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9호선 라인 역세권에 있는 소형아파트도
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 주변에 전철역이 생긴다면 호재로서 가격 상승이 될 수 있습니다. 기존에 건설되어 있는 역 주위라면 이미 가격에 상승분이 반영되어있어 추가적인 상승은 제한적일 수 있습니다. 하지만 그럼에도 역세권이라면 아파트값 상승시기에 그렇지 않은 아파트보다는 상승률이 더 높을 수는 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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강남같은 곳도 상가 임대가 안된다고 하는데 그 이유가 뭔가요? 최고의 한국의 입지인데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 강남 지역도 상가의 공실이 다수 생기는 등 어려운 상황이라고 합니다. 이렇게 좋은 상권에서 어려움을 겪게된 이유는 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 이와 유사하게 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 또한 최근 배달문화의 발전으로 인해 물건을 판매하는 상점이 어려워진 이유도 있습니다. 이러한 이유 등으로 정부에서는 도시계획조례를 개정하여 상업지역내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획에 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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부동산 중개 수수료가 낮아질 수는 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 중개 수수료는 미국 등에 비하면 낮은 편입니다. 중개 수수료는 주택의 금액에 따라서 차등적으로 적용되는데 법정 최고 금액이 규정되어 있으므로 거래전 협의를 통해 낮출 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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부동산 초짜입니다..아파트 전세 계약시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 전세계약시는 특히 주의를 기울여야하는데, 이를 위해 가급적 공인중개사를 통한 계약을 추천 드립니다. 전세권설정은 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다. 이는 물권으로서 누구에게나 주장할 수 있고 전전세 등 재산권행사도 가능 합니다. 전세보증금을 지키기 위한 조치로서 효과적이기는 하지만 설정비용이 소요되고 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 실질적으로 전세보증금을 지키기 위한 가장 효과적인 방법은 전세보증보험을 가입하는 것으로 전세보증금을 돌려받지 못하고 1개월이 경과하면 보증보험사에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. 특약 사항으로 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지를 넣는 것도 필요한데 이를 위반할 경우 계약을 해제하고 납입한 계약금 및 잔금을 전액 상환한다는 내용을 넣는 것이 확실하지만 임대인의 동의가 필요한 사항입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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아파트는 고층일수록 더 비싸지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 가격이 높은 로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층을 말하는데, 25층인경우 17층~21층 정도를 말합니다. 하지만 이는 법적으로 정해진 것이 아니며 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 등 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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아파트 양도세 문의드립니다. 감사합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적인 1가구 2주택 조건은 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하며, 종전주택은 2년이상 보유하고 양도하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(12억원 이하, 2년 이상 보유, 거주기간 제한 등)을 충족할 것 등입니다. 최초 아파트가 비과세 요건을 충족하면 신규 아파트를 구입하고 3년이내에 만 양도하면 (조정대상지역의 경우 거주기간 2년 이상) 양도세가 비과세 되는데, 그사이 추가로 주택을 상속받더라도 소수지분권자라면 비과세가 가능할 것이고 그렇지 않다면 다주택자가 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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빚으로 주택을 사는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 주택을 구입하기 위해서는 많은 비용이 소요되므로 현금으로 구입하기가 쉽지 않습니다. 이에 따라서 대출을 이용하여 구입하는데 우리나라에서는 집값상승이나 물가상승률이 높다보니 보통 이자를 부담하고 장기간에 걸치 대출을 시행하는 것이 더 유리한 경우가 많으므로 그렇게 구입하는 것입니다. 하지만 이자 부담이 안될 정도로 소위 영끌을 하여 대출하다보면 과도한 부담으로 문제가 되기도 합니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율이란 뜻으로 한사람이 받은 모든 대출금의 원금과 이자의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하다보니 대출시 강력한 규제가 되고 있습니다. 즉, DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 소득 로 계산됩니다.여기에 정부에서 한층 더 강한 규제인 스트레스 DSR(Stress DSR)을 시행하고 있는데, 이는 스트레스 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이 규제에 따라서 대출자의 상환 능력을 평가할 때, 금리 상승 가능성까지 반영하여 대출 한도를 산정하게 하고 있습니다. 기존 DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이며, 스트레스 DSR은 여기에 가산 금리를 더해 대출 한도를 계산합니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 다른 개념입니다. 노후불량 건축물을 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있는데, 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말하는데, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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500/50 다개월 깔세로 보증금을 크게 낮출 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.깔세 요구사항은 임대인의 의향에 따라서 달라질 수 있을 것입니다. 깔세라고 해도 집기 등의 손상이나 청소, 공과금 정산 등의 문제로 약간은 예치금을 요구할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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