요.  부동산 등의 재산을 자신의 이름이 아닌 제3자 명의로 등기부에 기재한 뒤 실질 소유권 행사를 하는 명의신탁의 경우 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 위반으로 예외 조항을 제외하고는 원칙적으로 금지된 제도이며, 명의신탁 자체의 의미대로 부동산의 소유자로 등기된 자는 명의만 빌려주는 것이고 소유를 목적으로 하지 않으므로 자주점유가 아닌 타주점유인 것입니다.

남향인 주택은 햇빛을 받는 시간이 길기에 겨울철 에너지 효율이 좋아서 난방비도 적게 나오고, 여름철에는 고도가 높아 햇빛이 적게 들어와 다른 방향보다는 시원한 장점이 있습니다. 여름철인 현재는 햇빛이 거실에 짧게 들어오지만 겨울철이되면 고도가 낮아져 햇빛이 길게 드리워지게 됩니다. 직방에서 아파트 3D 단지투어로 들어가 일조량을 플레이 해보시면 여름철과 겨울철 햇살이 다르게 표시되는 것을 볼 수 있습니다.

아파트 구입시 공동명의를 하면 다음과 같은 장점이 있습니다.종합부동산세는 개인별로 과세되며 보유 주택의 공시가격 합계액이 12억원 이상일 때 발생하는데 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우에는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과로서 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세의 경우는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 또한 1인당 연간 250만원씩 기본공제를 개인 당 1번씩 공제받으니 합쳐서 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 미만인 경우는 절세효과가 없으니 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.)상속세도 부모가 공동명의로 주택을 보유한 경우 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.

재개발의 순서는 아래와 같습니다.기본계획수립 → 정비구역입안 → 공람공고 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가 → 사업시행 → 준공인가 → 소유권이전고시 → 이전등기관리처분계획은 분양설계, 분양대상자의 종전 토지 및 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세, 세입자별 권리명세 및 평가액, 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물 추산액, 조합원 분양분/일반분양분 보류지 등 명세와 추산액 및 처분방법, 분양 대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 가격, 정비사업비 추산액 및 조합원 분담 규모 및 분담시기 등의 내용을 포함하며 사업시행자가 계획을 수립하여 시장,군수 등의 인가를 받아야 합니다. 관리처분계획 인가를 받고 고시를 하면 종전 토지 또는 건축물은 소유권 이전고시가 있을 때까지 사용 수익이 불가하고 계획 내용에 따라 공사를 진행하여 처분, 분담, 공급 등을 하게 됩니다.

계약갱신요구권은 임차인의 권리이니 임차인 쪽에서 요구를 하여 사용하셔야 합니다.계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.

수도권과 대도시가 계속해서 발전하는 이유는 살기 좋기 때문입니다. 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 연관된 수많은 일자리가 생겨 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공됩니다. 이러한 과정에서 엄청난 세수가 생기고 이는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하게 됩니다.지방의 경우는 반대로 생각해 볼 수 있겠지요. 관심대상에서 멀어지니 점점 더 투자가 줄어들고 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속됩니다. 앞으로 인구도 감소할 것이고, 노동력이 필요해서 외국인들이 유입되더라도 일자리가 있는 곳으로 갈 것이니 시골지역은 신도시 개발 등 특수한 경우를 제외하고는 수요가 없어서 발전이 되기는 힘들 것입니다.

DSR (Debt service ratio) 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다.  즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다.  과도한 대출 방지를 위해 현재 일반적으로 주담대에 DSR 40% 규제 적용 중입니다. DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 연소득 x 100LTV (Loan to value)는 담보 인정 비율로 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율입니다. LTV = (대출금액 / 담보주택의 가치) x 100DTI (Debt to income ratio) 는 총부채 상환비율로서 개인의 소득대비 금융부채의 비율로서 소득 대비 주택담보대출 원금과 이자 그리고 주택구입에 사용한 다른 대출이자의 비율로서 주담대 원리금과 기타 금융부채의 이자를 얼만큼 갚아 나가고 있는지의 비율 입니다.  DTI = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자) / 연소득 x 100대출 한도는 주택의 가치, 소득수준, DSR, LTV 등을 고려하여 결정되는데, 최근 규제가 강화되어 한도가 줄어들게 된것이 부동산 시장 냉각에 영향을 많이 미쳤다고 볼 수 있습니다.