임차권 등기, 전세보증보험 관련 질문

Question

현재 a에서 b로 이사를 준비중에 있습니다.

B집의 잔금일이 임박한 상황이며, a집주인은 세입자를 구하면 돈을 주겠다고 주장하는 중입니다.

약간의 여윳돈이 있어, b집의 잔금은 충분히 맞출 수 있을 거 같으나 다만 여기서 고민이 있습니다.

B집의 전세 보증보험을 가입하고 싶은데, 계약서 상 잔금일 익일까지 권리변경을 하지 않는다고 기입해놓은 상태이며, 처음 계획은 잔금을 치루고 난뒤, 전입신고와 동시에 보증보험가입 예정이었습니다.

그러나 b집으로 전입신고 시 a집에 대한 대항권 우선순위가 늦어지는 것으로 알고 있습니다. 따라서, b집으로 전입신고를 보증금을 받은 후로 미뤄야할거같은데, b집 잔금일과 동시에 a집에 대한 임차권등기를 신청하여, 보증금을 돌려받은 후 전입신고를 하는게 마땅할까요? 아님 더 좋은 방안이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 B주택에 전입신고를 하시게 되면 A집에 대한 대항력을 상실하게되고 그에 따라 보증금 보호가 어려워질수 있습니다. 그에 따라서 A집 보증금 반환전까지는 B집에 전입신고는 하기 어려운 상황입니다. 그에 따라 A집 만기일에 임차권 등기를 신청하여 등기가 완료된후 B집에 전입신고를 하셔야 합니다. 여기서 신청만 했다고 해서 옮기시면 안되고, 등기가 완료된 이후에 옮기셔야 합니다. 결론적으로 A집 보증금 반환이 되지 않을 경우 B집 잔금일에 전입신고 및 보증보험 가입을 즉시하기는 어려운 상황으로 볼수 있습니다. 방법이 있다면 A집에 다른 직계가족을 전입신고한뒤에 본인만 전출하는 방식으로 기존 대항력을 유지할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차 계약에 대한 보증금을 수령하기 위해서는 대항력을 유지하는 것이 중요한데, a주택의 계약 기간이 종료되었다면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 후에 b주택으로 이사가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다.

만일 계약기간이 종료되지 않은 상태라면 가족중 일부를 a주택으로 전입시켜서 대항력을 유지한 상태에서 b주택으로 전출하시는 것이 필요하며, 가족을 전입시킬 수 없는 상황이라면 전세권을 설정한 후 이전하시는 방법을 택하셔야 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임차권등기명령을 신청해서 등기에 기재가 되면 전출을 하셔도 됩니다

전문가한테 임차권등기명령에 대해 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다

이사하신집도 빨리 대항력과 전세보증보험을 들어야 보호를 받을수 있으니 대처를 잘하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존집 임차권등기명령을 하셔야 하는데 신청 후 등기에 기입까지 대략 10일 정도 소요가 됩니다.

임차권등기명령 성립 조건은 임대차종료 + 확정일자 + 전입일자가 되어야 가능합니다.

따라서 잔금일자에 전입을 하게 되면 임차권등기명령을 할 수 없습니다.

이사가는집 잔금일을 10일 정도 미루시고 임차권등기명령 등기부에 기록이 되면 이사를 가시는 게 좋고,

그 전에 내용증명등으로 기존 임대인에게 이러한 임차권등기명령에 대한 내용을 보내시고 임차권등기명령이 내린 후에는

일할로 보증금에 대한 지연 이자를 청구할 수 있으니 임대인은 하루라도 빨리 보증금 반환을 하기 위해서 애 쓸 것으로 보입니다. 즉 내용증명으로 임차권등기명령 + 지연이자 배상 내용을 적으시면 빨리 움직이고 만일에 약속을 지키지 못할 경우 실행을 하시면 될 것으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차권등기가 제일 안정적인 방법이고 최선이라 생각합니다.

임차권 등기 -> 보증금 회수 + B보증보험 가입을 하시길 바랍니다.

감사합니다.