매매 진행중인 주택의 전세계약 건에 대한 질문

Question

현재 목적물이 A집주인이 매도측이고 B가 매수측입니다. 매매계약을 진행중이구요

A집주인으로 있는 목적물의 등기상

주택가격의 85%가 최고채권액으로 근저당이 잡혀있습니다.

A와 전세계약을 진행하여 계약서 확정일자를 받고

그것을 기반으로 전세자금대출을 승인 받고자 합니다.

A는 매도측이고 B(매수측)이 목적물을 매수하되

제가 전세계약 잔금날에 제 잔금을 이용하여 목적물의 근저당을 말소시키는 조건인데요.

현재 높은 비율의 근저당이 있는 상태에서 위 조건으로 계약 시 전세대출이 나올지 궁금합니다.

(전세대출금액은 집 가격의 30%이고 전세보증금은 집 가격의 60% 입니다. )

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 전세보증금으로 선순위 대출 상환조건으로 임대차 계약을 많이 하고 있습니다.

전세보증금 잔금날 잔금으로 선순위 대출 상환을 하고, 이사하고 전입신고 + 확정신고를 하면

선순위 대출금은 없어지고 세입자의 대항력이 선순위가 되기 때문에 크게 문제가 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

근저당이 설정된 주택에서 전세자금대출을 받는 것은 몇 가지 중요한 조건을 충족해야 합니다.

주택 가격의 85%가 최고채권액으로 근저당이 설정되어 있다면, 이는 매우 높은 비율입니다. 일반적으로 전세자금대출을 승인받기 위해서는 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합이 주택 가격의 80%를 넘지 않아야 합니다. 근저당권자가 전세 계약에 동의해야 합니다. 이는 전세자금대출을 승인받기 위한 필수 조건 중 하나입니다. 전세 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하고, 전세보증보험에 가입하는 것이 중요합니다. 이는 전세보증금을 보호하기 위한 조치입니다. 대출을 신청할 금융기관에서 근저당 설정 주택에 대한 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 일부 금융기관은 근저당 설정 주택에 대해 대출을 제한할 수 있습니다. 현재 상황에서는 근저당이 높은 비율로 설정되어 있어 전세자금대출이 어려울 수 있습니다. 하지만, 전세보증금과 근저당 설정 금액의 합이 주택 가격의 80%를 넘지 않는다면 대출 가능성이 있습니다. 또한, 매수자가 근저당을 말소시키는 조건을 명확히 하고, 임대인의 동의를 확보하는 것이 중요합니다.