답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인테리어 공사 뿐 아니라 거의 모든 공사에 있어 대금 지불은 의뢰인이 행할 수 있는 가장 강력한 제어수단이므로 진행을 위한 계약금 지불 후 공사진행에 따라서 납기가 길다면 중도금 후 잔금을, 그렇지 않다면 공사완료에 대해 잔금을 지불하는 형식이 의뢰인의 입장에서 유리합니다. 잔금이 남아있다면 아무래도 더 신경써서 작업하게되고 미흡한 부분에 대해 보완 요구를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트에서 비싸더라도 1층보다는 로열층을 선택하는 것이 실거주면이나 환금성면에서 유리할 수 있습니다. 아파트 단지 안에 있는 저층인 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받는 등의 단점이 있다보니 사람들이 선호하지 않아서 가격 방어가 잘 되지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세안심신탁제도는 전세사기 등을 방지하기 위해 보증금을 임대인이 아닌 공적기구가 맡아 운용 관리하고 수익금을 임대인에게 지급하는 방식인데, 정부에서 기존 민간임대사업자에서 확대 개편하여 올해안에 추진하기로 하고는 있으나 아직 적용대상이나 수익 산정 및 지급 방식 등 세부적인 방안이 나오지 않은 상태입니다. 즉, 아직 확정되지는 않았으나 적용대상은 제한적일 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 처리일자는 협의에 따라서 조정할 수 있겠습니다만, 신탁등기된 오피스텔인 경우 보증금 임대동의서가 필요함에 유의하셔야 합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세(실거래가 12억 이하인 경우에 해당되며 12억을 초과하면 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다.)를 적용 받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도일 기준으로 1세대가 1주택만 보유한 경우 지역에 관계없이 양도금액이 12억원을 초과한 고가주택이 아니며 보유기간 2년 (조정대상지역은 2년 거주) 등의 조건을 만족했을 때 양도세는 비과세됩니다. 12억원을 초과한 경우에는 초과한 부분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 공인중개사 2차 과목중에서 가장 수험생에게 어려운 과목이 공법입니다. 공법은 시험범위가 워낙 넓다보니 인강 등을 통해 강사들이 중요하다고 짚어주는 부분을 집중적으로 학습하는 것이 효율적입니다. 반복적으로 주요부분 학습 및 모의고사 풀이를 통해 점수 관리를 하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기사항전부증명서 (등기부등본)은 인터넷등기소에서 누구나 열람 또는 발급을 할 수 있는데, 열람본이나 발급본이나 내용상에 차이는 없으나 기관 등에 제출하는 등 법적인 효력을 가지려면 반드시 발급본으로 신청해야 합니다. 열람이나 발급을 위해서는 대법원 인터넷등기소에 접속하여 로그인하고 "부동산 열람·발급"을 선택한 후 주소 등을 입력한 후 검색하여 해당 부동산이 나타나면 열람이나 발급을 선택하여 수수료를 지불 (열람 700원, 발급 1000원)하시면 서류를 취득하실 수 있습니다. 부동산 계약시 해당 부동산에 걸려있는 최신 권리관계를 확인하기 위해 거래 직전 확인하는 것이 필요하며, 임대차인 경우에는 계약서에 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 특약을 넣는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산매도용 인감증명서에는 매수자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하게 되어 있으며 매도할 부동산에 대한 정보를 기재하지는 않습니다. 주택 매도시 매도인이 준비할 서류는 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 매매계약서, 신분증, 인감도장, 국세·지방세 완납 증명서, 관리비 및 공과금 정산 영수증 등 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차에서 전세 또는 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 경우 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있어 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.반면에 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세는 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있지만, 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.