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전세들어갈 때 그집 등기부등본에 관하여 궁금한것
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 전세로 임대차계약하고 전입신고 및 거주하는 경우에는 대항력이 발생하여 임차권이 발생하고 확정일자를 받으면 우선변제권도 발생하지만 등기부등본상에 기록되지는 않습니다. 기본적으로 전입신고와 확정일자만으로도 임차권을 주장할 수 있고 소액보증금에 대한 최우선변제권이나 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 하지만 계약일자 종료에도 보증금을 받지 못하는 경우 재판없이 즉시 경매에 넘기기 위해서는 임대인의 동의를 얻어 전세권을 설정해야 하는데, 이 경우에는 등기부등본상에 설정자 성명을 포함한 전세권이 기록됩니다.
경제 / 부동산
25.08.10
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신축오피스텔 월세 계약시 전입신고문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차의 경우 선순위채권 (근저당권 등)과 보증금의 합계 금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직합니다. 이런 조건을 만족하는 경우 보증금 전액이 최우선변제금액에 해당한다면 등기부등본상에 다른 권리관계가 없는 경우 비교적 안전하다고 할 수 있습니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시며, 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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부동산은 장기적으로 볼땐 하향 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기적인 전망은 많은 변수를 포함하고 있으므로 예측하기가 쉽지 않습니다만, 현재 상황이 이어진다는 가정하에 아파트가격을 추정해본다면 물가상승과 함께 상승할 확률이 높다고 판단됩니다. (아파트의 선호도가 계속해서 높다는 가정하에) 하지만 이는 상대적인 것으로서 서울과 대도시 인기지역은 물가상승률보다 더 많이 상승할 확률이 높고 지방 소도시는 인구감소로 빈집이 많이 발생하고 물가상승률보다 낮게 상승하여 실질적으로 가격 하락이 될 확률이 높을 것으로 예상됩니다. 하지만 이는 우리나라의 경제 성장률과 소득 수준, 금리, 인구변화, 양극화, 부동산 규제 및 공급 상태, 환경 변화 등에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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월세 계약시 꼭 들어가야할 사항 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약시 포함시켜야 할 특약들은 다음과 같은 것들이 될 수 있습니다.-계약당시의 권리관계는 전입신고 익일까지 유지하고 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다.-전세권이나 전세보증보험 가입시 임대인은 적극 협조한다.-계약종료시에는 신규 임차인과 관련없이 보증금을 즉시 반환한다.-임차인의 고의나 과실로 인한 것이 아닌 주택 및 시설물의 고장시는 임차인이 즉시 임대인에게 알리고 임대인은 적극적으로 수리한다.
경제 / 부동산
25.08.09
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전세계약 제계약시 부동산없이 가능한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 증액하여 전세 재계약을 하는 경우에는 확정일자를 받아야하고 계약 30일 이내에 임대차계약신고도 하셔야 합니다. 기존 계약시에 공인중개사를 통해 전세계약을 체결한 경우에는, 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결하지 않아도 전세보증보험 가입이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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건설업 면허 취소 당하게 되면, 건설중인것들은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건설업 면허취소가 되면 더이상의 수주가 불가능하지만, 기존에 이미 허가를 받고 진행중인 공사들은 진행할 수 있습니다. 하지만 공사계약 체결전 단계인 경우에는 발주처가 시공사를 교체할 수도 있으므로 하도급업체들이 계약 변경등에 의해 손실을 볼 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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입대아파트 입주조건들은 어떠한 것들이 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준 부동산 2억5400만원이하(개별공시지가와 재산세 과세표준 기준), 자동차 3,803만원(연 10% 감가상각 적용) 이하에, 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모 일반(60m2 이하) 소득기준 중위소득 100% 이하(행복주택, 장기전세)에 해당해야 하며 다자녀, 노부모 특별공급은 120%, 신혼부부 잔여, 생애최초 잔여공급은 130% 이하에 해당해야 합니다.공공임대아파트 신청을 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다. 저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로서 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닌 장점이 있습니다.생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다. 또한 본인이 실거주를 할 수 없고 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게되고 정부에서도 오피스텔로의 전환을 한시적으로 허용해주기도 했지만 구조적으로 개조가 어려워 제대로 전환이 되지 않고 있는 상황입니다. 생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어려운 상황이며, 특히 정부에서 올해 9월까지 오피스텔로 전환하거나 숙박업을 신고할 것을 고지한 상태이고 이를 미이행하게 되면 매년 공시지가의 10%의 이행강제금을 부과할 예정으로 이에 해당하는 생숙이 전국에 9만실에 달하여 문제점으로 부상하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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아파트청약분양시 중도금 못내면 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 중도금까지 진행된 경우에는 일방의 의사로 계약 파기는 불가능합니다. 구체적인 상황에 대해서는 특약에 관련 조항들이 있는지 확인해 보시고 분양사무소에도 문의해 보셔야 할 것입니다. 통상적으로 중도금 중간에 해약해주지는 않는 경우가 대부분이며 중도금을 수차례에 걸쳐 미납했거나 잔금 납부가 불가한 경우 위약금을 물고 해약하는 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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농막 허가를 받은 지목이 '답'인 땅에 추가로 집을 지을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농막은 가설건축물이므로 해당 지자체에 신고를 하여 사용할 수 있고 존치기간은 3년이지만 3년마다 연장하여 계속 사용이 가능합니다. 또한 농막은 주택이 아니므로 건축법의 적용을 받지 않아서 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥구역에도 설치가 가능하고 세금 부담도 적으며 적은 비용으로 기초공사 없이 설치가 가능합니다.즉, 농막이 설치되어 있다고 바로 주택을 건설할 수는 없으며 특히 지목이 "대"가 아니면 지목변경을 해야하는데, 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.건축물을 건축하려면 기본적으로 도로와 배수로가 있어야 하며, 개발은 아래와 같은 순서로 진행합니다. 농지전용허가 -> 형질변경(토목공사, 부지조성) -> 건축 -> 준공검사 -> 건축물대장 확인 -> 지목변경
경제 / 부동산
25.08.09
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