답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작된 집값 급등이 서울의 주요지역을 넘어 수도권까지 번지게되자 정부에서 이에 대한 억제를 위해 일단 대출 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건)했으며, 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입을 해야하는 등 갭투자를 방지하기 위한 안이 포함되었고 주담대 최장만기도 30년으로 제한했습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 농지를 취득하는 경우 농업인이 아니라도 경매에 참여하여 낙찰을 받을 수는 있지만 소유권을 이전하기 위해서는 농취증(농지취득자격증명)을 발급받아야 하며, 낙찰 후 일주일내에 제출해야만 합니다. 따라서 경매에 참여하기 전에 농취증을 신청해야 하는데, 농지소재지 행정복지센터를 방문하거나 온라인으로 신청할 수 있으며 농업경영계획서를 제출하고 담당자 심사와 실태조사를 거쳐 농취증이 발급됩니다. 농업인이 아니라도 취득은 가능하지만, 농지에 대한 경매물건은 경작의사와 경작능력이 있는 자임을 입증해야 하므로 사전에 반드시 현장 답사를 하여 불법 등 문제가 없는지를 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울과 수도권을 중심으로 집값 상승이 심상치 않았는데, 이에 대한 우려로 이재명 정부에서도 규제 카드를 내게 되었습니다. 현실적으로 주택을 구매할 때 대출이 중요한 역할을 하는 것을 감안해보면 주택 공급과 더불어 대출을 강화하면 아무래도 주택 구매 수요가 줄어들 수 있을 것입니다. 하지만 이미 불붙은 투자 심리가 규제를 피할 수 있는 지방 등으로 이동할 가능성도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고급빌라를 제외하면 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고, 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로인하여 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 또한 빌라의 평수는 보통 전용면적에 주거공용면적을 포함하여 계산하긴 하지만 아파트와 달리 공용면적을 정확하게 계산해서 평형을 계산하는 것이 아니라 매매 또는 분양하는 사람이 임의적으로 30평형, 32평형 등 으로 말하는 경우가 대부분이라서 평형이 사실상 의미가 없는 경우가 많으며, 아파트에 비해 많이 부풀려져 있어서 실제 아파트보다 작은 경우가 많습니다. 그리고 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해서 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이는 더 벌어지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸 월세에 더하여 관리비를 따로 받는 경우가 많습니다. 이는 임대차 3법의 하나인 전월세 신고제가 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세인 경우 대상인데 관리비는 신고 대상이 아니므로, 이를 피하기 위해 월세의 일부를 관리비로 돌리는 경우가 있습니다. 전월세 거래 신고를 하면 임대소득세 과세로 이어질 수 있기에 이를 피하고자 하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 LTV 70%는 6월 28일부터 적용됩니다. 6월 28일 이전에 계약했고 시행일 이전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주에게는 종전의 규정이 적용되므로, 이미 대출 신청 접수가 완료되었다면 기존의 LTV 80%가 적용될 수 있을 것입니다. 또한 시행일 전까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우에도 종전 규정이 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 서울 및 수도권 아파트 가격 상승으로 인해 정부에서는 서울 및 수도권 주택 가격 수준과 주택 구매자 소득대비 부채 등을 고려하여 6억원 한도를 적용하기로 했다고 합니다. 이는 과도한 빚을 내서 주담대를 활용하여 고가주택을 구입하는 것을 원천적으로 차단하겠다는 취지 입니다. 또한 갭 투자를 방지하기 위해 수도권과 규제지역의 조건부 전세대출을 금지해서 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 방지할 예정이라고 합니다. 이는 과도한 대출로 인한 가계 재정부실과 실거주 아닌 투기나 투자 목적의 주택구입 등을 막기위한 정책으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 국내정치 불확실성이 해소되고 금리가 하락하면서 서울아파트 가격이 상승세가 커지고 있는 상황인데, 전월세 가격도 함께 상승하고 있는 추세이며 매매가가 저렴한 곳에서는 갭투자 수요도 늘어날 전망입니다. 올해들어 월세 비중이 더욱 늘어나고 있는 상황인데, 이는 기준금리가 인하되며 은행의 예금 및 대출금리가 떨어져서 임대인이 월세를 더 선호하고 전세사기 등으로 전세에서 월세로 전환하는 사람들도 많아 졌기 때문입니다. 특히 전세에서 월세로 전환할때 적용되는 전월세 전환율이 상승세를 보이고 있어 더욱 부담으로 작용하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 따라서 분양권 거래가 가능한 곳도 있고 불가능한 곳도 있습니다. 현재 분양권전매는 대부분 해제되거나 완화 되었지만 분양가 상한제 적용아파트에는 아직 실거주 의무가 있습니다. 2024년 2월 29일 분양가 상한제 실거주 의무가 3년 유예로 결정되어 3년간은 입주를 미루고 전세를 주는 것이 가능해졌습니다. 분양권 거래는 매도자와 매수자가 만나 분양권 매매계약서를 체결하고 중도금 대출 승계 등을 처리한 후 분양권 명의 변경을하고 양도소득세를 신고하는 절차를 밟게됩니다. 보통 (중도금 대출을 제외한 분양권 최초가 + 플러스피) 10% 선으로 계약하고 잔금 날에 중도금 대출부터 명의변경하고 분양권 명의변경 절차 완료 후 잔금 지급하는 방식으로 진행합니다. 분양권 양도시에는 1세대 1주택에 해당하거나 일시적 1세대 2주택에 해당되지 않는 경우에는 양도세가 과세가 될 수 있습니다. 양도소득세는 프리미엄을 포함하여 양도대금에서 취득금액과 필요경비를 공제하고, 기본공제를 한 후 양도 소득세율을 곱하여 계산합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인신고전에 주택을 처분하셨다면 생애최초 혜택을 받을 수 있었겠지만, 혼인신고 후에 처분하셨다면 부부는 한세대이므로 두분 모두 생애최초 특공대상이 되지 않습니다. 하지만 신혼특공은 입주자모집공고시에만 무주택이면 청약 가능합니다.